2016年11月长沙房地产市场报告

,2016年11月长沙房地产市场报告,本报告统计口径,数据来源： 策源股份、策源长沙市场研发部、中国指数研究院 统计范围： 长沙市内五区（商品房包括望城区） 统计时间： 2016年10月1日-10月31日 统计性质： 商品房：包含商品住宅、写字楼、商业,目 录,PARTY1:市场政策 政策法规 市场动态 市场资讯,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,本月头条：,重点城市调控加码 四季度楼市降温预期增强,重点城市调控再出重拳 11月15日起，深圳市实施调整公积金贷款首付比例，公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低30%，名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。武汉10个主城区范围内，本市户籍家庭禁止购买第 三套住房、首套和二套房最低比例分别为30%和50%（非商品房二套房首付70%）；非本市户籍则需提供本 市连续缴纳2年社保或个人所得税证明，且对于补缴的不予认定。南京市国土局发布公告称，对参与土地拍卖 的开发商，要求必须用开发商自有资金，不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源 资金。 重点调控城市名单扩围 楼市降温预期增强 据悉，住建部曾公开的前期涨幅较高重点城市名单目前再度扩围，从此前的16个增至20个新增的4个 近期房价上涨较快的城市则分别为石家庄、南昌、长沙和青岛。,9·30新政威力显现，10月全国楼市销售放缓。在第一轮前期限购、限贷政策出台后，11月以来，无论是中央还是地方继续突击楼市，严查房企、中介违规行为，升级限购措施。四季度调控城市政策环境都将维持从紧局面。预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较快的二线城市，都有可能部分恢复认房又认贷，这一政策对市场的改善需求打击非常大，预计一直持续到明年三月份的签，政策环境都将维持从紧局面，部分涨幅较快的城市均有可能将再次面临调控升级，未来整体房地产市场降温趋势延续。,【策源观点】,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,11月8日，央行发布2016年第三季度中国货币政策执行报告。报告中表明，第三季度以来，中国人民银行继续实施稳健的货币政策，保持政策灵活适度，注重稳定市场预期，为稳增长和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。同时，报告提到，为结构性改革营造中性适度的货币金融 环境，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫 和防范经济金融风险。前期出现的房价较快上涨仍有可能 逐步传导，将关注实体经济特别是产能过剩行业、房地产、地方政府性债务等领域风险。下一阶段，要按照党中央、国务院统一部署，坚持改革开 放，坚持稳中求进工作总基调，保持政策的连续性和稳定 性。坚持实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调 微调，增强针对性和有效性，做好与供给侧结构性改革相 适应的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金 融环境，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡 沫和防范经济金融风险。,央行报告罕见7次提及资产价格泡沫，房地产是泡沫的主要担忧对象，结合今年以来人民币对美元汇率连续贬值，而楼市火爆风险陡增。汇率与房价已经成为各界关注的热点问题，在大的经济环境下行压力较大，人民币贬值预期较为明显的当下，作为支撑国名经济的重要支柱产业，其稳定稳健的有序向前发展更加显得重要，这也预示着，在后续的房地产调控中，对房地产的投机需求进行抑制，加大一二线城市的土地供给，等更多的调控手段将继续执行及加深执行。,本月热点：,央行：实施稳健货币政策，关注实体经济、房地产等领域风险,策源观点：,金融监管机构携手发力 房地产融资渠道全面收紧,近期，随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构携手发力，频频出台房地产融资政策，融资渠道正在全面收紧，人们期待金融“脱实向虚”的苗头因此得到有效遏制。 银行叫停理财资金进入房地产 在10月下旬银监会召开的三季度经济金融形势分析会上，银监会主席尚福林明确表示，严控房地产金融业务风险，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。 沪深交易所新规约束房企发债 7月份，监管部门曾在一次会议上透露出房企再融资趋严的信号，并提出上市房企再融资募集资金不得用于补充流动资金和偿还银行贷款，不得用于购置土地。 保监会要求险企自查不动产投资 为防控风险，近日保监会下发行业内文件，规范险资的不动产投资行为，要求各类保险机构就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查，并于11月15日前将自查情况上报。,【策源观点】,银、证、保频频出台针对房企融资的监管政策，与近期资金“脱实向虚”现象有关。部分一二线城市房价快速上涨，各路资金纷纷涌入楼市；而与此同时，实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长，资金脱实向虚风险抬头，这关系到我国经济能否顺利转型。近日召开的中央政治局会议提出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。实际上，房企融资政策一直都具有很强的周期性。每一轮房地产调控必然伴随着融资渠道的收紧。,本周热点：,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,本月热点：,策源观点：,从严调控，政策打补丁 11月多城市再推楼市新政,9·30新政威力显现，10月全国楼市销售放缓。 在第一轮前期限购、限贷政策出台后，11月以 来，无论是中央还是地方继续突击楼市，严查 房企、中介违规行为，升级限购措施。 四季度调控城市政策环境都将维持从紧局面。 预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较 快的二线城市，都有可能部分恢复认房又认贷，这一政策对市场的改善需求打击非常大。,7,发改委、住建部发文规范明码标价 11日 武汉：主城区本地人三套禁买，外地 人需两年社保纳税 深圳：调整公积金带快首付比例，无 房家庭不低于3成 南京：四项措施严格落实调控新政 加快新盘上市 西安：落实商品房明码标价制度 严 查开发商9种行为,14日,成都：限购升级，城南购房加大户籍 限制，审查开发商购地资金 东莞：公积金贷款首付2成提高至3成,17日,南通：公积金贷款认房又认贷 石家庄：商品房销售实行明码标价 福州：二次公积金贷款首付不低于50%,24日,河南：加强房地产广告监管，发布广 告需查验各种证件 成都：公积金贷款调整最低首付比 购买首套住房最低首付三成 福州：同一商品住房下一批次备案价 格必须“零增长“ 广州：竞买商品住宅用地 必须使用 自有资金,22日,上海：提高首付，二套认房又认贷 天津：差别化首付,28日,8日 杭州：再度升级 非本市户籍全面限购,南昌：调控政策升级扩大限贷范围,18日,楼市的第二轮升级调控，是近年来首次出现，其目的非常明确。国家层面既不希望楼市火爆、地市疯狂，也不希望市场冰冻、房价大跌，而进一步加强的调控措施，无论是金融层面限制土地资金违规使用，收窄房企资金渠道，还是市场营销层面治理虚假广告、违规销售，禁止市场炒作都是为了促使房地产能真正平稳健康发展， “促使房地产市场平稳健康发展”这一主题在未来相当长一段时间内将成为一种常态。,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,本地热点：,长沙控房价七调控举措雷霆出击,长沙作为中部省会城市的重点城市，房地产的靴子终于落地，但是相较于前段时间全国各地的楼市调控政策来说，并没有进入实质性的限制阶段，调控的面铺得较宽，但是深度不够，综合近段时间的武汉、北京等城市的第二轮、第三轮深化调控政策来看，长沙本轮楼市调控仍将继续加强深入上的调控。,为进一步加强我市房地产市场管理，切实稳定商品房住房价格，促进房地产市场平稳健康发展，11月24日，长沙房地产调控政策终于出台，具体如下： 严格房价审查。严格价格信息公开，积极引导形成公开、稳定的价格预期。 严格预售网签。房地产开发企业和房地产经纪机构严格按照商品房预售方案进行销售。 开展重点稽查。对热点地区、热点楼盘列出清单。联合开展房地产市场价格稽查和税务稽查， 4. 严查投机炒房。严控“双外”（外省户籍、外省工作）在长购房 强化资金管控。严格执行房地产开发企业“拿地”资金来源审查制度， 增加有效供应。严格落实供地计划，适度加大住宅用地供应，适当提高经营性用地挂牌出让起始价，适度提高竞买保证金比例，加强对竞买保证金来源审查，缩短土地价款交付时间，强化土地供后监管，加强土地市场调控，确保土地供应有序。调整供应结构，对已批商业用途性质的项目引导调整为住宅用途。对已进窗的住宅项目加快行政审批进度，形成有效供应。 曝光不良企业。11月28日前，对前期检查中发现的顶风涨价、违规销售、捂盘惜售、虚假宣传等问题的违规房地产企业、中介企业在媒体公开曝光，并形成定期曝光机制。,【策源观点】,湘江新区出台“控房价、防泡沫、防风险”三条措施,11月25日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局出台关于房地产市场“控房价、防泡沫、防风险”的紧急通知，通知称，为全力落实中央和省、市相关会议精神，要求各房地产开发企业务必高度重视，不折不扣执行长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施，同时结合新区实际，特作紧急通知。 一、严格预售审批 （1）续批预售项目：预售备案均价不得高于本项目同类型住宅十月份销售网签均价； （2）新批预售项目：预售备案均价不得高于同地段、同类型、同品质楼盘十月份销售网签均价； （3）对房地产企业申报的预售方案进行优化和完善，必须严格按照预售方案模版进行申报。 二、严密网签监控 对各楼盘销售网签情况实行按日监控，严格控制销售网签，如查明单日销售网签均价高于本项目十月份同类型住宅销售网签均价。 三、严惩违规行为 开展地毯式稽查，不执行措施的立即取消项目资本金监控优惠待遇。,【策源观点】,湘江新区作为长沙市快速崛起的新概念区域，区域内的梅溪湖组团和金星北组团也是长沙楼市的重要发展组团，梅溪湖更是引领长沙房地产市场价格破万的重点区域，因此单独针对湘江新区出台执行政策，也是对长七条在下一阶段的一个具象试点，相比较长沙出台的“长七条”，湘江新区的三条调控政策更具体也更加具备操作性，给予市场预警，,本市热点：,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,公积金不够商贷来凑 组合贷成为房贷新选择,近日，中国建设银行联合长沙住房公积金管理中心推出个人住房组合贷款业务，市民办理房贷业务多了一种既省钱又便利的选择。所谓组合贷，其实就是“公积金贷款商业贷款”的组合贷款，符合长沙住房公积金贷款条件的职工购买自住普通住房时，公积金贷款不足部分由商业贷款进行补充。 假设客户支付首付后需贷款60万元，而公积金贷款额度只有30万，购房者或者放弃公积金贷款选择商贷，或者选择提高首付比例降低贷款额度。 组合贷整合了公积金贷款和个人商业住房贷款流程，相对简节方便，和公积金贷款相比，组合贷只多了一项银行审批的流程。购房者支付首付后，分别向公积金中心和建设银行申请贷款。 目前，首套房最低首付两成，即可办理个人住房贷款业务。公积金贷款利率和商业住房贷款利率分别按公积金中心和商业银行相关规定执行，公积金贷款与商业贷款之和不超过房屋总价款的80。,【策源观点】,组合贷对两类贷款人群受益最大：一类是地段好、总价高的贷款人，另一类是购买大户型的借款人。除了这类首套房客户，部分符合要求的长沙市民也可以利用组合贷满足改善型住房需求。,本地资讯：,土地市场,商品房市场,新闻政策,报广欣赏,继今年正荣地产4月21日经过46轮厮杀，夺得长沙梅溪湖J-44地块后，11月8日，江西正荣地产与湖南省山水投资置业 有限公司签订正式协议，正荣地产收购后者所持有的阳光丽城160亩综合开发用地。 此次交易完成后，正荣在长沙的项目布局将达到3个。 此次正荣收购的地块位于长沙市滨江新城，地块面积约160亩，预计项目可建建筑面积共25.4万平方米。据了解，此次 收购的地块将规划建设高层公寓和花园洋房等定位中高端的高品质住宅及商业街。,本地资讯：,正荣地产收购长沙湘江新区核心项目,万达要在长沙建万达城,11月11日，万达集团与湖南省、长沙市在长沙签订战略合作协议。万达集团将在湖南新增投资1000亿元，