房地产经营与管理 教学课件 ppt 作者 银花 张加颖 主编 2.第二章　房地产行政管理

12207B,主编,第一章 概 述 第二章 房地产行政管理,第二章 房地产行政管理,第一节 房地产行政管理概述 第二节 房地产开发企业资质管理 第三节 房地产开发企业组织管理 第四节 房地产产权产籍管理,第一节 房地产行政管理概述,一、房地产行政管理的研究对象 二、房地产行政管理的涵义 (1)房地产行政管理的依据 是国家宪法、法律及房地产法规和规章。 (2)房地产行政管理的主体 是各级人民政府的房地产行政主管部门，它代表国家和地方政府对房地产业行使统一的行政管理职能。 (3)房地产行政管理的客体 是城市集镇范围内的全部房屋和土地，所有从事房地产开发、经营、维修等经济活动的单位和个人，以及房地产产业活动的全过程。,第一节 房地产行政管理概述,(4)房地产行政管理的机制 是对房地产经济所进行的计划、组织、指导、协调、控制等一系列组织活动。 (5)房地产行政管理的目的 是充分运用国家权力，通过组织、计划、指导、控制、协调、监督和改革等环节，作用、影响于房地产全行业；同时建立房地产经济活动的正常秩序，保障各方经济参与者的合法权益，合理配置房地产资源，并有效地使用房地产财富，促进房地产经济的持续稳定发展。,第一节 房地产行政管理概述,(6)房地产行政管理的地位 是国家权力在房地产经济领域内的实现，是国家对社会商品经济活动行政管理的组成部分，尤其是政府对城市管理的重要组成部分。 三、房地产行政管理的重要性 1.房地产行政管理是国家行政管理和城市管理的重要组成部分 2.房地产行政管理是保护城镇房地产合法权益不受侵害的基本条件 3.房地产行政管理是促进房地产经济发展的可靠保障 4.房地产行政管理是保证房地产税收的重要环节,第一节 房地产行政管理概述,5.房地产行政管理是房地产经济进一步搞活的外部条件保证 6.房地产行政管理是房地产经济体制改革的基础 四、房地产行政管理的职能 (一)房地产行政管理职能的涵义 (二)房地产行政管理的职能 (1)计划职能 计划职能包括预测未来、决策经济活动的目标、确定管理方向和方针、选择实施计划任务的最优方案，既为经济活动指明了方向，又对经济活动的成效具有决定性的影响。,第一节 房地产行政管理概述,(2)组织职能 在建立和完善房地产市场的行政管理系统、规范企业行为、并规划与组织土地出让市场的运作时，组织就是按照任务和目标的要求，把行政管理的各个环节和人、财、物等要素密切结合起来，使管理部门形成一个有机的整体。 (3)指挥职能 指挥就是居于中心地位的领导人借助于指示、命令等手段，有效地指导下属机构和人员履行各自的职责，实现计划任务的要求。 (4)监督职能 监督职能也称控制职能，是行政部门为达到预定的目的所采取的检查防范措施。,第一节 房地产行政管理概述,1)检查法律法规执行情况，检查计划方案和各项措施是否落实，通过信息反馈，揭示行政管理中的矛盾，发现问题，分析原因，研究措施，解决问题。 2)考核工作人员履行职责，执行制度的情况，要奖惩严明，提高效率，严肃纪律，保证任务，完成目标。 (5)强化全行业管理的职能 这里所指的全行业是面向全社会所有不同的所有制、不同系统、不同区域、不同规模的一切房地产企业。,第一节 房地产行政管理概述,(6)调节职能 调节包括两个方面：一是调节决策目标和管理方案；二是调节实施行政管理的人力、财力、物力，对上下左右之间的关系，进行综合平衡。 五、房地产行政管理的原则、手段和方法 (一)房地产行政管理的原则 1.依法管理的原则 2.统一管理的原则 1)房地产行政管理包括城镇房屋的土地两个方面。,第一节 房地产行政管理概述,2)房屋和土地均为不动产，房屋的建设必须以土地为根基，同样，城市的大部分土地必须用于建房，没有建筑房屋的土地，必然会降低其使用价值。 3)随着土地有偿制度的推行，房地产行政主管机关过去重房产管理，轻土地管理的倾向，将会很快得到纠正。 3.“双重身份”的协调原则 4.国家调控房地产市场的原则 5.不直接经营房地产的原则 (二)房地产行政管理的手段 1.行政手段,第一节 房地产行政管理概述,2.法律手段 (1)权威性 有关房地产经济活动的各项经济法规和条例都是按照立法程序产生公布的，是上层建筑领域行使权力的重要手段。 (2)严肃性 任何违反法律和法规的行为都必须立即纠正，否则会受到法律的强制制裁。 (3)无差别性 法律面前人人平等，法律规范是一切组织和个人行动的统一准则，对任何人具有同等的、无差别的约束力。,第一节 房地产行政管理概述,(4)强制性 当房地产经济当事人的行为符合房地产法规时，这种强制性只是潜在的，如果当事人违法时，强制性就会由潜在变为现实而发挥作用。 (5)稳定性 法律与法规的产生和修改都要经过规定的程序，法律、法规一经确定就不允许任意更改，它具有相对的稳定性。 (6)规范性 法律手段的运用是非常明确的。 3.经济手段 (1)规律性 经济手段是客观经济规律的要求，它必然要符合客观经济规律，是不以人们的意志为转移的。,第一节 房地产行政管理概述,(2)多样性 经济手段的形式比较多样化，如价格、信贷、税收、经济处罚等都是经济手段的组成部分。 (3)平等性 经济手段是承认经济组织之间及个人在获取经济利益的权利上是平等的：社会是按照统一的价值尺度计算和分配经济成果；经济杠杆的运用对于经济组织和个人都起同样的作用；签订经济合同的各方都处于平等的地位。,第一节 房地产行政管理概述,(4)间接性 经济手段不是直接干预经济组织与个人的经济行为，而是通过价值规律这只无形的手来调节经济利益所产生的驱动力，以控制管理的对象，使之自觉地采取与管理目标相一致的行为，从而达到管理目的。 4.教育手段 (三)房地产行政管理的方法 1.调查研究，走群众路线 房地产是涉及面很广的行业，是直接关系到国民经济效益和广大人民群众切身利益的经济产业。,第一节 房地产行政管理概述,2.实事求是，从实际出发 房地产行政管理工作要做到实事求是，从实际出发，首先要深入基层，深入群众，了解房地产经济发展变化，把房地产行政管理工作的成绩、存在的问题和发展趋势调查清楚。 3.实行宏观调控与微观管理 4.主管机关与有关部门相结合 5.业务部门与广大群众相结合 六、房地产行政管理体制和组织机构 (一)房地产管理体制 1.房地产管理体制涵义,第一节 房地产行政管理概述,2.房地产管理体制的作用 (1)房地产行政管理机关职权的划分和确定是房地产行政体制的前提 任何行政体制的设计、建立、改革和完善，都着眼于行政职权的划分和分配，表现为：依法享有的行政方针、政策的决定；行政法规和行政规章的制定；行政业务的指导和监督；行政人员考核、任免等。 (2)房地产行政管理机关是房地产管理体制载体 房地产行政职权的划分，是设置行政机关的客体依据，而房地产业行政管理机关又是行政职权的载体，两者关系密切相连。,第一节 房地产行政管理概述,(3)房地产行政职权的运行是房地产行政体制的关键 房地产职权划分或是机构设置，归根结底都是为了职权的运行。 (4)房地产行政管理体制是行政机关设置、职权划分及运行的制度化 1)严格按照房地产行政管理法规办事，不因人情而融通，不因利害而懈怠。 2)要公道，不假公济私，不以私害公。 3)力戒权力商品化、有价化。 3.确立房地产行政管理体制的客观依据,第一节 房地产行政管理概述,(1)房地产行政管理体制必须同房地产经济体制的改革相适应 房地产经济体制，是房地产经济关系和经济组织管理制度的统称，包括：房地产企业的所有制形式；房屋分配制度和土地划拨的形式；房地产再生产的计划管理体制；房地产商品价格体制；流通体制以及财政金融体制。 (2)房地产行政管理体制必须与房地产商品化相适应。 (3)房地产行政管理体制，要与房地产经济社会化发展要求相适应。 (二)房地产行政组织,第一节 房地产行政管理概述,1.房地产行政组织的概念 1)从结构方面来看，就是国家为推行其房地产领域的政务而建立起来的职权分配所形成的管理体系。 2)从功能方面来看，就是房地产行政管理活动的状态和过程。 3)从生态方面来看，就是房地产经济发展和房地产经济体制改革而不断自求适应、自我调整的有机发展体。 4)从心态方面来看，就是构成组织的公务员的责任心、工作志愿、团体意识、合作观念、服务精神等心理活动以及机关作风。,第一节 房地产行政管理概述,1)引导城市居民的消费转向住房方面。 2)在需求大于供给的客观条件下，实现住房制度的改革。 3)建立新的土地使用制度。 4)要培育房地产生产资料统一的要素市场。 5)防止房地产投机及其带来的危害。 2.房地产行政组织的性质和特点 (1)房地产行政组织的性质 政府行政组织大体上可分为领导机关、职能机关、辅助机关、咨询参谋机关以及派生机关等。 (2)房地产行政组织的特点,第一节 房地产行政管理概述,1)政治性。 2)社会性。 3)服务性。 4)适应性。 3.房地产行政组织的指导原则 (1)适应房地产行政职能的原则 随着房地产经济的开放、搞活，产生了一系列管理的新职能。 (2)完整统一的原则 主要是指政策、法规的完整统一，各房地产行政管理的有关部门，应按照统一的目标，互为条件，互相配合。,第一节 房地产行政管理概述,(3)分权管理的原则 城市房地产行政组织是一个庞大、复杂的权力体系，要实行纵向的市、区分权，同时可把一部分权力分到房地产协会一类非行政部门中，但要注意控制管理层次，减少中间环节。 (4)职、责、权一致的原则 房地产行政组织应是职务、权力、责任三者互为条件、互相平衡和相称。 (5)经济效能的原则 房地产行政经费支出、行政机构、人员规模，必须符合财政的承受力，它在城市财政中占适当的比例。,第一节 房地产行政管理概述,(6)民主参与的原则 房地产行政组织是国家权力的执行机关，其管理主体是房地产行政机构及其公务员。 (7)管理幅度原则 管理幅度是指管理对象的数目和范围。 4.房地产行政组织的构成要素 (1)职能目标 要明确、清晰的职能目标，以便自觉地、有计划地进行职能活动。 (2)管理方式 以房地产行政组织作为管理主体，对房地产使用、房地产产权和产籍、房地产市场、房地产修缮、房地产行业等等进行一系列的管理，以体现组织的功能。,第一节 房地产行政管理概述,(3)机构设置 房地产行政管理机构是房地产行业组织的实体，是行政权力的载体，它是组织的核心。 (4)责任划分 房地产行政组织是一个权、责体系，必须宏观划分权力和职责，寻求行政组织集权和分权的适度点。 (5)职位配置 正确合理确定房地产行政管理机构内部的职权、职级、职责等，使每个行政人员明确自己的职责。 (6)人员结构 具有一定的政治、业务素质，以发挥组织效能。,第一节 房地产行政管理概述,(7)运行程序 合理设置运行程序，依程序运行，按规定的制度及步骤办事，从而保证行政的有效性，减少中间环节，以达到提高工作效率的目的。 (8)法律规范 房地产行政组织必须建立行业的行政法规，并以其完善程度作为自身组织健全程度的标志。 5.房地产行政管理的主要机构,第二节 房地产开发企业资质管理,一、房地产开发企业的设立 (一)房地产开发企业的设立条件 (1)有自己的名称 名称是房地产开发企业人格化和特定化的重要标志，也是设立房地产开发企业的法定条件。 (2)有自己的组织机构 房地产开发企业的组织机构是对内管理企业事务，对外代表企业从事民事活动的机构的总称。,第二节 房地产开发企业资质管理,(3)有固定的经营场所 房地产开发企业有固定的经营场所不仅是法定设立条件，而且是其能够独立承担法律责任的标志，至于其经营场所是自有的还是租赁的则无关紧要。 (4)有符合国务院规定的注册资本 房地产开发是资金密集型行业，具有投资最大，资金占有期长的特点，因而国家对房地产开发企业注册资本的要求比一般企业要高。,第二节 房地产开发企业资质管理,(5)有足够的技术人员 房地产开发行业具有技术密集型的特点，特别是住宅产业化和智能住宅更能体现这一点，这就决定了房地产开发企业必须有足够的、具有相当水准的