办税基础与实训 教学课件 ppt 作者 陈锷 项目七

土地增值税,一、概念及特点 1、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 2、特点 超率累进税率 按次征收,二、土地增值税的基本法律内容,（一）征税范围 （）以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及附着物的。 （）继承、赠予方式转让房地产。 （）房地产的交换 （4）以房地产进行投资 （5）房地产的抵押,（二）纳税人 企业、个人、国家机关 （三）税率 超率累进税率,三、土地增值税的计算 1.增值额的确定 土地增值额转让房地产收入准予扣除项目金额 2.转让房地产收入确定 货币收入、实物收入等,3.准予扣除项目的金额确定（155） （）取得土地使用权所支付的金额 （）房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等 （3）房地产开发费用（期间费用） 允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内,(4）与转让房地产有关的税金 (5）加计扣除项目 按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除（房地产开发企业） .土地值额占扣除项目金额的比率 土地增值率土地增值额准予扣除项目金额（找适用税率） 土地增值税=土地增值额*适用税率-准予扣除项目金额*速算扣除率,计算土地增值税的步骤： 1、支付的土地款 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用（期间费用） 4、转让房地产的相关税金 5、加计扣除额（1项*20%） 6、扣除项目合计金额（1-5项相加） 7、土地增值额（房地产转让收入-6项） 8、土地增值率（7项/ 6项） 9、按适用的税率和速算扣除率计算土地增值税,课后练习 请问： 一家房地产开发企业需要交纳哪些 税种？应怎样计算各税种的应纳税额？,某房地产开发公司建造一栋普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元，建造此住宅投入了300万元的房地产开发成本。由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，按规定房地产开发费用的计提比例为10%。 要求：计算应纳的土地增值税税额。 房地产开发费用=（100+300）×10%=40（万元） 营业税=1000×5%=50（万元0 城建税=50×7%=3.5（万元） 教育费附加=50×3%=1.5（万元） 加计扣除金额=（100+300）×20%=80（万元） 扣除项目金额=100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（万元） 增值额=1000-575=425（万元） 增值额与扣除项目金额的比率=425÷575=73.91% 应纳税额=425×40%-575×5%=141.25（万元）,土地使用税,一、土地使用税概述 （一）土地使用税的概念 土地使用税是“城镇土地使用税”的简称，是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 （二）特点,二、土地使用税的基本内容,（一）征税范围 （二）纳税人 1.拥有土地使用权的单位和个人。 2. 拥有土地使用权的纳税人不在土地所有在地的，为实际使用人。,3.土地使用权确定或权属纠纷未解决的，为实际使用人。 4.土地使用权共有的，由共有各方按实际使用面积占总面积的比例分别计算纳税。 （三）土地使用税的税率 定额税率（162） 三、土地使用税的计算 应纳税额实际上占用的土地面积×单位税额 例题,课后练习 ,一、征税对象 1、矿产品：油、汽、煤等 2、盐 二、税率 定额税率（149） 三、计算 应纳税额=课税数量×单位税额,资 源 税,