土地管理学第四章gai

第四章 地籍管理,第一节 地籍管理概述,地籍的涵义 地籍指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本情况的薄册（含图）。 地籍的作用 为土地管理提供基础资料 为维护土地权益等提供基础资料 为改革与完善土地使用制度提供基础资料 为编制国民经济发展计划等提供基础资料,第一节 地籍管理概述,地籍的分类,第一节 地籍管理概述,地籍的分类 依据地籍所起的作用不同，分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍 依据地籍的特点和任务不同，分初始地籍和日常地籍 按城乡土地的不同特点，分城镇地籍和农村地籍 依据地籍的行政管理的层次不同，分为国家地籍和基层地籍,第一节 地籍管理概述,地籍管理的概念 国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的土地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要工作内容的综合措施。 地籍管理的任务,第一节 地籍管理概述,地籍管理的内容 土地调查 土地分等定级估价 土地登记 土地统计 地籍档案管理,土地调查是以查清土地的位置（界线、四至），利用类型、数量、质量和权属状况而进行的调查，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查。,是在土地利用条件调查与土地利用分类的基础上，以马克思地租、地价理论为主要依据所确定的各类土地等级和基准地价。,土地登记指土地所有权、土地使用权以及他项权利的登记。,土地统计是对土地的数量、质量等级、权属、实行统计监督。,地籍档案管理是将经过土地调查、分等定级估价、登记、统计等工作形成的各种文字、数据、图册资料进行立卷归档、保管与提供利用等工作。,第一节 地籍管理概述,地籍管理的原则 地籍管理必须按国家规定的统一制度进行 保证地籍资料的可靠性和精确性 保证地籍工作的连续性 保证地籍资料的完整性,第二节 土地调查,土地调查的基本任务 全国土地调查 农村土地调查(偏重土地利用现状调查） 城镇土地调查（偏重地籍调查） 基本农田调查 土地调查数据库及管理系统建设 变更土地调查,第二节 土地调查,1、全国土地调查 农村土地调查 权属调查（收集资料） 以往调查编制的权属界线图 上级人民政府确定国有土地、集体土地的登记资料 政府最新划定、调整权属界线的图件、说明文件 土地征用、划拨、出让、转让等资料 建设用地审批文件 交通、公共设施的国有土地使用证 林地、草地登记发证资料 以往调查未处理的土地权属争议情况等,第二节 土地调查,地类调查（收集资料） 以往调查形成的数据库、图件等资料 各种界线（民政部门的行政区域勘界资料） 土地开发、复垦等设计、验收的资料 公路资料（到交管部门区分公路与农村道路） 河流、湖泊、水库资料 基本农田调查,第二节 土地调查,土地权属调查 农村土地权属状况 土地权属调查内容 查清农村集体土地所有权状况 查清国有农、林、牧、渔场国有土地使用权状况 查清公路、铁路、河流等权属状况 权属的确认（调查单元为宗地，集体土地所有权和国有土地使用权宗地） 权属确认方式及界址点、界址线的确定 土地权属争议的处理,第二节 土地调查,集体土地所有权土地权属来源证明文件； （1）土地改革时颁发的土地所有证； （2）人民政府和有关部门批准文件； （3）权属界线协议书； （4）其他证明文件。 集体土地使用权土地权属来源证明文件； （1）人民政府建设用地批准文件； （2）建设用地批准书； （3）联营合同； （4）原集体土地使用证； （5）其他证明文件。,第二节 土地调查,地类调查（土地利用现状调查） 依据现状分类，对调查范围内的每块土地的地类、位置、范围、分布、面积等利用状况进行的调查 农村土地的地类调查中与现状分类的不同 实地调绘线路设计及站立点确定 线状地物调查 图斑调查,第二节 土地调查,城镇地籍调查 地籍调查是国家采用科学的方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、薄示之，在此基础上进行土地登记。,第二节 土地调查,地籍调查的主要内容 地籍调查的主要内容可概括为土地权属调查和地藉测量。 土地权属调查是指通过对土地权属及其权利所及的界线的调查，在现场标定土地权属界址点、线，绘制宗地草图，调查用途，填写地籍调查表，为地藉测量提供工作草图和依据。土地权属调查的基本单元是宗地。 地藉测量是在土地权属调查的基础上，借助仪器，在一定区域内，测量宗地的权属界线、界址位置、形状等，计算面积，测绘地藉图和宗地图，为土地登记提供依据。,第二节 土地调查,地籍调查的单元 地籍调查的单元是一宗地。所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。,第二节 土地调查,宗地的划分 以方便权属管理为原则 基本方法 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地。 同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地划为两个或两个以上的宗地。 若干个权属主共同所有或使用，实地难以划清各权属主的用地范围，划为一宗，称组合宗。 一个权属主的相连成片的用地范围，因权属源、用途、地价、使用年限等不同可划分为若干宗地。,第二节 土地调查,宗地划分的特殊情况： （1）几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理。当几个使用者共同使用一栋建筑物时，可按各自使用的建筑面积分摊宗地面积。宗地内，几个建筑物分别属于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地难以划分的，应视为一宗地。这时应确定每个使用者独立使用的面积及每个使用者分摊的功用面积，共用面积一般按各自的建筑面积分摊，也可按建筑物占地面积分摊。 （2）对只有一个法定代表人的特大宗地，有明显不同的用途，且面积较大，应用地类界线划分为若干宗。 （3）对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割的，应划分为若干宗地。,第二节 土地调查,地藉调查的作用 我国实行的是土地产权登记制度，登记之前必须对登记材料进行实质审查，对需要登记的土地开展地籍调查，查清和核实每宗地的地藉要素，目的是保护土地产权人的合法权利和利益，建立起科学的地藉管理制度。,第二节 土地调查,地籍调查的分类 初始地籍调查和变更地籍调查 初始地籍调查是土地总登记前的区域性普遍调查。 变更地籍调查是在变更土地登记或初始土地登记时利用初始地籍调查成果，对变更宗地的调查。 城镇地籍调查和村庄地籍调查 城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的工矿、企事业单位所进行的权属调查和地藉测量。比例尺一般为1：500或1：1000 村庄地籍调查是指对农村居民点用地按城镇地籍要求进行的地籍调查。比例尺一般为1：1000或1：2000。,第二节 土地调查,宗地权属状况调查 土地使用者及土地权属性质调查 土地权属来源情况、使用权类型调查 地役权调查 土地用途、坐落及共有使用权情况调查,第二节 土地调查,权属调查的主要内容 土地权利主体 指土地权利人，我国的土地权利人包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和地役权人。 主体调查的内容包括：土地权利人的地址、单位名称或个人姓名、法定代表人、个人身份证明等。 土地权属性质和来源 调查内容包括土地的所有权、使用权、他项权利的性质及来源证明。 土地权利客体 指土地权利、义务所指向的对象。 调查内容包括土地的界址、面积、座落、用途、使用条件、等级和价格等。,第二节 土地调查,土地使用者及土地权属性质调查 土地使用者调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名、单位性质、土地使用者通讯地址及联系电话，与土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称，土地使用者单位法定代表人等情况，并将调查结果填写在土地调查表上。(土地使用者名称应与其营业执照或身份证等的记载一致。单位全称应为该单位公章全称。单位性质分为全民单位、集体单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。) 土地权属性质调查是指核实宗地的权属来源证明材料确定宗地的土地权属性质，并将调查结果填写在地籍调查表上。我国的土地权属性质分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、地役权等。,第二节 土地调查,国有土地使用权来源有： 划拨、出让、国家作价出资、国家租赁、国家授权经营。初始权属调查时，一般只涉及划拨和出让两种。 划拨的来源证明材料： 建设用地批准书、国有建设用地划拨决定书、新开工大中型建设项目预登记文件、大中型建设项目竣工验收报告、勘测定界图件。 出让的来源证明材料： 建设用地批准书、国有土地所有权出让合同、土地使用权出让金缴纳证明等。,第二节 土地调查,权属调查的准备工作 在进行初始权属调查前应首先确定调查的范围，收集调查范围内的相关图件制作工作底图，在工作图上划分地藉街道、街坊和宗地，根据宗地的划分情况给每宗地的土地权利人发送调查通知。 确定调查范围、制作工作底图 划分地藉街道、街坊及宗地 预编宗地号 调查通知 实地调查前的准备,第二节 土地调查,确定调查范围、制作工作底图 初始地籍调查的范围确定，一般要覆盖城镇的规划区，考虑到城镇规模的不断发展扩大，地藉控制网应覆盖城镇的规划区。而初始权属调查、初始地藉测量可只到建成区边缘。在城乡结合部地区，亦应按城镇地籍调查规程进行地籍调查。 收集相关图件作为工作用图。如：大比例尺地形图、放大的航片、旧的地藉图。如果调查区内没有相应的调查工作用图，可草绘宗地位置关系图作为初始地籍调查的工作用图。,第二节 土地调查,划分地藉街道、街坊及宗地 为了便于展开调查工作，可将整个调查区逐级细划成若干个小区域。即采用：街道街坊宗地三级划分。 街道是行政区内行政界线、主干道路、河沟等线状地物封闭的地块。 街坊是由互通道路、河流、沟渠等线状地物封闭起来的地块。街坊划分后，应编街坊号，街坊号的编制，应考虑统一性。 宗地是被权属界线封闭的地块，宗地的划分应以方便地籍管理为原则。,第二节 土地调查,预编宗地号 初始权属调查时，调查人员应将接受的土地登记申请书及权属来源证明材料，按总登记人员预编的文件顺序号，将每一宗地勾绘到工作用图上，并在图上用铅笔注明编号。当一个街道或地藉街坊全部勾绘结束后，对街道或地藉街坊从西到东、从北到南，统一预编宗地号，并将预编的宗地号标注到地籍调查表上及登记申请书上。,第二节 土地调查,地籍调查工作程序,第二节 土地调查,准备工作,资料 收集,权利证明,图件资料,测量控制网资料 已有的地籍原图 近期大比例尺地形图 航片平面图 土地利用现状图,土地征用、划拨、 转让土地案卷及红线图 非农业建设用地清查资料 土地利用总体规划 权源证明,第二节 土地调查,第二节 土地调查,地籍测量 在土地权属调查的基础上，在一定区域内测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界等，计算其面积和绘制地籍图，为土地登记提供依据。 地籍调查主要成果资料 地籍原图及分幅接合图 土地权属单位地籍图 宗地图 权属单位的面积和地类面积统计表 地籍控制测量成果 地籍调查说明书,第二节 土地调查,2、土地利用变更调查 变更调查的概念 是在土地利用现状调查的基础上，对土地利用变化情况进行的调查，以保证土地利用现状调查成果的现势性，为制定国民经济计划和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确可靠的现势资料。 变更的类型 地籍变更调查和土地利用变更调查,第二节 土地调查,变更调查的成果 外业变更调查记录表 薄膜工作地图 面积量算表 县、乡土地变更调查记录一览表 县、乡年内地类变化平衡表 县、乡土地变更调查现状图 变更调查报告,第三节 土地分等定级,土地分等定级的类型,按城 乡土 地的 不同 特点,农用土地 分等定级,城镇土地 分等定级,标准：土地价值 形式：价值差异,标准：土地质量 形式：生产能力,第三节 土地分等定级,等级体系,城镇土地,某市土地六等,某市土地一等,农用土地等,农用土地等,农用土地,第三节 土地分等定级,第三节 土地分等定级,分等定级原则 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 定级与估价相结合的原则 分等定级方法