复件 房地产合作开发课题研究报告

房地产合作开发课题研究报告 【房地产合作开发】课题研究报告报告人： 日期：目录第一章 引言2页第二章房地产合作开发的基本法律分析3-6页第三章 房地产独立开发的模式7-8页第四章 房地产合作开发模式基本分类10-13页第五章 房地产合作开发合同14-16页第六章 房地产合作过程中的风险提示17-19页第七章 房地产合作开发的税收探讨20-22页第八章 房地产合作考法开发的前景展望23-24页表一：房地产独立开发模式对比表表二：房地产合作开发模式对比表（从合作形式上划分）表三：房地产税列举表格范本一：房地产合作开发合同范本第一章 引言依据我国相关法律规定，国有土地使用权的可以依据多种方式取得，但如今协议取得国有土地使用权的渠道在实践中已难见到，招、拍、挂获得土地使用权的方式虽然使土地使用权的获得日渐清晰、公平、公证，但也大幅哄高了地价。土地作为房地产企业的必备生产资料，价格日渐高攀。民企面对资源实力雄厚的央企，竞争压力越来越大。国家新政不断出台，但央企拿地不见减少，反而土地储备量越来越高，受到打击反而是资金链条脆弱的民营企业。而资金方面，国家加强宏观调控措施，使房地产企业面临更大的困境。清查囤地，并限制上市房企再融资；清缴土地增值税；减缓银行放贷发放速度等政策使房地产企业的资金链条日趋紧张。在土地和资金两项必备生产资料都取得困难的情形下，民企面临着严重的生存压力，民企要想继续生存和发展，必须开拓出一条寻的生存之路。房地产合作应运而生，房地产合作其解决或土地或资金问题的优势无异于使每个面临严重生存压力的房地产企业的抓住了一颗救命稻草。本报告从基本的房地产合作关系进行分析，力求全面展现房地产合作开发的模式，提示房地产合作开发中的风险，分析合作开发的可行性，并试图展现出高压下房地产合作开发的新的发展趋势。中间多有不成熟之处，还望批评指正。新政出台后，京、沪、广、深四个一线城市成交的总价前十名地块中，国企占据了绝大部分的比重。其中北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得，其中分别有3家为央企（或央企参与），其余6家为地方国企；而深圳和广州的稍低，分别为6家和5家，其中绝大部分为央企，地方国企分别仅有1家。而中原中国地产研究中心在分析了调控新政出台前后京、沪、广、深四大城市的所有成交地块后发现，央企“抄底”动机愈发明显拿地次数占比从新政前9%上升至19%，土地储备占比亦从新政前的17%上升至22%。除了北京新政前，央企拿地的比例在新政前后相差不大外，其他三大城市均明显上升。例如上海，新政前央企拿地比例为9%，新政后则达到20%；广州从新政前的12%上升至30%；而深圳更是从新政前的4%上升至25%。2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。第二章 房地产合作开发的基本法律分析一、 房地产开发房地产开发经营是指企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。二、 房地产开发经营房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。 房地产开发经营具备投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚的特点。 三、 房地产开发及房地产开发经营的区别1. 含义不同城市房地产管理法第二条第二款规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。国务院发布的城市房地产开发经营管理条例第二条规定：本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。2. 两者对主体的资质要求不同房地产开发不一定要求具有房地产开发经营资格，如有国有土使用权的企业自建房屋。而房地产开发经营就要求必须具有房地产开发经营资格。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释中规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 由此可见，合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的至少要求一方当事人具有房地产开发资格。但房地产开发却没有这个要求，在企业自建房中，也可能存在着与他人合作的情况，但合作方却不一定要求具备房地产开发资质，因为企业自建房不会涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。例如甲企业委托乙企业自建房，以出租部分房屋为回报，是完全可行的。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量要求很高，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。这既是对房地产开发企业的要求，同时也是房地产开发企业发展的优势，可以预见随着专业化的不断深入，技术优势将是房地产公司竞争的底牌之一。四、 房地产合作开发的含义合作，简而言之，就是两个以上的主体相互配合，共同完成某项既定任务的活动。房地产合作开发只不过是一种特殊形式的合作。从广义上见，只要是双方或多方合作在土地上增添建筑物的活动，都可成为房地产合作开发。城市房地产管理法第28条的规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。这种合作开发的范围过于狭窄，因此本文所指的房地产开发，是广义上的房地产开发，不限于一方出地，一方出资，也可以是双方共同出地、出资；不限于开发后进入市场，也可以为建设后归自己使用；合建的主体也不限于单位与单位，也可以是单位和自然人。房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营必将逐渐成为中国房地产开发的主流。 五、 房地产合作开发的特征：1. 主体的特殊性在合作开发房地产活动中，合作各方至少有一方必须具备合作开发房地产的资格，否则合作各方订立的开发合同无效。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定： 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 2. 标的的特殊性用于开发经营的土地必须是国有土地，且必须是通过出让方式取得的城镇国有土地，以划拨方式取得的土地不能作为合作开发的土地。最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定：第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 3. 行为内容的复杂性房地产合作在具体实践操作中的形式多种多样，名称都可以叫做合作，但合作的形式及内容则因具体情况而呈现出不同特点。如一方出地，一方出钱，项目完成后共同销售房屋，共享利润。也可能是供地方出地，办理建房手续、申请执照等，出资方完成建设工作。各种不同的合作方式决定了在实践造作中，难以出台一个固定模式确定合作流程。4. 共同投资、共担风险、共享利润合作开发房地产不同于联营，联营要求合作方要共同经营，房地产合作开发则不同，房地产合作开发只要求共同投资、共担风险、共享利润即可，不一定每一方都要参与到经营中来。共同投资是合作的基础，而共担风险往往被人们所忽视或故意回避，往往合作一方会要求不承担开发经营中的任何风险，这样的条款往往会导致合作的性质发生变化，成为实质上的借款合同、租赁合同、房屋买卖合同、土地使用权出让合同等，很显然这样的合作不能在称为的房地产合作开发了。共享利润，是合作的目的所在，房地产合作的特殊性在于共享利润的利润是不能固化的，如果合作中一方要求固化利润，如固定的房屋或固定的销售收入，则这样的合作同样可能被认为是土地出让关系或房屋买卖关系。第三章 房地产独立开发的模式在讨论房地产合作开发模式之前，有必要对房地产独立开发模式进行下归类，一般来讲，房地产独立开发可以分为下面几类（后附表一）：一招拍挂方式： 土地进行过一级开发后，由市土地整理储备中心进行公示，并确定项目地块采用何种转让的一种方式。这种方式为房地产开发最常规的方式，以招标为例：到储备中心购买标书；由企业前期部、成本核算部、营销部、财务部进行标书的全方位编订；按照投标时间和开标时间准备相关的文件和资金；中标后交纳土地款并签署土地出让合同，即可获得目标地块的土地使用权。采用这种方式进行房地产开发，目标地块已近进行了以及土地开发，一般可直接进行房地产开发建设。房地产商受到外部因素的影响较小。但同时，选择面也较局限，在对土地使用权进行竞价时，会面临激烈的竞争，对房地产商的资金储备要求较高，在面临国有大型企业的竞争时，往往会因资金不具备优势而难以取得土地使用权。二收购地产公司方式:全资收购或超过50%收购一家有土地或项目的房地产开发公司（三级房地产开发资质以上）。这种方式一般由具备资金优势的投资公司采取，适合收购缺少资金而存在生存压力且名下有优良的地产项目的地产公司；操作方式为：1、由投资部考察要收购的房地产公司，由前期部审核地产公司名下的项目； 2、对地产公司名下的人员进行安排，财务进行审计；3、公司法人变更，股权变更4、运作公司名下地产项目。采用这种方式固然可以避免在土地市场中激烈的竞价，获得被收购地产公司也行形成的管理资源和必将扩大的资源。但在实践操作中却需要慎之又慎，一方面会经过长时间的考察及谈判，另一方面人员问题和财务问题解决和审计，前期需要大量精力和时间。同时还要防止可能存在的收购陷阱。当然成功收