2015年重庆年度房地产市场报告54p

1,2015年 重庆主城楼市年度报告,中央救市，放松政策， 房企洗牌，优胜劣汰， 现金为王，以价换量， 土地冷清，拿地谨慎， 二环区域，开发重心， 供需平衡，价格下行， 竞争恶化，抢客夺市， 渠道互补，组合营销 刚需主导，改需释放。,2015年,4,第一章 TARGET 宏观市场,大事件回顾,年度新政一览,5,上半年，中央放宽首付比例及公积金门槛、央行三降息三降准， 政府为稳定楼市打出“组合拳”,6,下半年，购房首付门槛一降再降，下半年央行两度降息降准， 政府“救市”力度加重,7,调整后利率(单位%),央行年内 “五降息五降准”，促进市场经济，稳定楼市信心,央行降息：,央行降准：,稳定经济增长+降低社会融资成本+降低购房者购房成本,自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。,自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，调整幅度为2008年11月金融海啸后之最。央行此次还小微企业、三农等领域又进行了进一步、大规模的降准。,6月28日起，（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点。,央行宣布，自2015年8月26日起金融机构一年期存、贷款基准利率各下调0.25个百分点至1.75%、4.6%，存贷款利率已至历史最低点；同时自9月6日起下调存款准备金率0.5个百分点并额外定向降准。,10月持续下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。,8,2015年重庆春/秋季房交会,春交会：成交量创近五年来最高，量增价稳；秋交会：近五年来最小规模，量价齐跌,“”共性：,号召力逐渐衰弱，房企参展积极性下降； 直销专场变渠道主场； 优惠力度空前大，量价维稳突破难；,房企借势房交会降价走量，拉动全年市场成交,9,万达&万科建立战略合作,5月14日，国内住宅龙头万科企业股份有限公司，与商业地产龙头大连万达集团股份有限公司在京举行签约仪式。双方宣布，基于长远发展的考虑，本着“积极合作、携手共赢”的原则，强强联合，建立战略合作关系。 根据此次签署的战略合作框架协议，万科与万达将充分发挥各自在房地产领域的优势，在一系列双方有合作意向的房地产项目上开展深度合作，以实现利益共赢。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分. 万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。,竞争向竞合的趋势转变 强强联合、优势互补将成为房企谋求转型的发展大势,10,重庆市进一步促进房地产市场平稳发展政策发布,2015年10月14日，重庆市政府网发布重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知 简称“渝八条”：,10,（一）土地：把握供需平衡规律，结合当期已供土地建筑规模，合理确定土地供应总量、结构、区域和时序。对非企业原因闲置的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间。-在去库存的市场高压下，控制土地资源，放缓供地节奏。 （二）房企：房地产企业缴清土地价款后，对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地，可分宗办理房地产权证，支持企业融资。项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模。在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产企业可调整未预售的在建商品住房项目户型结构。鼓励金融机构合理配置信贷资源，提高房地产开发贷款和个人购房按揭贷款额。对资金困难的房地产在建项目，不简单地抽贷、停贷和压贷。-支持房企融资，商住比/户型结构可调，开发商自主规划，结合市场调控 （三）购房：居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为25%。住房公积金贷款最低首付款比例统一调整为20%-降低购房成本 （四）区域：加快主城区照母山、蔡家、空港、鸳鸯、礼嘉等区域市政道路、公交线路、水电气管网等基础设施和学校、医院等基本公共服务项目的建设-给置业者带来信心，推动主城几个大型聚居区的发展，使其对周边区域产生辐射带动效应 （五）税收：对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。对属于房地产企业的待售开发房产，未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的，不征收房产税。,“渝八条”发布：贯彻国家调控政策 稳定房地产市场,11,导读：11月6日，国家主席习近平抵达新加坡，开始对新加坡进行国事访问，并宣布中新将正式启动以重庆市为运营中心的第三个政府间合作项目，这是继苏州工业园区和天津生态城项目后，新中第三个政府间合作项目，这些都将为中新关系注入新的动力。,打造内陆开放“新支点” 中新第三个政府间合作项目花落重庆,中新产业园落户重庆，如何落地？ 布局七个试点：其中主要规划在两江新区，占5个点（渝北仙桃、水土、空港、果园港、团结村铁路）、江北区江北嘴、渝中区朝天门； 江北嘴朝天门：布局金融互联互通，国际离岸金融结算； 渝北仙桃、水土：布局大数据、云计算等高新技术产业； 渝北空港、果园港、团结村铁路：布局物流集中在空港和果园港。,中新产业园落户重庆后，对重庆市场的影响？,1、再次强化重庆城市的对外辐射及带动作用，加速重庆走向国家化大都市的步伐； 2、有利于重庆快速打造并建成长江上游地区的中心枢纽； 3、有利于重庆更好发挥西部开发开放重要战略支撑； 4、外资吸纳：坚定重庆城市投资环境，吸引更多外来企业入渝投资建设； 5、产业升级：借助新加坡产业经验，助推重庆产业走向多元化发展； 6、经济助推：二产和三产的互联发展，推动重庆城市经济加速上行； 7、人口增加：重庆从一个劳务输出型城市转变为劳务输入型城市； 8、需求释放：随着经济发展，人口增加，消费需求也同步得到发展；,12,第二章 TARGET 土地市场,供需关系,典型地块解读,领域观点,备注说明：本报告土地市场涉及土地类型为房地产开发相关用地，即居住用地、商业用地、商务用地等。,图：2011-2015年重庆主城商住用地供求价走势,图：2015年1-12月重庆主城商住用地供求价走势,备注：数据来源重庆土地交易中心,供应：2015年房地产相关用地新增供应160宗，供应量1149万方，环比2014年减少332万方，下跌22%。 成交：2015年房地产相关用地成交152宗，土地面积1437万方，环比2014年增加103万方，上涨8%，建筑规模2980万方。 价格： 2015年房地产相关用地成交均价351万元/亩，环比2014年下跌15%，楼面地价2169元/，环比2014年下跌18%。 2015年房企拿地谨慎，在年初、年中、年底三个时间段集中拿地。,土地供应均衡，房企拿地谨慎，底价成交为主，溢价能力减退,蔡家,礼嘉 大竹林 照母山,悦来 中央公园 空港,大学城,西彭 白市驿,井口 双碑,华岩 建桥 钓鱼嘴,龙州湾 鱼洞,南彭 界石,茶园 鹿角,石盘河 寸滩,复盛 鱼嘴,迎龙,图：2015重庆土地出让开发量占比,图：2015重庆土地出让规模占比,北碚,龙兴,解放碑,数据来源：2015年重庆土地交易情况,观音桥,图：2015年重庆土地出让组团分布图,重庆地产进入二环全面开发时代 二环土地出让量及开发量占九成,蔡家,中央公园,大学城,西彭 白市驿,双碑,华岩,龙州湾 鱼洞,南彭 界石,茶园 鹿角,石盘河 寸滩,复盛 鱼嘴,迎龙,北碚,居住 3.1万方， 1550 元/商业 5.3万方， 1691元/,居住 14.5 万方，2777元/ 商业 5.1万方， 1120元/ 综合 25.2 万方，2753元/,居住 11.3万方， 1244元/ 商业 3.5 万方，2245元/ 综合 38.1万方， 2566元/,综合：6.2万，2515元/,居住 4.2 万方，1332元/ 商业 3.1 万方，1130元/ 综合 10.6万方， 1175元/,龙兴,居住 22.5 万方，836元/ 商业 55.7万方， 1236元/,居住 1.3万方， 2019元/， 综合 21.9万方， 1911元/,礼嘉,大竹林,居住 60.3万方， 3523元/ 综合 34.7万方， 3592元/,悦来,综合：102.3万，3186元/,综合：42.9万，2997元/,商业：24.3万，1040元/,居住 113.1万方， 1410元/ 商业 64.4万方， 1446元/ 综合 194.5 万方，1507元/,综合：9.6万，3522元/,居住：29.9万，1096元/,北区地价高居不下，南区西区稳字当先,备注：以上价格数据采集为2015年土地交易情况； 2015年各组团未完全展示。,图：2015年重庆土地出让组团分布图,备注：以上价格数据采集为2015年土地交易情况；,悦来,西永,西彭,鱼嘴,图：2015重庆政府兜底出让开发量占比,图：2015重庆土地兜底出让规模占比,龙兴,图：2015年重庆政府兜底示意图,水土,政府兜底拿地，占比高达40%，区域集中二环,表：2015年重庆主城商住用地土地成交面积TOP10,排行榜TOP10,表：2015年重庆主城商住用地土地成交价格TOP10,表：2015年重庆主城商住用地土地成交溢价率TOP9,备注：数据来源重庆土地交易中心,表：2015年重庆主城名企拿地成交面积TOP10,央企、国企，上市企业“弄断”重庆土地市场,位置：地块位于悦来会展城南侧，东西至未开发用地，南至金兴大道，北国博大道； 市场：区域处于快速发展阶段，近几年进驻企业较多，融创、棕榈泉、北大资源、首都机场等，但目前在售项目较少，仅融创国博城和嘉悦江庭在售，融创国博城别墅建面8850元/，洋房建面8300元/，高层建面6000元/；嘉悦江庭高层5360元/，洋房6900元/；叠彩山洋房建面均价6500元/，别墅建面均价9381元/。,名企扎堆悦来，共建悦来会展经济,棕榈泉悦江国际,首地江山赋,北大资源·悦来,叠彩山,嘉悦江庭,融创国博城,未售,在售,协信项目,两江集团,龙湖金科二进大竹林，抢占区域核心地块,位置：地块位于渝北区中央公园组团，东至规划中区三甲医院，西至中央公园公园 东路，南至同茂大道，北至现状用地； 配套：地块周边目前仅同茂大道开通，其余则为远景规划，规划有轨道9号线、10号线、公园东路、兰桂大道等，后期交通十分便利；地块周边目前配套不足，但规划较完善，紧邻地块规划有区三甲医院、附近有重庆市八中、巴蜀中学，尽享中央公园的景观资源，区域总体规划为左商务，右商业，因此后期生活配套十分完善； 市场：区域土地平均成交楼面价3300元/，目前区域在售价格（建面），高层7200元/、洋房10000元/、别墅（经济型）10500元/。整体价格水平不逊于照母山。,鲁能三进中央公园，力挺区域发展，升级企业教育大盘,鹏汇星耀天地在售酒店式公寓20000元/，LOFT:12000元/，写字楼11000-15000元/。 13年6月保利万科联手以总价53.7亿，楼面地价4340元/拿地，其中保利观澜高层在售平层均价约9800元/，跃层12000元/，ONE58LOFT在售均价12000元/，商铺30000元/；万科御澜道已经开始内部认购，首推套内100-160洋房，均价1400