2014年度长沙房地产市场半年报

2014年 长沙房地产市场半年度报告 市场博弈，深度调整,长沙策源|市场部,长沙策源市场部出品、信息数据由市调、官网等多渠道收集、仅供参考 欢迎垂询：0731-89871101,V,VI,IV,第一章 宏观政策,第二章 土地市场,第三章 商品房,【目 录】,第四章 商品住宅,第五章 2014年下半年市场预判,第六章 热销个案,第七章 开盘热销个案,VII,第一章 宏观政策,政策回顾,2014上半年未出台重大调控政策，市场进入深度调整期，部分城市限购松绑。,18省份启动不动产统一登记工作 登记条例出台在即 随着近日下发关于整合不动产登记职责的通知，据不完全统计，中国至少已有18个省(区、市)启动了不动产统一登记工作。同时，不动产登记条例的面世也进入倒计时。 全国人大：正推进房地产税立法 全国人大将贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。 这是全国人大首度对外公开回应有关税收法定的问题,央行:我国今起实施年内第二次定向降准 中国今日起将正式实施年内第二次定向降准，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调人民币存款准备金率0.5个百分点。 十八届三中全会决议指出 完善住房公积金管理体制 十八届三中全会决议指出，从完善住房公积金管理体制、实行住房公积金增值收益分红政策、提高住房公积金个人账户存款利率三方面规范住房公积金管理。,住建部:今年将在6市试点共有产权住房 在住建部召开的一场共有产权住房试点城市座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。 常住人口将纳入保障房保障范围 连租5年后可购买 国务院法制办就城镇住房保障条例征求意见，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。,李克强：推进以人为核心的新型城镇化 第十二届全国人民代表大会第二次会议上李克强作政府工作报告，他指出，要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明的信心城镇化道路。 国家新型城镇化规划出台:6年内1亿人进城落户 国务院印发了国家新型城镇化规划（20142020年）该文件围绕农业转移人口的市民化着墨很多，这体现了以人为本的精神，有利于解决城乡二元分割、土地城镇化等一系列问题。,方向一：税费方向,方向二：金融方向,方向四：城建方向,方向三：保障方向,政策回顾,地方限购松绑传闻不断 屡遭辟谣,下半年政策预判,多政策或刺激下半年长沙楼市，但实际效果仍待谨慎观察。,长沙限购令细则出台3年 长沙房价稳中有涨 长沙限购令细则出台3年，往年被业内称为“红五月”的这段时期，成交情况比较喜人。然而，受全国房地产市场大环境的影响，已收官的5月却大都成交走弱。长沙限购令中明确指出：“对长沙市区(市辖5区)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭)限购1套90平方米(含)以下新建商品房”。 相关：长沙等多个城市限购或有松动,2014年起长沙内五区买房契税须自缴 2014年1月1日起，在长沙内五区购房，购房人须自行缴纳契税和印花税。此前，长沙地方税务局发布公告称，2014年1月起，长沙市新建商品房交易契税、印花税自缴系统将正式运行，开发商不再代收代缴契税、印花税，由购房人自行到税务机关指定银行缴纳。用范围为长沙市城区范围内(不含望城区)。 相关：在长沙外地购房者契税有优惠 需缴满1年社,长沙小升初将全面实行划片入学 以学位定区域 湖南省教育厅6月9日下发关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见（以下简称意见），划片将分为单校划片和多校划片两种形式。另外，各地要将不低于50%的优质高中招生名额合理分配到区域内初中。 相关：学区房逆市上扬 教改新政缘成了“楼市先行“,“单独两孩“政策落地湖南 或将改善人口结构 湖南省十二届人大常委会第八次会议，会议表决通过了湖南省人民代表大会常务委员会关于调整完善生育政策的决议。决定在本省行政区域内实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，并由省人民政府出台具体实施办法。 相关：湘江两岸楼市热点 单独二胎利好改善型四房,限购或松绑,划片区入学,“单独两孩”实施,长沙契税政策,2014年一季度长沙实现地区生产总值1613亿元，同比增长10.80%。,（数据来源：长沙统计信息网）,经济环境,长沙GDP走势平稳向上，增长维持在两位数，略高于全国水平。,长沙GDP走势图,2014年一季度长沙完成固定投资842.72亿元，其中房地产投资占比26.89%。,2014年一季度长沙固定投资总额环比有所回落，房地产占比同比略有下降。,长沙固定资产投资累计走势图,（数据来源：长沙统计信息网）,经济环境,2014年一季度房地产开发投资额同比上涨，但增速有所下降,（数据来源：长沙统计信息网）,长沙房地产开发投资走势图,2014年一季度，房地产开发投资226.57亿元，同比增长23.54%，增速环比有所下降。,经济环境,2014年第一季度，长沙实现社会消费品零售总额712.08亿元，同比增长13.27%。,经济环境,社会消费品总额增速趋于平缓，总体保持平稳增长势头,（数据来源：长沙统计信息网）,长沙社会消费品零售总额增幅走势图,土地供销,土地供求比大幅上升，市场供大于求。,长沙全市2014年上半年供应土地209宗共826万，供应面积同比增加15%，成交153宗共605万，成交面积同比减少8%，成交土地楼面均价1274元/，同比下降19%。 今年上半年的土地市场受房地产市场影响，相较去年同期，成交额有所下降，较去年同期下滑8个百分点，但是土地供应量却相较去年同期有小幅上涨，上升了15个百分点。,（数据来源：长沙市国土资源网）,土地供销,内六区土地供求失衡，开发商拿地热情急降，长沙县土地供求唱“独角戏”,（数据来源：长沙市国土资源网）,2014年长沙供求主力为长沙县、望城区与岳麓区，其中长沙县土地供求面积为长沙各区县之首，供应达302.83万，成交面积较2014年有所下跌，但依旧维持在第一的高位，达186.78万。 土地单价天心区达到最高位，成交均价达到12175元/，直接由去年同期第四位跃升今年上半年榜首。 楼面成交均价岳麓区由去年同期第二位逆袭开福区达到排行榜首，楼面均价达到2734元/，但稍有下降；主因楼市波动，开发商谨慎拿地。,2014上半年经营性供应用地100宗共438万，面积同比上升11%； 住宅用地供应31宗共171万，面积同比下滑22%； 商业类用地供应21宗共61万，面积同比下滑6% ； 工业类用地供应46宗共199万，面积同比上升114%，涨幅较大，成供应主力； 2014年上半年土地流拍率17%，同比上升4个百分点，目前市场供大于求。 2014年上半年土地成交均价中，住宅用地价格大幅上扬，同比上升3.59%。,经营性用地供销,经营性土地供应同比略有上涨，但成交同比下降，其中：商住用地下滑 严重，工业用地急剧上升，土地流拍率有一定程度上升。,重点企业六区拿地,大牌房企拿地热情减退，上半年大牌房企仅成交3宗用地,2014年上半年，重点企业中，仅有绿地与恒大成交土地，其余大牌企业拿地热情减退。 2014年整体市场交易冷清，成交溢价率大幅度下降，流拍率升高。 其余各大地产大牌们受市场影响，对土地市场持观望态度，谨慎拿地。,6月六区成交,6月土地交易达到冰点，开发商谨慎拿地，观望情绪严重。,本月六区签约5宗经营性用地，较上月减少15宗，其中2宗商住用地，2宗工业用地，1宗居住用地；分区域看，望城2宗，岳麓2宗，雨花1宗。 本月土地交易有所回落，地块流拍数目增加，开发商目前拿地较谨慎。 上半年土地交易中，仅有极少地块存在溢价，整体市场流派率达到17%。,【土地市场小结】,2014上半年受市场、政策影响，工业用地供应大幅增加,2014上半年内6区土地供应100宗共438万，面积同比上升11%，其中工业类用地供应46宗共199万，成为经营类土地中的供应主力。 供应主力区域为长沙县、望城和岳麓，其中长沙县供应主力地位愈显。,流拍率增加、溢价率降低，土地成交市场萎靡,上半年长沙全市成交土地83宗共360万，成交面积同比下降3.35%，全市流拍率为17%，达到2011年来新低。 工业用地成交39宗共158万，已成为经营性土地成交的主力。 土地单价天心区达到最高位，成交均价达到12175元/，直接由去年同期第四位跃升今年上半年榜首。 长沙县土地供求面积为长沙各区之首，供应达302.83万，成交面积较2014年有所下跌，但依旧维持在第一的高位，达186.78万,大牌房企拿地热情减退，上半年大牌房企仅成交3宗用地,2014年上半年，重点企业中，仅有绿地与恒大成交土地，其余大牌企业拿地热情减退。 其余各大地产大牌们受市场影响，对土地市场持观望态度，谨慎拿地。,2014年上半年商品房供应面积为533.16万，同比增加7%； 2014年上半年商品房成交面积为493.87万，同比减少19%，均价达到6456元/，同比下降1.94%； 自2014开年以来，长沙市楼市成交多次创新低，4、5月份由于价格优惠措施，刺激楼市存在小幅上扬，但整体市场相较去年同比都有较大差距。,土地市场,商品房,宏观政策,商品住宅,整体供销,成交同比量价齐跌，市场在深度调整下成交萎靡。,数据来源：长沙房屋管理局，长沙策源市场研究部整理,493.87,分各物业类型看，2014年各类物业成交都有所下降，其中写字楼物业下降最大，达到54%。 成交均价上，各类物业除住宅类波动不大，其余业态均上涨较多，涨幅达到近20%。 2014年上半年各物业销售占比中，变化均不大，住宅市场仍是大头比重达89%，同比增加2个百分点，商业维持去年占比，写字楼下降2个百分点。 市场调控下，整体市场销量有所下降，其中住宅物业类的刚需型产品销量有所增加，但价格有所下降。,土地市场,商品房,宏观政策,商品住宅,物业概况,市场疲软，各类物业成交量均有所下降，住宅价格略有下降，但写字楼、商业价格“逆市”上扬。,数据来源：中国指数研究院，长沙策源市场研究部整理,成交排名,上半年楼市项目销售金额十强整体均大幅下降，成交面积十强中多为刚需型项目。,2014年上半年项目销售金额十强表,2014年上半年项目销售面积十强表,2014上半年内六区商品住宅供应480.04万，同比减少5.12%。内六区商品住宅供应除芙蓉区同比上涨外，其他五区均有不同程度下滑。 2014上半年内六区商品住宅签约439.7万，同比下降24.66%，各区域签约面积同比均有所下跌。 2014上半年商品房住宅成交均价6272元/，除芙蓉区外，其他各区的价格都有一定程度下跌。,土地市场,商品房,宏观政策,商品住宅,整体供销,市场调节，供求均有所下降，但岳麓区仍为主力,6月底内六区商品住宅存量共1313万，同比增长36.10%，环比下跌17.59%，与去年同期相比，库存增幅较大。 存量去化周期较上月减少1个月，比去年同期增加8个月，库存仍处高位，市场去化压力较大。,土地市场,商品房,宏观政策,商品住宅,存量,库存正常去化周期约18个月，已接近警戒线，去存压力较大。,2014上半年成交主力面积段依旧集中在60-90、90-120及120-144，市场刚需客户依旧是主力，增加了一定改善型客户。 2014年上半年60-90及90-120面积段户型成交占比同比2013年均有不同程度下滑，但120以上改善型户型成交占比有所增加，其中120-140改善型户型增势最为明显，上升了4个百分点。,土地市场,商品房,宏观政策,商品住宅,各面积段成交情况,60-120平为主要成交面积段，其中90-120平是核心成交面积段。,土地市场,商品房,宏观政策,