2013年2月青岛2012年开发区年度报告-同策

2012,2012年开发区年度报告,同策咨询 2013.2.27,【序】,刚性释放，末日疯狂,2012年开发区楼市经历了最艰难、最疯狂、同样也是最有趣的一年。 自2011年3月1日大连市限购令空降滨城起，大连楼市开始进入无尽漫长的冬季，尽管开发区区域并不在限购范围之内，但仍然受到整体市场不景气的严重影响，全年成交量相比2010年下降了13.3%。就这样，我们在限购令的阴影下步履蹒跚地蹉跎了近一年之后，迎来了2012 由于玛雅人的预言，2012年被世界人民喻为“世界末日之年”。2012年开发区楼市同样在业内不被看好，悲观的情绪自始就蔓延开来：2012年将迎来更为严格的中央调控、限购令雾霾的影响至少将持续3年等等而第一季度开发区楼市的表现也如众人所预期的一样一片废墟，2012年第一季度开发区成交量同比下降96%！ 然而，世事难料，自6月份开始开发区楼市迎来180度大反转，成交量连续7个月在10万方以上！这是自2010年以来从没发生过的情形，无独有偶，临近年关的11月单月成交量达到21万方！同比增长84%，仅次于10年10月单月25万方的近三年最高战绩。 其实回首2012开发区楼市的丰收并不是无因可寻：首先，经历了近两年的蓄水期，刚性客户此时已经严重饱和、有待释放。其次，恰逢开发商们如饥似渴，只能饮鸩止渴渴求降价换量。最后，新一轮中领导层面所释放的间接有利于楼市的信息更是如东风一样吹响了整个开发区楼市反攻的号角！ 而现如今，12年区域楼市末日之年的说法也只能和玛雅人的预言一样成为大家茶余饭后的笑谈,标杆项目12年表现,红星海仍以较大优势稳坐开发区第一把交椅，8月开盘的亿锋广场成绩单同样不容小觑,从三个纬度的排行榜中可以看出，红星世界观仍以较大优势稳坐开发区第一把交椅，尤其在成交金额排行榜中，红星海交出了全年销售19.2亿，市场占有额19.46%的成绩单，排名第二位的华润海中国与前者相差了9个亿与九个百分点。 在排名中，2012年8月份才开盘的亿锋广场同样交出了相当不错的成绩单，考虑到项目的体量与去化速度，未来实力不容小觑。,由于前期对于12年市场不甚看好，标杆项目基本均采用小步加推、维稳的销售策略,标杆项目12年表现,综合各项指标显示整体经济走势目前相对平稳，下行趋势值得警惕,宏观背景回顾,中央三申五令强调“坚持房地产调控不动摇”，调控口号常态化,宏观政策回顾,深化国八条,2012年1-12月房地产政策,需求抑制政策,供应增加政策,地方政府约束政策,预期管理政策,加快个人住房信息系统建设。保证在6月底前实现40个主要城市的联网，大连也将被列入联网城市,1月,国土资源部要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单,6月,国务院办公厅关于印发2012年政府信息公开重点工作安排的通知要求推进征地拆迁信息及保障性住房信息公开，提高工作透明度,5月,财政部通知要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设,6月,国土部要求各地从土地市场动态监测与监管系统中提取房地产土地闲置超过一年的情况，遏制土地闲置,6月,中共中共中央政治局常委、国务院副总理李克强指出,今年开工建设1000万套保障性住房,是一项硬任务,6月,住建部要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控,6月,坚持房地产调控不动摇，抑制投机投资性需求,1-12月,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”,10月,政策围绕国八条持续深化，只有抑制需求、增加供给得到实施，真正市场性政策仍未落地,宏观政策回顾,宏观政策回顾,从十八大来看，为促进经济继续较高速增长，政策对于房地产业具有间接利好,区域政策回顾,大连政策略有放松，但利好多落于刚需群体，对高端市场和投资市场实际利好非常有限,区域政策回顾,Q1：调控松动迹象未显，Q2：适时适度微调，Q3：多措施防房价反弹，Q4：刺激楼市回暖,综合各项指标显示整体经济走势目前相对平稳，但经济增速放缓必不可免，下行趋势值得警惕,土地市场汇总-住宅用地,土地市场汇总-住宅用地,2012年，金州新区供应住宅用地37块，共497.9万平（建筑面积），7月和11月供应量最大，分别为144.5万平、167.2万平；其中，成交29块用地，共437.9万平。受规划影响，2012年开发区住宅用地成交相对较少，仅三块成交记录，共占地11.2万方、建筑面积30.5万方，而小窑湾成交用地居多。,附：2012年，金州新区共供应土地119块，共895.6万方（占地面积）；金州新区共成交土地94块，成交面积480.5万平；其中工业用地供应37块，占地面积491.9万方，其中，工业用地成交31块，占地面积227万平。,土地市场汇总-住宅用地,土地市场汇总-工业用地,土地市场汇总-工业用地,土地市场汇总-工业用地,附：2012年，金州新区共供应土地119块，共894.3万方（占地面积）；金州新区共成交土地94块，成交面积480.5万平；其中工业用地供应37块，占地面积491.9万方，其中，工业用地成交31块，占地面积227万平。,2012年，金州新区供应工业用地37块，共464万平(占地面积);其中，成交31块用地，共227万平。,土地市场汇总-其他用地,土地市场汇总-其他用地,土地市场汇总-其他用地,2012年，金州新区供应其他用地42块，共129.2万平(占地面积);其中，成交34块用地，共105.4万平，记录的开发区其他用地共成交占地34.9万方，建面37.6万方。,金湾又一城 均价：7500 面积段：50-130,澳东世纪 均价：7800 面积段：44-89,苏荷NO.1 均价：待定 面积段：62-78,山河嘉园 均价：5300 面积段：50-80,阳光美麓 均价：6400 面积段：45-110,开发区在售项目位置图,开发区在售项目位置图,2012年开发区在售项目共计62个,住宅市场篇,（ 接 上 页 ）,区域在售项目62个，区域最高价格红星海世界观30000元/平方米，最低价格山河嘉园5000元/平方米。规模最大的项目是大连海湾城一期，达到108万平方米，规模最小的是正泰园A区，总建2.45万平方米。,（ 接 上 页 ）,对比前两年，12年开发区楼市处于过渡阶段，成交面积有所回暖，成交价格仍在寻找落点,住宅市场篇,相比较2011年“严冬期”，2012年开发区的住宅市场整体来看有所回暖，但距2010年的表现依旧有所差距。 成交面积方面，12年较11年同比增长7.69%，但由于价格仍在寻找落点，也使得12年开发区住宅的成交均价拉低到近三年的最低值，为7809元/平，同比下降11.98%。成交较价格的下降过快的因素造成12年开发区商品房总成交金额没有随成交面积的增长而增长，反而被拉低到近三年的最低值，为98.96亿元，同比下降5.77%。,12年区域市场价格整体表现平稳，4月份开始寻求以价换量，11月成交量份达到近两年最高值,住宅市场篇,2012年,2012年年初受大环境及季节性影响影响，第一季度市场表现非常低迷，共成交11.02万平，同比下降60.7%。自五月开始市场开始小幅回暖，自6月份开始到10月，月均成交量一直保持在13万方左右；同时，2012年成交均价为7809元/平，4-6月以价换量趋势非常明显，6月达到最低点7455元/平，8-10月开始成交均价稳定在7900元/平左右,10月又有所下滑，降至7570元/平。此外，11月份由于受整体市场井喷、金石天成等项目开盘以及亿锋广场等项目的集中备案的原因，开发区成交量突破20万平，达到21.61万平，同比增长73%，成为近两年来成交量最高的单月。,12年开发区商品住宅成交主要集中在面积70-90平，单价6000-8000元/平区间内,住宅市场篇,从开发区成交结构来看，价格段6000-8000 元/平方米，面积在70-90 平方米以下是开发区成交的重点区域，其需求构成覆盖了自住、临时居住以及投资三个群体。,（单位：元/平）,滨海板块以55万平的成交量仍旧保持开发区最热板块，金石滩板块均价最高为8894元/平,住宅市场篇,滨海板块作为目前开发区四大板块中最热地区在2012年中表现仍旧非常抢眼，由于其占有开发区最宝贵的滨海资源、距离开发区市中心较近，非常适宜居住，并且有红星海世界观、华润海中国、金广海湾城等大盘支撑整个本版块，故12年以55.07万平的成交量拔得头筹，且领先第二名的北部板块近20万平，优势非常明显。 均价方面，由于金石滩板块的度假属性支撑，别墅和高价洋房项目较多，使得金石滩板块以8894元/平成为开发区均价最高板块。,滨海板块全年以价换量趋势较为明显，自六月开始成交量一直保持高位，全年均价8398元/平,住宅市场篇,成交量方面，滨海板块12年共成交55.07万方。全年以价换量非常明显，自6月开始，滨海板块单月一直保持较高成交量，成交量基本均在5万方/月以上，7月为成交量最高单月，成交量为7.27万方；但相比较开发区整体市场11月的井喷，滨海板块11月市场受整体市场影响较小。 成交均价方面，滨海板块全年均价为8398元/平。全年板块内基本处于降价趋势，仅在6、11月有小幅反弹，但都在合理范围之内，反弹的原因为市场回暖带动的价格上涨。,滨海板块成交面积主要集中在80-90平和120-150平，成交单价集中在7000-8000元/平,住宅市场篇,从滨海板块成交结构来看，价格段7000-8000元/平方米，面积在80-90平和120-150平是滨海板块成交的重点区域，其需求构成覆盖了自住、临时居住以及投资三个群体。,（单位：元/平）,成交量方面，开发区北部板块2012年共成交36.7万方。1-4月成交量不甚可观，但5、6月份成交量突现井喷，主要是由于远洋时代城的低价加推（均价6400元/平）起到了不错效果，为整个北部板块拉高了成交量。 成交均价方面，1-4月由于成交量较小，月均价受个别成交影响较大，便出现均价震荡较大现象，从五月开始，成交量的上升使得成交均价渐渐平稳，并保持在6600元上下。,住宅市场篇,12年北部板块共成交36.7万平，均价为6584元/平,北部板块成交面积主要集中在70-90平，成交单价集中在6000-7000元/平,住宅市场篇,从北部板块成交结构来看，成交面积主要集中在70-90平内，在此面积段下成交的套数占总成交套数的46%；成交单价主要集中在6000-7000元/平，占43%，其次为7000-8000元/平，占20%。,（单位：元/平）,成交量方面，开发区中心板块12年共成交17.94万方。全年月度成交量较为萎靡，仅在11月爆发井喷，11月共成交5.8万方，是由于亿锋广场的集中备案所致。 成交均价方面，全年成交均价为7600元/平。1月成交一套均价23116元/平的亿锋8号住宅产品，加上1月成交量较小仅600平，直接导致拉高1月板块均价，除此之外，均价波动均在合理范围之内。,住宅市场篇,2012年中心板块成交集中井喷，全年均价为7600元/平,中心板块成交面积较为分散，其中80-90平占比较大，成交单价非常集中在7000-8000元/平,住宅市场篇,从中心板块成交结构来看，中心板块的成交面较为分散，其中40-50平、60-70平、80-90平占比相比其他面积段成交套数更多，分别占比18%、19%、21%。相比较成交面积，中心板块的成交单价集中非常明显，主要集中在7000-8000元/平，占65%。,（单位：元/平）,成交量方面，开发区中心板块12年共成交16.49万方。金石滩板块成交受季节性影响比较严重上半年（1-6月）共成交64万方