土地增值税清算操作重点问题

土地增值税清算操作重点问题,目录,凭证管理,合同管理,项目收入,第一部分,第二部分,第三部分,扣除项目,第四部分,清算时限,第五部分,一、凭证管理,扣除项目需要取得合法有效的凭证 国税发2006187号 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,国税发2007132号第二十九条规定，审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额： （一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。,1、房地产企业一般问题,（1）纳税人支付商品房开发项目工程进度款时，没有向施工单位索取建筑业发票。 施工单位以降低价款为条件，不开具发票。 （2）纳税人接受施工单位以两票方式结算工程款，即施工单位凭购买建筑材料的发票收了等额的工程款，工程造价与购买建筑材料款的差额部分，由施工单位开具建筑业发票收取。,2、票据类型,根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别： 1、如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票。 2、如果对方是行政机关（房管局、国土局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。 3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。 4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。,3、凭证不符的结果,（1）凭证不符合要求可能导致被核定扣除 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、开发间接费用的凭证或资料不符合要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关审定。,（2）凭证不符合要求致使财务费用无法据实扣除,在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其与企业所得税的期间费用税前扣除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。,（3）凭证管理不规范可能导致税务机关介入,土地增值税清算管理规程 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。,4、凭证管理关注点,一、是企业在土地的取得环节应有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税或契税； 二、是企业支付拆迁补偿费时应将拆迁明细表（包括拆造面积、户数、拆迁费用）等相关资料报税务机关备案，账、表、册，收据是否一致。同时，企业为取得土地使用权而支付的这部分拆迁费用应到主管税务机关申报缴纳了契税；,三、是企业支付建筑安装工程款时应代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建筑业统一发票。 四、企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是否以真实合法有效凭据入账，不得预提开发间接费用。 五、是企业开支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。,二、合同管理,1、合同管理避免税务机关核定收入 在审核转让房地产取得的收入时，相关部门将查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额，销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。 对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。,（2）合同管理有利于说明异常情况,国税发2007132号第三十三条规定 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容： （一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据； 1。从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对； 2。审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时期享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。,三、项目收入,1。视同销售的确认 房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税调整事项。国税发2006187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括： 职工福利； 奖励； 对外投资； 分配给股东或投资人； 抵偿债务； 换取其他单位和个人的非货币性资产。,视同销售收入的审核,一是视同销售的六项交易是否发生； 二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。,（1）视同销售的处理,国税发2007132号第二十三规定纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：,（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。,（2）还建房的税务处理,开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对补拆迁人进行实物安置，虽然未取得货币收入，但是按照税法的属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了货币收入缴纳土地增值税。 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。,2、房地产转让收入的检查,（1）对房地产销售合同的检查 在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看企业提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源，是否包括货币以外的经济利益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。,（2）对相关经济利益的检查,在确定收入时重点检查企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意企业相关的账务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来账以及“营业外支出、固定资产清理、资本公积、待处理财务损益”等科目，避免被查出以房抵债、以房屋进行交换其他资源等。,3、对代收费用的检查,应检查政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所得取的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，（如：计入“其他应付款”科目的）可以不作为转让房地产的收入。 国税发2007132号第二十五条规定 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理；,（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,四、扣除项目,1、核查的内容具体包括 （一）取得土地使用权所支付的金额。 （二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （三）房地产开发费用 （四）与转让房地产有关的税金。 （五）国家规定的其他扣除项目。,2、核查方式,（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。 （三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。 如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。,3、开发成本分配,（1）成本分配的条件 分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的。 （2）共同成本的范围 土地价款及相关税费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费,（3）分摊方式,1）占地面积法 已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。这一般适用土地成本的分配。 2）建筑面积法 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。这一般适用同一项目不同类型的建筑成本分配。,3）直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。 4）预算成本法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。,4、理清开发间接费用以及管理费用,因为有时企业对成本或费用把握不清，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，按其真实性进行调整。,依据土地增值税暂行条例实施细则规定；开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 房地产开发企业会计制度也做了相同的规定。但都没有进行完全列举，只能根据两者的性质进行辨别。,（1）开发间接费用应该算入成本 管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损益。 （2）两者发生来源不同 开发间接费用是属于企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。 管理费用是指企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。,5、四项费用的核查,开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照中华人民共和国土地增值税暂行条例和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定的房地产开发成本各项类别进行对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费用，按实际发生额据实扣除。,如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除限额，在土地增值税清算时采取按分类房产单位面积建安造价表核定扣除额的方法。 无法按清算要求开发成本核算资料的。 提供的开发成本资料不实的； 发现申报资料内容有问题的； 清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于造价定额的，又无正当理由无法举证的。 重点关注第五种情况。,