产权式酒店案例分析

第三部分 产权式酒店运作模式（案例研究）一、紫薇·银座1、紫薇·银座投资回报方式n 业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%；n 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。n 与酒店的委托经营管理方式有两种：A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。2、相关分析第一， 固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证； 第二， 在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在2004年2月实际返利中开发商代扣了税费和维修基金后，很多投资者的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。第三， 从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的，但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。第四， 从相关途径了解到，紫薇三期将在2006年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被否决。二、世代锦江1、成都世代锦江投资回报方式1) 固定投资回报n 业主购房即办理七成20年按揭（首付为140，000元，月供为2，185.26元），同时与管理公司签订一套客房10年租赁合约（由开发商担保）；n 10年期内，业主客房月供由管理公司全额承担，且管理公司每年一次性返还业主首付款×8%的红利；则10年的回报为374，231.2元（实际回报率为7.96%）；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 若按酒店客房250元/天计，则客户每年可获9，000元（36天*250元/天）的免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时开发商称回报率为9.88%（37，423.12+9，000/470，000）；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠。2) 参与酒店分红n 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损；n 业主年度收益额=全体业主可分得利润×（业主物业价值÷酒店物业总价值）；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠；n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。3) 固定回报+利润分红n 管理公司为业主提供等额回报，回报额=业主物业总额*固定回报率；回报额不低于其按八成三十年方式计算的月供款（年回报率=年回报额/总房款），即5.2%；n 业主与酒店按7：3比例参与酒店年终利润分配，业主年度收益额=（全体业主可分得利润-全体业主固定回报额）×（业主物业价值÷酒店物业总价值）；n 业主回报=固定回报额+业主年度收益额；n 业主每年可获36天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；n 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施58折不等的优惠； n 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；n 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受投资回报。2、相关分析n 前两种方式是目前的投资性物业较多采用的方式，且回报率也大体相当；不同在于第一种方式更彻底地保证了投资者的利益，而后者则在一定程度上缓解了开发商前期的资金压力；n 递增投资回报方式可给客户一定的想象空间,即随着酒店经营的渐好,所享受的回报会越来越高,同时会吸引客户与酒店续约;n 成都世代锦江投资回报方式能在心理上打动客户，即只需投入首付，10年内不再额外付出，还可收回一定投资；且开发商付出较前两种回报方式少；n 以前三种方式的投资回报额计,客户在合同期内都不能收回首付投资；n 后两者回报方式都需要向业主通报酒店的经营情况，不过大多数客户都明确表示不相信酒店公布的财务数据，更愿意接受固定投资回报方式。三、深圳雅兰酒店1、经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，在筹备开业和第一年由深圳雅兰酒店有限公司委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。2、财务制度经营管理公司将按照国家财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面的各类咨询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师 事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受 投资回报。3、投资方案1) A方案-休闲投资型（享有100利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，不计时数，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担的酒店基本运行费，且业主不要求改变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫的基本运行费用和其他合部经营成本。 2) B方案-投资回报型（享有60利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议。 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由发展商承担，业主无须交付；超过80分时， 业主入住需按当日散客房价的优惠价支付房费，且不再实施签分制； 在年终利润分配时，发展商与业主按4：6的比例，分享业主应分得的可分配利润。（具体分配方案见第八条）。业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去的委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条的规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条的计算方法分担亏损。3) C方案完全自用型的业主委托管理的方式（不委托经营） 酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品的要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间的客房服务费。4、业主权益及义务每间房业主将拥有两张有酒店编号的精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡的人士可签单挂帐享受酒店的优惠服务。业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生的消费费用，须由业主承担。雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）的委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司的委托关系与委托方式。1) 房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间的酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次。客房服务务费每年按市场价格调整一次。 2) 业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分， 业主入住时按当日积分签分累计。对委托酒店经营的业主，在入住酒店时采用业主入住签分制。3) 业主委经营管理方式采用A、B委托方案的业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房。 5、业主入住管理1) 预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）。酒店将优先安排业主入住自己的客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类标准的客房。2) 加开房间：委托经营的客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价的优惠支付房租。3) 业主授权他人入住：需在预定房间的传真中，写明被授权人的姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付。4) 持卡消费：业主或持卡人持卡消费的费用，按月结算，业主需在发出结算单的7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款的5的滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉。 5) 业主选择入住客房和入住记分的调整：业主要求入住的客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整。注：P为当日入住标准记分；山景房、海景房、豪华房业主入住总统套房按房价五折优惠，现金或信用卡支付，不计分数；如业主同时拥有两套或以上不同类别的客房，将按业主预约登记的房间为标准记分。 6、业主享受的优惠服务酒店配套设施供业主优先使用，并享受8折价格优惠：温水泳池 ；西餐厅；咖啡厅；专用海滨沙滩区服；酒店专车交通服；中医保健服；美容美发发；优先使用停车场，收费标准按照停车场规定执行。7、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）1) 客房基本运行费按建筑面积计算，每平方米每月摊公共区域与设备管理费10元、冷暧水费6元、空调费15元、房间清洁费7元，设备与物业维护基金1元，酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计40元/M月。2) 商业基本运行费（用于营业商铺业主支付的空调管理费）按照销售合同所确定的建筑面积计算，每月每平方米的管理费为10元，空调费15元；酒店管理公司按管理费10提取1元管理费，合计26元/M月，水、电费用依独立水电表的实际用量交纳。3) 费用缴纳 业主需按正式销售合同所确定的建筑