2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望

,2017年青岛房地产市场回顾及 2018年展望,2018年1月16日,2017年青岛房地产市场要点回顾,办公,零售商业, ,青岛办公市场连续三年供应高企，崂山商务区成为供 应最为集中区域； 办公租赁市场上整层租赁需求较为活跃，全年46%的 租赁成交来自崂山商务区； 新落成的优质办公物业表现出较好的市场反应。 高端住宅 市场调控持续升级，2017年高端市场成交量同比下降 35.5%； 第四季度，高端住宅市场多个项目集中供应； 第四季度，一手高度住宅市场价格微幅上涨0.5%。, ,西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张； 文化体验、新品牌、地铁商业成为2017年青岛零售商 业发展三大趋势； 优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。 物流仓储 高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅 速扩大； 电子商务已逐渐成为市场需求的主要驱动力； 受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降。,平均租金 （元/平方米/天）,总存量 （平方米）,2017年第四季度房地产市场指标,3,办公 零售商业 物流仓储 （非保税） 高端住宅 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,空置率,4,069,500 3,559,000 1,020,000 销售量 （套数） 4,363,25.1% 10.3% 17.7% 可售存量 （套数） 8,513,2.9 9.0 0.7 平均售价 （元/平方米） 31,000,青岛优质办公楼市场回顾,青岛办公市场近三年供应高企，市场规模成倍增长,5,34,0%,25% 20% 15% 10% 5%,30%,0,60 50 40 30 20 10,2013,2014,2015,2016,2017,空置率,2007,191万平方米,2017,青岛优质办公市场总存量（万平方米）,青岛优质办公市场新增供应（万平方米） 70,新增供应 数据来源：仲量联行 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,407万平方米 X 2倍,崂山商务区成为供应最为集中区域，持有型物业比例上升,6,2017年新增供应中80%来自于崂山商务区。 崂山商务区 数据来源：仲量联行 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,2017年新增供应中60%是单一产权的持有型物业。 持有型物业,新落成的优质项目表现出较好的市场反应,© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,7,甲级,乙级,数据来源：仲量联行,建成一年的同比租金涨幅（2015年后交付使用的项目） 8.0% 5.5%,甲级,乙级,建成一年的平均入驻率（2015年后交付使用的项目） 82% 整体市场平均入驻率75% 60%,整体市场同比租金下降1.4%,大宗成交增加，崂山租赁交易活跃,8,34.2万平方米 净吸纳量 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,26单 1,000+平方米租赁成交,46% 租赁成交来自崂山商务区,租赁行为中以搬迁和新成立为主，整层租赁需求活跃,金融,专业服务,房地产及相关,77%的成交面积介于1,000平方米 到2,000平方米之间,搬,家,新成立,扩,租,租赁市场净吸纳量,（单位：万平方米）,2017,10 2007 数据来源：仲量联行,34,金融与专业服务成为办公租赁市场的主力需求 经济转型带来需求结构的变化，曾经作为主要需求来源的贸易与物流企业 逐渐被金融与专业服务企业所替代。,主要行业办公租赁需求占比,2017,2007,19%,贸易零售,2017,2007,23%,物流运输,10% 2007,2017,金融服务,8% 2007,2017,专业服务,青岛优质零售物业市场回顾,53,0%,6% 4% 2%,10% 8%,12%,0,30 20 10,50 40,60,2013,2014,2015,2016,2017,新增供应,空置率,西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张 青岛优质零售商业市场新增供应（万平方米）,数据来源：仲量联行,西海岸零售商圈迎来供应高峰,新城吾悦广场、港湾万达广场、城市传媒广场,新项目更关注创新体验业态 大融城、城市传媒广场、新城吾悦广场 社区型商业依旧稳步扩张,金茂湾购物中心、港湾万达广场、丽达购物中心,- 李沧店,物业形态的丰富为差异化定位提供了更多可能,中高端商业 中端商业,低端商业,百货,购物中心 百货,2007,2017,优质购物中心总存量 （单位：万平方米）,2017,208,0 2007 数据来源：仲量联行,中国零售商业市场发展背景,Income Growth 收入增长 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,Urbanisation 城市化,Consumer Habits 消费习惯,15,Social 社交,Convenience 便捷,Interaction 交互 Environment 环境 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,实体零售角色的转变 Entertainment,娱乐, 地铁沿线商业项目同比租金涨幅达6.9%，远远高出市,场平均水平。,2017年青岛零售商业市场发展趋势 城市传媒广场以文化体验类业态作为主力店之一； 全年共有超过100家首进青岛的新品牌； 6.9%,1.8%,地铁沿线商业项目,整体市场,租赁市场净吸纳量 （单位：万平方米）,2017,11,45,消费需求的升级实现了商业业态从打破到重构的过程， 呈现活跃多元的发展态势。,活跃多元的零售市场,快时尚品牌数量（单位：个）,0,2007,8,2007,影院数量（单位：个）,3%,5%,儿童业态占比,商业业态及细分品类多元化发展 2017,2017,餐饮业态占比 数据来源：仲量联行,2007 数据来源：仲量联行,青岛高标准物流仓储市场回顾,物流仓储分类,保税仓库,非保税仓库,进出口贸易驱动 零售需求主导 服务大众的第三方物流 电商作为新兴驱动力,零售业是物流业需求的主要来源,物流枢纽城市,其他城市,气泡大小表示零售业规模,数据来源：仲量联行,数据来源：中国物流销售管理局，仲量联行,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,越来越多的公司将物流外包给第三方物流公司 第三方物流在物流消费中所占的比重 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40%,2015,中国电商市场规模庞大且发展迅速,数据来源：eMarketers，仲量联行,60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,100% 90% 80% 70%,中 :,B2C,C2C,43%,22%,35%,中国,美国,其他国家,中国线上市场：B2C与C2C市场份额,2015,贵阳，昆明，厦门，中山，珠海,一级物流中心 二级物流中心,长沙，无锡，杭州，郑州，合,上海深圳 天津北京广州 苏州 成都 青岛，大连 重庆 宁波，南京 武汉 沈阳,嘉兴 太仓 佛山 东莞,三级物流中心,物流新兴市场结构 内陆城市和卫星城增长最为强劲 卫星城: 廊坊 昆山,肥，西安 基于对物流存量，开发商活动，基础设施，经济政策的综合分析得出。数据来源：仲量联行,数据来源：仲量联行,0,1,2,3,4,5,6,北京 广州 深圳 成都 沈阳 重庆 苏州 南京 武汉 青岛 宁波 昆山 东莞 佛山 嘉兴 太仓 廊坊,百万平方米,一级物流中心 二级物流中心 卫星城,非保税市场存量 - 核心物流市场 现有存量和预测总量 上海 天津,2009 2.1% 550 百万平米,2012 2.7% 698 百万平米,2015 3.9% 955 百万平米,高标仓库,非高标仓库,中国高标仓库不及总量的5% 表明已有设施有较大提升空间,数据来源：仲量联行,非保税仓储（百万平方米）,非保税仓储（百万平方米）,普洛斯,嘉民,易商,宝湾,安博,宇培,平安,维龙,丰树,富力,数据来源：仲量联行物流信息服务, 2016年第四季度数据（北京，天津，沈阳，成都，重庆，广州，上海，苏州，昆山，嘉兴，宁波，深圳，南京，武汉，西安）,普洛斯,嘉民,易商,宝湾,安博,宇培,平安,维龙,丰树,富力,普洛斯成为物流市场最大规模开发商 中国主要城市前十位开发商开发面 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0,空港,前湾港 胶东机场,其他,2017,青岛北站,青岛流亭机场,胶东国际机场（在建）,董家口港,市场布局逐渐由空港向前湾港和胶州扩张 物流仓储子市场构成 2017,2007,青岛站 前湾港 物流仓储市场需求构成 2017 2007 第三方物流 电子商务 制造业 零售商 2007,高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大,28,24,0%,15% 10% 5%,25% 20%,30%,35%,40%,0,10 5,20 15,25,2013,2014,2015,2016,2017,空置率,2007,12万平方米,102万平方米,2017,青岛非保税高标准物流仓储总存量（万平方米）,青岛非保税高标准物流仓储新增供应（万平方米） 30,新增供应 数据来源：仲量联行 © 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.,X 8.5倍,受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降 0.78 0.70 0.67 0.62 0.55,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,物流仓储子市场指标对比分析,空港 存量：571,500平方米 空置率：13% 平均租金：0.81元平方米天,前湾港 存量：97,700平方米 空置率：23% 平均租金：0.88元平方米天,胶州 存量：272,100平方米 空置率：32% 平均租金：0.58元平方米天,2018年青岛房地产市场展望,2018年青岛房地产市场展望, ,未来12个月仍有近50万平方米的新增供应，供应压力 持续； 供应高企将加剧项目间的租金分化并且带来市场结构 调整； 市场多维竞争格局将逐渐形成。,办公, ,西海岸新区仍是未来供应的主战场，带来更丰富的购 物和娱乐体验空间； 主城区零售商业市场预计将出现更多场景化IP化的新 兴零售物业。,零售商业, ,行政调控政策将持续收紧； 高端住宅价格将保持稳中有升的态势。,高端住宅, ,随着投资市场的成熟，更多资产交易出现； 未来12个月新增供应有所回落，强劲需求带动收益率,压缩速度加快。,物流仓储 电商与第三方物流仍是主要需求来源并将持续增长；,未来办公未来已来,改革的主要原因,“管理层对,应该在办公空间的理念和设计中体现”,Kate Tam Head of Marketing, East China “作为行业的领导者，我们的办公空间需要可以向客户展示我们先进的技术、理念和设 计” Grant Weine Transaction Management China Hub Leader,到符合当下潮流的设,“JLL在恒隆广场的老办公室在十几年前可以说是超前的，但是很难让 计理念并给予启发” Nick Chung Transaction Management,” 直接影响到我们的间接费,“JLL全新的品牌和办公空间理念可以帮助公司吸引到更多 Michelle Min Shanghai Head of HR 使得我