2010年上半年大连房地产市场分析报告
2010年上半年大连房地产市场分析报告2010年上半年，大连正在稳步实行全域化发展战略，各区域均在紧锣密鼓地实现各自规划，大连楼市也在规划的带动下向好发展。但是，中途偶遇“新政”这一拦路虎，使得楼市需另谋一条新的发展之路，并展现着别样的风情 2010年上半年是个不平静的时节，政府规划利好带动楼市发展，但同时，恰逢国家调控政策出台将大连楼市发展有所规范限制，使其暂时无法真正施展发挥。但是土地及商品房市场的理性及求变发展同样为10年下半年及今后市场打稳“地基”。 暂时的沉静只为今后更有力的怒吼，暂时的回落只为今后更有高的攀升，暂时的缓冲只为今后更远的跨越，暂时的回缩只为今后更强的出击 1.宏观政策及规划信息 宏观印象：政府重拳出击调控地产市场 1.1宏观政策调控力度逐步加强 1.1.1第一季度 Ø 关键词一：信贷 机构观点： 一季度针对信贷的政策较多，09年的“信贷盛宴”全年新增贷款总额9.59万亿，信贷危机初显，年末中央经济工作会议的召开，定调2010年信贷为7.5万亿，政府货币政策收紧。 Ø 关键词二：地产调控政策初显 机构观点： 为最大化降低经济危机所带来的影响，09年房地产相关政策利好，房价飞速上涨，政府在一季度出台土地和房地产方面调控政策，但力度不大，对房价的上涨趋势暂未显现预期效果。 1.1.2第二季度 Ø 关键词一：房地产政策调控力度空前 机构观点： 4月15日国家出台有史以来最严厉的房地产调控政策，首先再次提高二套房贷的首付款比例，由07年9.27政策的40%提高到50%，其次二套房“认房又认贷”将标准严格限制。新政出台后成交量随之下降表现明显，但新盘价格照比区域也有不同程度的下调。总得说来“量降价平”是新政至今的主要表象。二季度除4.15新政外地方上并无严厉政策跟随，政府、开发商和购房者三方观望。 Ø 关键词二：其他 机构观点： 房产税再次被提及，国家决定逐步推进房产税的实行，但政策的落实仍需一定的时间。国家公租赁住房建设和管理政策出台，旨在解决好“城市夹心层”的住房问题，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套。 1.2 规划信息 1.2.1 建设规划 机构观点： 大连市上半年建设规划以区域规划和城市改造为双轴线，以加快全域城市建设进程为最终目的，主要体现在如下几方面。 Ø 年内重点着力于旅游，旅游产品由观光型转向休闲度假型：计划在3年内，争取兴建50100个亿元以上旅游大项目，坚持高端化、时尚化和参与性，实现大连旅游产品由观光型向休闲度假型过渡。此外年内将着力建设旅游项目十大系列工程，计划投资1000亿元，建成后可吸纳7万人就业。 Ø 全域城市化为主要目标，全力建设新城区：各组团的空间布局和体制整合进程，加快地铁、新机场、引水、快轨等基础设施建设，加快项目引进和开工项目建设步伐，使新市区和各组团成为投资的热土，各功能区要按照发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区的功能定位和产业布局，加快区域经济社会发展步伐。 Ø 低碳走进生活: 低碳正逐渐走近我们的生活，大连首个低碳公园年内将面向广大群众，星海湾的“海水中央空调”年底竣工，大连在高速的城市化进程下，仍不忘低碳环保，低碳将成为未来建筑首要考虑的问题。 1.2.2 交通规划 2. 宏观数据 宏观数据印象：数据上升趋缓，后半年触顶回落 进入10年，CPI、PPI继续09年以来的上升趋势，但上升幅度明显趋缓，特别是第二季度以来。中国经济增速将继续放缓，通胀则明升暗降。预计6月CPI小幅攀升至3.2%，尽管6月份翘尾因素大幅上升0.5个百分点，但当月食品价格环比下降，基本抵消了翘尾因素的上升。受国际大宗商品和国内钢材等原材料价格下降影响，预计6月份PPI如期见顶回落至6.2%。6月CPI继续上行的原因主要是去年基数比较低，此外，粮食、棉花、房租、服务价格等也呈上涨趋势，由于看不到有下降的迹象，因此价格上行的趋势将在CPI上继续显现。由于我国经济增速逐步放缓，未来通胀压力将有所减弱。预计通胀水平将在三季度达到高点，CPI可能触及3.5%4%的高位，在第四季度回落。 全国70个大中城市房屋销售价格指数，自09年下半年来一直“水涨船高”，而4月份新政出台后，截止5月房屋价格指数仍旧保持高位12.4%，但主要是由于09年房屋销售价格基数较低导致，而相比4月环比下降4%。 5月份“新政效果初显”，全国70个城市房屋价格环比出现下跌的城市达到12个，北京首度环比下降0.1%，深圳环比下降0.3%，广州环比下降0.4%，上海环比持平。4月份，全国70个大中城市当中，仅有三亚房价环比下降了0.1%。到5月份房价环比下降名单扩大到12个，而且“北上广深”等一线城市房价环比均没有录得上涨。 此外，1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%，增幅较1-4月减少2.7个百分点。房地产开发企业资金来源数据自今年1-2月增幅触顶之后，持续回落。 这一变化对下半年房地产走势具有标志性意义，预计下半年70个大中城市房屋销售价格指数环比涨幅将持续缩小，并在年底趋于平稳。 3. 土地市场 土地市场印象：市内四区土地供应大超第一批供应计划将近一倍，东港大体量集中放量，楼面均价发展平稳 3.1土地供应量小幅攀升 上半年大连市七区共119宗土地挂牌，总建筑面积达1528.18万平方米，其中49宗来自于市内（含高新园区），同比上涨高达120%，占地面积达351.76万平方米，建筑面积759.69万平方米，约占挂牌总体的50%。另外，受2009年房地产市场火热的影响，2010年年初土地供应仍处于一个高峰期，土地市场热火朝天。三月份的小调整迎来了4.15新政，土地供应随之下调，迫于全年的用地计划，预期下半年土地供应将会保持稳定，以此稳定房地产市场。 3.2土地成交量逐步回升 上半年大连市七区累计出让土地115宗，成交建筑面积共计约1478.45万平方米，其中市内四区含高新园区上半年成交土地建筑面积约759.69万平方米，约占总体成交的51%。大连土地市场发展基本层面良好稳定。从成交占比来看，中山区上半年土地供应占比居首，中心区域土地入市，有效的补给了区域的项目供应，东港钻石港湾的规划使区域土地放量加大，同时规划利好使开发商争相进入。高新园区的土地出让占据28%，未来供应量同样充足，而在一系列利好规划下，高新园区的未来房地产发展有望进一步提升并且未来集中于旅顺南路黄泥川方向。西岗区土地出让不足5%主要受限于土地供应，传统的市政中心，土地寸土寸金，未来放量将取决于区域整体的拆迁改造工程。 3.3土地供应进度未来供应稳定 据大连市土地储备中心5月24日发文通知获知，2010年大连市内四区土地供应计划（占地面积）共计260公顷，其中居住类用地约180公顷，第一批供地面积约178.1公顷。上半年土地成交占地352公顷，已超额完成土地储备中心的第一批供地计划。随着拆迁改造新居工程的逐渐落实及实施，以及全域城市化，预计三、四季度土地供应量将保持在均值处于稳定态势。未来供应依然以甘井子区、高新园区以及东港区为主。 4.商品房市场 商品房市场印象：一季度表现向好，二季度缓步回落，整体市场理性发展 4.1 商品房供应批售二季度回落，新增入市放缓，现状区域集中 4.1.1 批售状况 批售逐渐回落，新城区渐成主导 2010年上半年大连市共有28284套商品房取得预售许可证，较09年同期涨幅101%，其中住宅共计25556套，较09年同期涨幅102%，受2010年年市场一路向好以及4月展会的带动，批售高峰出现在4、5月份，但受楼市调控政策影响近期项目销售去化速度整体普遍较慢，加之新项目工程进度原因和部分项目考虑夏季房展会前后入市以观察市场走势，导致6月份批售量下滑。 4.1.2 新入市房源新增供应速度放缓，主新城区项目占半壁江山 图4-4：上半年市场增量截止2010年上半年，大连市内共有18744套商品房入市，较09年同期上涨7%，其中市内四区共计入市9414套，同比下降33%，占比50%，占比下降30个百分点。新城区共计入市9330套，同比上涨159%，占比50%，占比上升30个百分点。上半年新政出台后市场发展趋势不甚明朗，观望情绪渐浓降低了部分开发商入市热情，同时可开发面积有限也是主城区新增入市房源大幅降低的一个重要因素。新城区方面主要受全域城市化带来的发展机遇与带动影响，不断有新项目进入规划建设和入市销售，新增供应也同比大幅上涨，预计未来新城区的放量将持续放大，大连楼市原先以主城区为主的供应结构因此将发生根本性变化。从整体上看新政后市暂不乐观，近期全市新增供应呈现整体下行的态势，预计7月份随着夏季房展会的到来新增供应会有一个明显的增量释放。 4.1.3供应分布状况存量、展示、土地三分天下，共同支撑大连楼市 4.1.3.1主城区供应现状西部、机场目前主力，高新园区后劲十足 表4-1：大连市项目供应分布表 截至上半年，大连市内共计119个项目，其中在售商品房项目59个，占全部项目的49.58%；展示项目个数60个，占项目总数的50.42%；在售项目目前集中分布于西部和机场版块，未来西部及高新园区是楼市的主战场。随着政府的城市全域化战略的逐步落实，不同区域的不同定位也将在未来形成不同的发展格局。 目前大连市内存量面积共计61.84万平方米，其中高新园区域、北部区域及泛星海区域可售存量面积较为丰富，目前市场剩余存量分别为22.57万平、13.78万平和13.05万平，整体占比分别为36%、22%和21%。各区域内的大体量项目是目前及未来市场的供应主力，前期市场存量大，并且新政对市场产品去化量的影响无可厚非，价格的持续高位越发加剧客户对市场的观望，加之部分区域目前市场存量与客户需求的差异化，导致目前局部区域存量积压。 展示方面，大连主城区目前市场展示面积为1282.21万平，高新园区及机场区域是大连未来楼市供应的主战场，展示量分别达到482.49万平和342.7万平，占比分别达到38%和27%。东部风景区域在土地资源可用量有限而导致的寸土寸金的态势下，增加了土地供给，政府对于本区域的规划及区域形象面貌的刷新都值得期待。 4.1.3.2 新城区供应现状厚积薄发 表4-2：新城区供应分布 新城区方面，共计项目88个，其中在售项目65个，占比74%，各区项目状态均属于在售项目数量高于展示项目，一段时期内新产品市场补足力方面将会弱于当前状态，但从各区已竞得的土地情况分析，未来各区域的供应量十分充裕，且较集中，可能导致地区发展的方向及程度的差异化。 新城区整体供应共计2414.43万平，其中存量面积达91.16万平。金州新区的滨海版块目前市场存量最大，海景资源优势是本区域项目集中的核心卖点，也是项目的共同依托，资源的有限性使得未来供应相较于部分区域不足，从而也反映出目前产品的稀缺性。 新城区整体展示面积为556.52万平，主
