2017永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩中联国际广场项目定位报告.

永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩中联国际广场项目定位报告,谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场,2013年10月25日 迅地地产（上海）,报 告 思 路,二、风险和机会,三、出路,一、目标设定,中联国际目标,未售商业面积分期全部售出,计划18个月； 打造“永州淘宝”商业地产品牌，为后期运营奠定坚实基础。 暂定试业时间2015年元旦。,对未售的面积策略性分期销售，完成销售指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。 以“永州淘宝”商业街的形式启动，树立网商项目形象及口碑。,短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售 正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的影响力,利润最大化,对目标的理解,销售量最大化,项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心商圈,项目东临零陵中路，西接通化街； 项目西南北分别相邻板块内两大商业（舜德摩尔、步行街）。,步行街,步步高,舜德摩尔,零 陵 路,项目,凤 凰 路,珊 瑚 路,项目区位,容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑,规划用地面积约为17282.18平米（25.95亩） 。 总建筑面积：57490平米，入口广场：4000平米。 其他用房面积：2473平米。,项目技术指标,零 陵 路,项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥井市场隔街运营，人流互补,项目资源,零陵路历来为永州人流聚集、商业繁华的旺地，商业氛围非常浓厚。聚集阿波罗、金水湾、步步高等百货、购物中心；建设银行、农业银行、中国银行、工商银行等金融机构；万喜登酒店、女子医院等公共资源；邮政局、中国电信等数十家单位。一站式全面满足购物、娱乐、休闲、生活、美食等需求。 区域人口： 日均流动人口约2万人，周边常住约为8-10万人。,第二部分,二、风险和机会,区域商业分析,宏观市场分析,项目本体分析,永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上,永州市近几年商业市场发展总体平稳向上 全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。,数据来源：永州市统计信息网（官方网站）,永州市近五年商业市场发展总体平稳向上 商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万 平方米，年增长率接近20% 商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛,永州商业发展环境分析,2007年-2012年永州是商品房销售均价走势,数据来源：永州市统计信息网,宏观环境,通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论：,永州未来商业发展潜力巨大 随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小的人口基数，永州人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。同时，考虑到永州未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明永州未来的商业发展潜力较大并健康发展。 永州现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。 随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。,商圈特征分析,级别 名称 特点,永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商业升级加快，同时导致交通压力明显增加。 其他商圈无论是业态种类、还是人流量，消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和停车方面较有优势,永州主要商圈分布,永州市区主要商圈分布与租金情况,租金：10-90元/平米,租金：10-35元/平米,租金：120-450元/平米,租金：15-150元/平米,租金：30-220元/平米,租金：15-90元/平米,大中型主力卖场/购物中心的分布动向,冷水滩商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，都集中分布于零陵路商圈核心区域；较大型超市、专业卖场也是以零陵路为主，湘永路、育才路、凤凰路等为辅。,百货,目前已有百货卖场4家：即舜德摩尔步步高百货、茜茜百货（运营不成功）、金水湾百货（对面金水湾广场11月份即将运营）、滨江友谊百货（运营一般）,购物中心,超市、卖场,目前只有有一家一站式购物中心，即“舜德摩尔购物中心”，新增商业项目1家：本案（市场空白，预计2015年元旦试业）。,永州市场上大型超市和卖场，较为知名和经营状况较好的是步步高超市，世纪联华、苏宁电器、通程电器、国美电器处于中高端档次，其次是当地一些较大的商家以超市和卖场结合经营的业态，大多以手机、服装和便利店等形式，但中高端超市等细分市场在未来存在较大的发展空间。,商业业态分析总结,专业店,市场上专业店较多，多以中等档次为主。比较大的专业市场有11家，即舜德摩尔建材市场、育才路建材片区、苏宁电器、通程电器、国美电器、步步高电器、银龙电脑城、时尚春天数码城、电信数码港、舜德电脑城、潇湘汽车城等。以家电、建材、汽车为主。,餐饮,永州市场大型餐饮品牌进驻较多，有“肯德基、德克士、上岛咖啡、名典咖啡” ；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地带、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜馆、夜宵店遍地开花，随处可见。未来永州餐饮将随着城市的发展商家档次和品类预期会有很大提升。当地人们在吃喝方面也比较注重，这也注定了餐饮商家档次和品类的提升。,娱乐,娱乐业的需求在永州一直强劲，娱乐业主要消费力为KTV、茶馆和酒吧，但都以本地商家为主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零点酒吧，大型KTV连锁店有迪尔、帝凯乐。永州娱乐主要消费力中以KTV和酒吧最为突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最为突出。随着人均收入的提高和消费力的上升，永州娱乐也将会吸引一大批娱乐业连锁商家的进驻。,消费者调查与分析结论：,职业：以工薪族与白领为主； 年龄：青与中老年人群（18-50）为主要消费群体，跨度较大 消费者月收入：一半人群收入在2000-4000元以内； 购物餐饮娱乐消费支出：在一千元以内的占半数； 交通：消费出行主要依靠公交系统，但随着有车一族的快速增长，开车购物成为一种趋势，对停车位的需要空前增长； 消费场所：百货商场、超市是人们最常去的购物场所； 选择购物场所的因素：购物环境宽敞舒适，品类丰富品牌多，选择性大； 到达购物地的时间：在15分钟之内的距离较为受欢迎。,商铺投资者、求租者调查分析结论,商业购铺租铺区域分布明显，首选河西零陵路，其次为河东 商铺主要购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上选择按揭10年期。 绝大部分商铺投资、求租者倾向于选择未装修的商铺；大部分能接受的物管费在1.1-2元/平米/月之间。 面积在20-50平米，总价在30-100万元内的商铺是市场投资的低高热点。 投资客约占70%左右，投资者需求以街铺为主。 投资者看重租金和售价，较为关注车位。 投资者购铺关注因素排序：升值潜力周边消费力项目位置项目定位与未来发展潜力项目交通条件项目未来经营管理 租铺者关注因素排序：项目租金价格周边消费力项目交通条件项目经营管理,随着零陵北路的开发和河西区域中心的发展已成为西区的商 业中心，知名度高，辐射广,舜德摩尔,竞争项目分析（与实际定位操作不同）,般,舜德摩尔整体规模大，知名度高，档次中等，项目可以利用地段优势，发展精品化购物中心,挑战 舜德摩尔位于零陵北路河西老城区中心，区域位置优越 舜德摩尔知名度高，已经成为 永州地标性项目，影响力大,劣势 项目中庭设计不合理，存在 建筑硬伤，未来业态调整存 在很大困难 商场缺乏与游乐园的紧密结 合，同时游乐园经营状况一,机会 舜德摩尔针对儿童业态较少， 项目适当提高儿童业态比例 能够吸引到西区家庭客群 舜德摩尔一楼品牌调整空间有 限，本项目有机会作为永州,最高档项目引入知名品牌 商业体量大，业态丰富，对 区域家庭客群形成了强大辐 射力 舜德摩尔为永州知名度最高的商城之一，并且商业体量大，对城市河西居民形成了强大的辐射,以周边居民为主要客群，定位于社区型商业，总体量约1.5万平米,金水湾城市广场,竞争项目分析,态,金水湾城市广场偏向于社区型购物中心，本项目可依靠商业体量的优势， 在业态及档次上超越金水湾城市广场，形成核心竞争力,挑战 金水湾城市广场区位优越，交通便捷，对周边社区居民形成强大辐射 业态较为聚焦，以周边社区居民为主要客群,劣势 业态不够齐全，缺少影院、KTV、电玩城等大型娱乐业 知名品牌较少，品牌档次整体较低 商业体量小，无法形成多个主力店聚集,机会 本项目商业体量大于金水湾城市广场，能够形成多个次主力店组团吸引客群 引入家居精品馆、精品超市 等档次较高的家庭业态 目标消费客群档次以中高档 为主,金水湾城市广场以周边居民为主要客群，整体规模较小，商业类型偏向于社区商业,滨江豪园（二期）,地段优良+交通方便+大型成熟社区+逐步成熟商圈+近邻滨江广场,竞争项目分析,滨江友谊广场采用高端定位，主要服务滨江板块各高端楼盘的消费群体，受位置和空间的限制，辐射范围并不广。,挑战 滨江友谊广场辐射范围与本项目重叠比重大 滨江友谊广场引入了世纪联华主力店，对其前期的商业运营成熟起着关键作用。 其中的百货业态大多引入国内中高端品牌,劣势 项目品牌档次整体偏高，以中高档，高档为主，较为缺乏针对年轻客群的品牌,机会 引入知名餐饮品牌，适当提 高商务餐饮比例 引入档次相对较高品牌，在 整体档次上高于滨江友谊广场,滨江友谊广场以周边居民为主要客群，整体规模较小，商业类型偏向于社区商业,整个主要商圈商业占据永州三分之二的份额，是永州人购物休闲第一首选去处，但整体商业档次中等，商业较集中，竞争激烈，交通拥堵，受城市规划限制，未来发展空间有限,整个市场，高端市场比较缺失，尤其是高端百货、一线品牌家居连锁卖场（如：红星美凯龙、宜家等）缺失。,品牌综合卖场、超市虽然有，但是国内外品牌卖场（如：沃尔玛、家乐福、华润、麦德龙、大润发等）在市场上集体空缺。,高端专业市场缺乏,国际品牌超市卖场空缺,主要商圈可发展空间有限,商业市场分析总结,对现有商圈的研究总结：,通过对永州各商圈的分析，我们发现以下几点问题：,永州目前各商圈，属自由式发展。 永州目前各商圈，商圈配套设施落后不合理。 永州目前各商圈，停车位不足或严重不足，商圈的潜在发展已经制约。 目前永州的定位清晰的商业项目少，未来商业发展的方向与核心竞争力将更加专业和专注，顾客购物目的性更强。,本项目属于城市中心区核心商业地带,本项目区域人口约8万人，以集中商业为主，属于城市中心区商业,项目属性界定,【SWOT】,第三部分,二、风险和机会,三、出路,一、目标设定,【产品定位】,项目区位,项目运营,商圈,人口,处于核心城区板块 流动人口聚集 周边配套设施完善,引进形象好、档次高、租金承受能力强的业态 良好的业态整体布局和运营管理,踞中心,优业态，重运营,处于核心商圈。板块内商业良性互动 商圈消费模式多样，市场容量大,市场容量大,导入外来人口，挖掘消费需求 刺激区域内商业消费需求,挖掘消费潜力,依托区域价值,实现整体价值,核心商圈,挖掘其他需求,能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。,【产品定位】,产品解构图,街区商业 （ Street Mall ）,商业,集中商业 （ shopping Mall ）,仓储式购物中心,主题式/服务式购物中心,传统式购物中心,与众不同的概念性网商定位,【项目定位】,【产品定位】,“独立网上网下一体街店” 永州淘宝商业街 (实现淘宝、支付宝、一号店、苏宁云商、京东等线上线下同步),【获利模式】,各类商业中心对应不同的商业业态 大型购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52：18：30,各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态,【商业，可调整】,我们的商业形式商业街+B2B,【虚拟购物商业街】概念定位,以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐