71116 投资发展工作修改版

投资发展工作管理手册投资发展工作管理手册 （20072007 年年 1111 月）月） 2 目目 录录 一、投资发展工作概述 5 1目的：5 2适用范围 5 二、部门设置及分工 6 1责任部门 6 2组织及职责 6 三、项目选择标准 8 1区域选择标准 8 2形象进度 8 3产品标准：综合体项目 8 4经济评价：9 5资产管理业务 9 四、工作流程 10 1信息收集整理 12 2前期洽商及初步尽职调查 12 3市场调查 12 4信息通报 14 5项目初步分析 14 6合作洽谈 15 7可行性论证报告 15 8项目论证会 15 9签署合作意向书 15 10详细尽职调查 15 11合作协议谈判/签订 16 12工作交割 16 附件 1新项目信息汇总表 17 附件 2与项目合作方洽谈记录 18 附件 3初步尽职调查问卷及文件清单 19 问卷填写说明及按照本清单提供文件的基本要求 19 文件目录 20 第一部分：公司设立文件 1 第二部分：项目基本情况 1 1、有关土地使用权的文件 1 2、有关项目建设情况文件 2 第三部分：环保 1 3 第四部分：财务文件 1 附件 4新项目进展信息通报 1 附件 5新项目可行性研究报告内容指引 1 项目决策背景 1 第一部分：项目概况 1 第二部分：法律及政策性风险分析 2 第三部分：市场分析 4 第四部分：规划设计初步分析 4 第五部分：工程及销售计划 5 第六部分：投资收益分析 5 第七部分：综合分析与建议 7 4 一、投资发展工作概述一、投资发展工作概述 1 1 目的：目的： 随着集团“低效房地产资产管理”业务模式的确立和全国化发展战略的展开，新项目 的信息采集、研究论证、尽职调查、合作模式设计、合作谈判和法律文件的组织等业务工 作量很大。为了实事求是地反映项目的市场价值、最大化的规避项目风险、提高项目确立 的工作效率、提升集团公司市场竞争力、为董事会决策提供客观详实的项目研究报告的目 的，特制定本工作规程用于规范项目确立阶段的操作。 2 2 适用范围适用范围 本管理制度适用于天津海贸搜马资产管理股份有限公司所属各区域组织机构的新项目 发展工作。 5 二、部门设置及分工二、部门设置及分工 1 1责任部门责任部门 根据集团全国化发展的组织架构，总部发展研究中心为公司负责项目投资论证的主办部 门。各区域总裁直接负责新项目的发展工作，具体业务承担部门为各区域投资发展部，总 部发展研究中心负责项目可行性报告的编写，区域投资发展部负责协助。 2组织及职责组织及职责 2.12.1 组织组织 区域投资发 展部总监 项目发展经理项目估算师 总部发展 研究中心 2.22.2 岗位职责岗位职责 2.2.12.2.1 投资发展部总监岗位职责投资发展部总监岗位职责 （1） 全面负责推进新项目的拓展工作； （2） 督导项目发展经理和估算师的工作； （3） 组织进行项目分析并负责向区域总裁作项目初步分析汇报； （4） 接受区域总裁的指示，部署相关工作； （5） 组织编写项目可行性报告； （6） 组织开展对目标公司的尽职调查； （7） 针对项目（公司）收购开展商务谈判和土地出让操作，组织合约等法律文件编制， 完成项目（公司）交割手续等。 （8） 对项目进行后评价。 2.2.22.2.2 项目发展经理岗位职责项目发展经理岗位职责 （1）搜集项目来源信息和意向项目（公司）的初步调查和资料收集，整理汇报； （2）负责对意向项目（公司）所在地房地产市场进行调研分析，展开项目可行性研究 论证，提出项目产品建议并负责编制项目初步分析报告，侧重法律关系、建设手续 及风险分析； （3）负责提出项目或项目公司收购过程中的法律问题解决方案； （4）配合投资发展部总监开展商务谈判和土地出让操作设计； 区域总裁 6 （5）编写项目研究报告，侧重产品的市场研究和项目存在的和潜在的法律问题的研究； （6）负责对目标公司进行尽职调查工作，编写调查报告； （7）负责合约等法律文件编制； （8）协助投资发展部总监完成项目（公司）交割手续； （9）完成投资发展部总监交办的其他工作。 2.2.32.2.3 项目估价师岗位职责项目估价师岗位职责 （1）配合项目发展经理搜集项目来源信息和对意向项目（公司）的初步调查和资料收 集； （2）负责对意向项目（公司）所在地房地产市场进行调研，对意向项目（公司）进行 估价和土地、房地产市场经济分析，与项目发展经理一同对项目进行可行性研究， 提出建议并与项目发展经理共同编制项目初步分析报告，侧重经济分析与数值计算； （3）负责提出项目或项目公司收购过程中的经济问题解决方案； （4）与项目发展经理共同编写项目可行性研究报告，侧重财务分析的研究与计算； （5）负责对目标公司进行尽职调查工作，编写调查报告； （6）完成投资发展部总监交办的和项目发展经理要求协办的其他工作。 7 三、项目选择标准三、项目选择标准 1区域选择标准区域选择标准 1.1 最佳商业城市 100 名范围内（其中北方区域占 25 个） ，百强县范围内 1.2 开发区 北方区域开发区发展范围：国家级开发区和省级开发区（综合实力在省内排名前五） ； 南方区域开发区发展范围：国家级开发区和省级开发区（综合实力在省内排名前 1/3） 。 2形象进度形象进度 八极分类均可，但所有项目最终的调查资料要求是一致的，但要注意项目背景复杂的 项目是否可以在短期（个月内）由解决方案。 3产品标准：综合体项目产品标准：综合体项目 3.1 土地性质为商业、服务业用途 对于 051 类批发零售用地，和当地规划管理部门具体研究 如果是现状楼改造项目，必须有规划对于过户中调整用地的书面证明材料 3.2 规划要点： 偏重于低容积率 建筑高度控制在消防低规的范围内 规划要求的立面效果不要过分奢华 增容增建问题必须有当地规划、土地的书面材料 3.3 项目体量： MLS 的不能超过总建面的 体量没有固定限制，但注意产品类型的配合 超过公里的项目，货值需大于一个亿 4经济评价：经济评价： 4.1 股东资金回报率项目回报率项目投资回收期公司资金周转率 （1）项目回报率：毛利率（最低） ；净利率（最低） ； （2）投资回收期：启动资金，内含报酬率； （3）资金周转率：从合作模式、投资退出渠道、金融机构合作等方面研究资金增值回 收； 4.2 项目的评估方法： （1）收购估价：收购价值评估主要采用市场比较法 A 土地价值评估 土地价值评估主要运用市场法进行分析，即选取周边同一供求圈内近期类似土地 （主要是用途相同）交易案例进行比较分析（一般选择三个交易案例） 。 8 商业土地一般需要比较的因素有：1）交易时间；2）土地规模；3）商业及商 务集聚度；4）交通便利度；5）土地利用便利度；6）容积率修正；7）土地性质 （不同用途土地） ，此外还要土地剩余时间修正。 B 建筑物价值评估 建筑物价值估价选用重置成本法进行评估，首先分析项目重置价格，其次进行功 能折旧（即不能利用的安装工程及设备价值考虑为零） ，再次考虑成新率，最终确 定重置价格。 （不同于一般评估机构的思路） （2）销售价格预估：销售价格主要采用租售比的方法， 对项目区域内商业用房的租金水平进行调查； 综合判断租售比（）之间； 根据商业用房的供应速度，周边配套的完善趋势，预测价值增长幅度 5资产管理业务资产管理业务 配合资本运营部设计合作方案，重点研讨： 1.开发进度 2.建设手续的完备程度 3.合作的方式 4.项目的增值空间 5.不动产管理法律、法规对项目转让的限制，交易的税费等。 9 四、工作流程四、工作流程 1流程图流程图 获取项目信息获取项目信息 落实人：发展部全体人员落实人：发展部全体人员 工作成果：基础项目资料工作成果：基础项目资料 渠道渠道： 公开市场（产权 交易中心、拍 卖行、业主转让 等） 金融机构、 资产管理公司、 类“国资委”机 构 项目资料项目资料： 项目背景 获取方式 土地证 房产证 城市基本情况 区位描述 现状描述 规划用途 工作安排：工作安排： 基础资料齐备后 三天内完成 设计、审算配合 销售价格以网上 调查为主 交工标准基本研 究 项目粗评项目粗评 落实人：项目投资分析人员落实人：项目投资分析人员 工作成果：简要分析报告工作成果：简要分析报告 简要分析报告：简要分析报告： 宏观基础数据 项目估价 项目销售价格 收购周期 项目周期 主要障碍：政策、 法律、经济、技 术等 发展中心内部讨论发展中心内部讨论 落实人：发展中心全体落实人：发展中心全体 工作成果：基本判断工作成果：基本判断 工作安排：工作安排： 每周项目论证会 项目负责人介绍 基本情况 结合基本分析报 告展开讨论 形成集体意见上 报公司总部 讨论侧重点：讨论侧重点： 综合体产品市场 当地租售比 主要的政策、法 律问题 项目获取的方式 是否赴当地考察 需要等待何种进 一步信息，渠道 对初选合格的项目资料整理、详细信息的收集对初选合格的项目资料整理、详细信息的收集 落实人：发展中心全体落实人：发展中心全体 工作成果：详细评估报告工作成果：详细评估报告 工作安排：工作安排： 根据具体情况， 落实规划、建设、 土地等方面的详 细信息，联络人 等，安排日期； 详细项目评估报 告 项目地考察重点 评估重点：评估重点： 主要的障碍的解 决办法 项目获取方式的 法律特征 拟定合作方式 公司相关部门的 深度配合（前期、 工程、规划） 10 交易结构、合作方式、合作框架协议交易结构、合作方式、合作框架协议 落实人：发展总监落实人：发展总监 工作成果：框架协议签署等工作成果：框架协议签署等 考察分析报告考察分析报告 落实人：项目投资分析人员落实人：项目投资分析人员 工作成果：评估报告更新工作成果：评估报告更新 工作安排：工作安排： 区域发展中心协 助总部研发中心 完成详细投资分 析报告， 总部研发中心负 责，项目投资报 告报批， 组织召开项目论 证会 考察人员和反馈：考察人员和反馈： 现楼项目：工程、 发展小组； 在建项目：发展 小组； 平地项目：规划、 发展小组； 必要的反馈信息： 政策、规划、 土地流转程序等 工作安排：工作安排： 根据具体情况拟 报资本运营部 解决资金安排问 题 律师配合修改， 和对方沟通，索 要建设资料 法律尽职调查法律尽职调查 细节谈判细节谈判 项目项目/股权转让协议签署股权转让协议签署 提交项目论证会提交项目论证会 完善可研报告：完善可研报告： 落实政策许可问 题，经济可行刑 问题，技术可能 问题 详细的项目周期 收购周期， 工程周期， 销售周期 工作安排：工作安排： 分别落实项目前 期、规划、工程 等问题 对当地典型商业 项目的调查 地图、城市总体 规划、项目区域 的经济社会情况 根据情况，再次 考察 11 2信息收集整理信息收集整理 2.1 以低效房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录 和不分析，进而对低效房地产再开发市场进行研究与预测。 2.2 低效房地产的存量信息一般有如下几个获得渠道，一是政府不良资产处置部门，二 是银行渠道，三是正在法院通过司法程序处理的项目，四是专业中介机构的不良资产信息 库，五是自己组织力量对某一个区域扫街排查。 2.3 介绍几种不良房地产的大体成因作为参考： 其一，是因为房地产行业处于资金密集型的行业，局部地区对房地产的盲目跟风，使 市场局部过热，一旦遇到宏观调控，后续的工程资金就跟不上了，就导致了工程的下马， 使项目造成烂尾； 其二，是由于国际上的经济环境发生了剧烈的变化，导致了工程项目境外资金断了来 源，造成被迫停工，这种情况在经济发达地区（如上海）反映比较多； 其三，是对市场产品定位不清楚，销售前景暗淡，迫使投资者要求改变； 其四，是因为施工质量的低劣被迫停工，这里