城镇土地分等定级教程

第九章 土地经济评价,第一节 土地经济评价概述,与潜力、适宜性评价比较： 潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性 经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入或耗费下，土地的产出效果。,（一）土地经济评价的基本概念 a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程。 b.用经济指标对土地的质量作出评价。 c.土地的自然资源和资产特性土地的价值和价格（土地价格评估）,一、土地经济评价的目的与意义,（二）土地经济评价的目的和意义 1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据 2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手段,一、土地经济评价的目的与意义,二、土地经济评价的理论基础 （一）土地生产力理论 （二）土地区位理论 （三）地租地价理论 （四）市场供求理论,三、土地经济评价指标 1、土地经济效果指标 土地生产率指标，是综合反映土地质量与农 业技术经济效果的指标集 2、土地经济分析指标 用于揭示土地的具体利用特征的指标集 3、土地经济效果分析指标 辅助土地经济效果的指标集,1、土地经济效果指标,2、土地经济分析指标,3、土地经济效果分析指标,土地经济评价指标体系构建原则,整体完备性原则 即从各角度反映系统的动态变化和发展趋势； 科学性原则 即反映土地系统发展内涵及目标实现程度； 可操作性原则:即在实践中具有可行性； 区域性原则:即因地制宜，考虑到地方特色； 层次性原则:即指标体系结构清晰、便于使用； 动态性与稳定性相结合原则； 7相对独立性原则。,四、土地经济评价的一般步骤,准备工作（原始资料的收集和整理） 土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自然条件一致） 土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质量分等） 土地经济评价 （1）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类比例；（2）测算现时作物种植方式下的投入产出；（3）根据投入产出得出各类农地的评分。,第二节 农用地的等级评定,一、 概述： 1.概念：简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。实际上，这是农业经济生产潜力的评定。 2.农用地分等定级的目的： a.为提高农用地管理水平提供依据； b.为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； c.为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿等提供依据； d.为实行农业税制改革提供依据,3.农用地分等定级的体系：“等、级”两体系 级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系。 绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。 垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租 农用地等别：反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位置的不同而获得的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差异。（级差地租I） 收益归土地所有者所有，为征税作依据 农用地级别：反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。 （级差地租II） 收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据,4.农用地分等定级的评价指标： 选择必选评价因素的主要依据：a. 对农用地质量有显著影响；b.性状较稳定；c.可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利资料等,二、 农用地等级评定的方法 毛利分析法（gross margin analysis） 现金流量贴现分析法（discounted cash flow analysis） 经济计量模型法 综合分等法,1.毛利分析法 又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。 适用于：情况较简单（没有长期的贷款或改良工程）的经济适宜性评价 毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。,毛利分析法步骤 毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。其具体的步骤是： 1） 选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。 2） 估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等； 3） 估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等； 4） 确定投入和产出的价格；这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力的单价。,毛利分析法步骤 5） 固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）； 6）计算毛利和纯收益 毛利=收益可变成本（B项） 纯收入=毛利固定成本 纯利润=纯收入不可估量的费用（农场 及成员的劳力、风险等）； 7） 分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类单项分析，再综合）： 8）划分土地的适宜等级： 9）与经济目标比较； 10） 给出决策依据。,农场毛利计算法 （以3hm2的英国家庭农场为例）,工作步骤： （1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型。 农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济效益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培1hm2。这样，选择的利用方式为2hm2玉米和1hm2烟草。,工作步骤： （2）估算变动成本（经常性投入） 变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以单价。 （3）估计农场的固定成本 固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中，农场的固定成本总额为150，则单位面积的固定成本为50/hm2。,工作步骤： （4）估计产值（或产出） 估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。 （5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出） 毛利产值变动成本 净收入毛利固定成本 （6）进行适宜性评价 假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于200/hm2为S1；150200/hm2为S2；100150/hm2为S3；小于100/hm2为N。 对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2、烟草为S1； 对于沙质土壤，玉米为S3、烟草为S1。,工作步骤： （7）决策建议 假如农场的目标纯收入为为300，则对于拥有3hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方式是经济适宜的，而对于3hm2沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达到经济适宜性的标准。,2.贴现现金流通分析法 适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程 现金流量贴现：是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现值。 公式为：V=P/(1+r)n V为现值， P为未来每年实际成本或收益，r为利率或利息，n为年数。1 /(1+r)n 为贴现因素。 结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。 注：1）经济假设：贴现率商业利率、社会贴现率；项目寿 命：20、30或50年，在此期限后，一般不考虑其效益。 2）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若 干年度中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。,2.贴现现金流通分析法步骤 贴现现金流通分析要从上述毛利分析的6个步骤作为开端，然后再加上以下4个步骤： 1）估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水沟的长度，需搬动的土方数等等。 2）作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地改良工程投资费用来之于银行贷款，那么可采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，则要采用“社会贴现率“，这是排除通货膨胀影响的贴现率，比商业利率低得多。 3）按年度分配投入和产出的现金流通量。 4）对成本和收益进行贴现，计算他们的价值，求得用于成本收益分析的有关参数，即净现值、收益成本率和内部回收率。 5）进行效益分析及提供决策,举例：某土地有三种土地利用方式A、B、C，欲进行灌溉工程改良，假设灌溉工程总投资为100万£，灌溉面积为1000hm2 ，投入使用后，对于三种利用方式每年能增加的净收益分别为60 £/hm2 ，80 £/hm2 ，100 £/hm2 ，试分析此灌溉工程投入使用后，对于三种土地利用方式条件下灌溉工程的经济适宜性或可行性。 项目生命期n为20年，则20年的总收益为H=Vn=P/(1+r)+P/ (1+r)8 +P/ (1+r)n =P1-1/ (1+r)n /r 假设r=5%，n=20，则HA=748 £/hm2 ，HB=997 £/hm2 ，HC=1246 £/hm2 。 A：N B：N C：S,第三节 农用地估价,一、 概述： 1.概念：农用地估价，即农用地价格的评估，它不同于农用地分等。农用地估价直接以货币单位表示出其质量高低，它为农用地流转中的有关价格的确定以及农用地税、费标准的拟订提供重要依据。 2.农用地价格特点： 农用地价格以其收益能力为基础。收益能力即为获取纯收益大小的能力。这种收益能力取决于生产量乘以价格再扣除生产成本。,B 用途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场价格之间会有很明显的差别。所谓收益价格就是指纯粹农地使用时所形成的价格；而市场价格，是指以用途转变后的收益为前提所形成的价格。因此在农用地估价时，应判明该农用地的用途是否会发生变更，如果不会发生变更，那么收益价格与市场价格之间的差距应该不会太大。 C 纯粹的农用地收益价格与市场价格之间的差距，劣等地要大于优等地。 D 农用地的交易实例较少，因此难于运用市场比较法进行估价，通常主要采用收益还原法。由于农用地的纯收益难易确切把握，农用地估价的难度较大。,二、 农用地估价方法 1.申报法 2.收益还原法 3.评分法 4.标准田法 5.经济计量模型法,1.申报法： 由土地所有权者自行申报地价。特点是作业迅速，且遵照土地所有权人的意见。特点是难保公平合理。因为影响地价的因素十分复杂，绝大多数土地所有权人只能凭经验来猜测报价，难免出现良田低价、劣田高价或其它片面行为。 2.评分法： 对农用地所具备的生产条件对土地质量评分，后再根据得的总分换算成地价,3.收益还原法: 公式中，V为地价，a为每年所得地租，r为还原利率（），i为每年增加或减少若干不易觉察的价值。 4.标准田法: 台湾学者林英彦提出的一种农用地估价方法。农用地分区；选定标准田；选择基准田；评定标准田地价；调整标准田的地价；计算各待估农田地块的分值；计算各待估田块的地价。 5.经济计量模型法: 生产函数模型法（柯布-道格拉斯法）,一、城镇土地的特殊性 城镇土地是城镇生产、生活和社会活动的载体，是城镇地域系统最宝贵的资源和城镇经济系统最宝贵的资产。 按照开发程度进行划分