20141004五矿万境南山商业业态定位报告

2019/4/21,谨呈：湖南东润房地产开发有限责任公司,五矿万境南山商业业态定位报告,长沙思源经纪前期顾问部 2014-10-04,2019/4/21,PART2,PART3,PART1,商业本体条件分析,商业市场环境分析,商业开发方向分析,PART4,商业产品定位建议,报告提纲,2019/4/21,01,商业本体条件分析,会所,沿街底商,集中式商业,内街商业,项目认知：不考虑自持，纯销售型商业，预计2015年入市，2016年交铺,本体条件指标分析,指标及目标认知,商业物业形态丰富，规模较大，且不考虑自持,本体条件商业格局分析,周边较为成熟的商圈主要有红星商圈及中信新城商业区，项目东面区域商业匮乏，多为小规模社区临街底商。 红星商圈：以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。商圈内商业体量巨大，业态丰富，是现阶段南边较为繁华的商圈之一。 中信新城友阿奥特莱斯：以中信新城、友阿奥特莱斯、中建芙蓉嘉苑等项目商业为主，规模较大，区域性强。,竞争空间,周边红星商圈、中信-友阿奥特莱斯商业发展成熟，本案应规避与之直 接竞争，将商业辐射区锁定为东面商业空白区域,根据人均1.2商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2.6万方，本案规划商业面积3.2万方远远超出区域商业承载能力,按入住率60%计算，本案周边1.5公里范围内辐射人口约为2.04万人,本体条件人口分析,人口支撑与指标对应,本案原规划商业规模过大，超过周边对应消费人口支撑数,2019/4/21,本体条件商业模式适配性分析,模式适配性,遵照前文分析，本案应适当压缩原规划商业建面，发展居住邻里型社区 商业,本体条件进入性（近端分析）,现阶段仅新韶山路可直达本案商业，北邻绕城高速； 公交：702区间线、806路、20路。,现阶段周边仅新韶山路可直达本案，公共交通匮乏，便利性较差,近端分析,本案北面花卉路预计2015将开通，届时将连通现有的新谷路和黄谷路，增强了本案商业的进入性和可达性，对于项目商业的开发存在一定的利好,本体条件进入性（远端分析）,项目北面花卉路规划明年开通，对于本案商业开发存在一定的利好,远端分析,本案商业物业形态丰富，但规模较大，超出区域商业承载能力，应适当考虑减小商业规模，发展社区邻里型商业； 将商业辐射区圈定为项目东面区域，避免与周边大型商圈直接竞争。,商业本体条件小结：,2019/4/21,02,商业市场环境分布,长沙理工大学职工小区,嘉华城,三一佳园,山水嘉园,颐和佳园,1,2,3,4,5,6,长城水郡,七里香榭,周边商业调查范围,先锋小区,本案周边小区较多，但现阶段商业氛围较差，无集中式商业，均为住宅沿街底商，业态凌乱，档次较低，多以满足周边居民日常生活的零售、餐饮类业态为主。本次调查范围为项目1.5公里范围内的临街商铺，具体如下： 、长沙理工大学职工小区（汇金路底商沿线）； 、山水嘉园（新谷路底商沿线）； 、先锋小区（新谷路、果子园路沿线）； 、中意一路（长城水郡对面）； 、三一佳园（万芙南路沿线）； 、颐和佳园（金海路沿线）。,商业市场分布调查范围,细分市场概况 | 周边底商,商业业态主要以日用零售、餐饮、家居建材为主，商业档次较低。三层商业，一层大部分入驻，二三层空置率五成左右，目前有网吧、宾馆、KTV营业。 店铺数量：约50家左右 营业面积：约4000平米 租金范围：50-60元/月 主力面积区间：60-120平米 标准铺参数：面宽4.5米，进深9.5米，层高6米 合同年限：一般签3年,靠近长沙理工大学东门，目前人流量较小，店铺开业率一般，以部分业主、农民工、 部分学生以及学校外来人员消费为主，商业业态主要以日用零售、餐饮、建材为主。,商业市场分布周边商业调查,理工大学职工小 区沿街商业调查,细分市场概况 | 周边底商,距友阿奥特莱斯约800米左右，未来区域将进驻湘雅五医院，目前人流量小，店铺开 业率不高，商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主。整体空置率在六成左右。,商业业态主要以日用零售、餐饮、生活配套类服务为主，商业档次较低。 店铺数量：约200家左右 营业面积：约10000平米 租金范围：55-70元/月 主力面积区间：40-60平米 标准铺参数：面宽4.5米，进深9米，层高4.8米 合同年限：一般签2-3年,山水嘉园、先锋小 区沿街商业调查,商业市场分布周边商业调查,细分市场概况 | 周边底商,该区域的商业氛围较好，车流量、人流量较大，中意路沿线商业档次相对较高，以中 档餐饮和休闲娱乐为主，而万芙路沿线商业业态主要以日用零售、低档餐饮、汽车机 械服务为主。整体空置率在5%左右。租金集中在100-130元/月,商业市场分布周边商业调查,商业业态主要以日用零售、餐饮、服务为主，商业档次一般。 店铺数量：约300家左右 营业面积：约20000平米 租金范围：100-130元/月 主力面积区间：30-400平米 标准铺参数：面宽4.2米，进深8.5米，层高4.5米 合同年限：一般签2-3年,三一佳园周边 商业调查,该小区底商分布在小区的南面及东面，空置率较高，现有已入驻商家集中在东面金 海路沿线，以零售、生活服务以及餐饮类业态为主，租金集中在30-40元/月。,商业市场分布周边商业调查,颐和佳园沿街商 业调查,商业市场分布周边商业调研汇总,租金范围主要集中在：50-70元/月； 售价范围主要集中在：8000-12000元/； 主要包含业态：餐饮、服务、超市、零售等。,根据投资回报周期的计算公式可推算出 周边商业投资回报周期：8-19年,1、周边业态主要以餐饮、生活配套服务、超市类为主，整体档次较低； 2、对比国际通用商业回报周期12年，本案周边部分商业的投资回报率较高，市场认可度高 3、但周边商业缺乏统一的运营管理、形象品牌包装及整体性的业态规划，导致空置率较高。,周边商业市场小结：,2019/4/21,03,商业开发方向研究,2019/4/21,目标及核心问题理解,对于项目核心目标的思考：现实与希望目标的对比推导项目核心问题,R 我们想要什么？ （基于目标理解）,目标： 商业物业整体售价高于周边市场平均价。 2016年实现商业物业100%的销售率。,S 我们有什么？ （项目现状分析）,周边商业缺乏统一的业态规划，形象差，档次低。 本案涵盖别墅、洋房、高层，整体定位偏高端。 本案商业体量过大，除满足项目自身需求外，必须辐射周边社区。,Q核心问题是什么？,2019/4/21,商业开发方向初步判断,应对 途径,通过发展会所及商业街区精品商业，服务本案别墅及洋房及周边市场高端客群,通过发展集中式邻里商业，服务本案高层及周边社区消费人群,基于人口消费支撑条件，适当控制项目商业体量,应对 途径,应对 途径,通过打造精品商业及邻里社区商业作为本案开发方向，同时建议控制商业体量,2019/4/21,地块价值分析,花卉路（未开通）,项目商业分布区,通达性：目前到达项目只有汇金路和黄谷路，通达性较差。,昭示性：集中型商业位于汇金路和黄谷路的交叉口，昭示性强。,集中型商业,A,B,C,D,辐射性：商业辐射能力我们认为：ABDC,2019/4/21,开发方向,考虑到集中商业主要为项目高层类以及周边业主服务，为突出其市场竞争力，其主力店宜打造竞争能力较强的商业业态-超市卖场,【注】以上数据均为国内大型超市卖场常规选址要求，不同品牌或对建筑细节要求略有差异。,超市卖场基本配置参数,产品定位,集中式商业开发方向,项目适宜的集中式商业类型,2019/4/21,集中商业开发方向,集中式商业开发方向,2019/4/21,由于原集中商业单层面积达不到超市需求，建议扩大集中商业单层面积并通过降低楼层压缩整体面积。打造凝聚型生活配套，同时超市作为主力店。原规划17663降低至15158，切合邻里中心规模,改前集中商业单层面积不足2500，改后集中商业单层面积可达2595左右。由于市场需求考虑，鉴于商业楼层定价差异，为避免商业与住宅价格倒挂，建议由4层商业改为打造3层，控制商业体量。,产品定位,压缩进深，降低楼层，控制面积,降低楼层，控制面积,2019/4/21,商业业态布局,通过合理的业态布局，实现业态联动、主题突出、人流均衡、价值最大化的目标。,F1设置超市，消化商业面积，为商场集聚人气，将人流导入项目。,2F设置服饰、化妆品、小电器等多业态，体现商业内容丰富度,F1,2F,3F,3F集中设置餐饮等业态，吸引目的性客群导入，均衡各楼层人流,集中式商业开发方向,2019/4/21,商业业态布局,F1 生活坊家用消费：日常生活中不可或缺的一部分,集中商业开发方向,集中式商业开发方向,2019/4/21,商业业态布局,F2品质生活时尚购物：倡导自然、自信、自由的快乐人生,集中商业开发方向,集中式商业开发方向,2019/4/21,集中商业开发方向,商业业态布局,F3时尚餐饮快餐+休闲餐饮+家庭正餐+商务正餐：满足不同人群的餐饮需求,集中式商业开发方向,2019/4/21,会所开发方向,针对本项目高端客群，集商务-娱乐-休闲为一体，打造成为南城高端商务体验会客厅,产品定位,目标效果：高端、有特色、差异化！,本项目以高档住宅为主，客户群定位以社会中上层客户为主，在销售完成后，营销中心将转变成商业配套功能，为与项目客户群体相符，建议后续打造实现特色化。通过每个楼层不同的特色、不同的定位打造市场最高端最富特色的高端商业会所。,1楼：高端商务洽谈会所； 2楼：高端休闲养生会所；,会所商业开发方向,2019/4/21,为项目植入独有元素标识：城市顶层精英俱乐部!,会所开发方向,商业业态布局,根据营销期功能使用需求，划分会所空间布局。,集中式商业开发方向,2019/4/21,商业街区开发方向,目前区域儿童主题型商业尚未发展成型，市场空间大可打造亲子文化街,产品定位,目前区域内尚缺乏全业态型儿童主题商业项目，且周边教育匮乏，集资房和安置小区居多，打造亲子文化街亦可与项目儿童老年活动广场相得益彰。,儿童服装、儿童用品、儿童玩具、儿童文具,儿童餐饮 儿童小食品,儿童乐园 儿童游艺 儿童职场体验,儿童培训 儿童摄影 儿童牙医,？,老年儿童活动广场,老年儿童活动广场,亲子文化街区,街区商业开发方向,老年儿童活动广场,老年儿童活动广场,亲 子 文 化 街 区,2019/4/21,28#,29#,31#,33#,30#,34#,32#,38#2F商业,36#2F商业,2019/4/21,儿童主题型商业以儿童系列消费为基准，拉动全家消费，具有强烈的商业带动性。儿童业态已成为娱乐、餐饮及休闲之后的第四大主力。,产品定位,儿童体验式商业模式特点,儿童消费,家庭消费,家人团聚,托儿后，邻里、朋友聚会,商业街区开发方向,街区商业开发方向,2019/4/21,商业街区开发方向,商业业态布局,1F 童心MEETING儿童（零售+餐饮+摄影）：内容丰富的儿童城堡,街区商业开发方向,2019/4/21,商业业态布局,2F 童心MEETING儿童职场体验+儿童乐园+儿童培训：亲子互动最理想的平台,街区商业开发方向,2019/4/21,商业街+会所（精品商业）,定位回顾：打造精品商业+邻里型社区商业,集中式商业,体量控制： 集中式商业体量宜控制在1.5万方左右，契合邻里中心体量 会所、商业街体量保持不变。,主要为项目别墅类、洋房类及周边市场高端客群服务。,主要为项目高层类以及周边业主服务。,商业定位回顾,2019/4/21,商业街+会所（精品商业）,2019/4/21,04,产品定位研究,2019/4/21,商