2015年上半年度潜江市房地产市场研究报告

2013/3/17,2015年上半年度 潜江市房地产市场研究报告,2015年5月23日,报告结构,Part1、城市综合环境及特征分析 Part2、潜江市住宅市场分析 Part3、潜江市商业市场研究 Part4、市场总结,Part1、城市综合环境及特征分析,城市概况及城市功能定位,总体经济实力,产业结构分析,固定资产投资,人均可支配收入,城市规划及发展趋势,房地产市场政策,城市概况及城市功能定位,潜江交通便捷，是武汉8+1城市经济圈成员单位，有一定工业基础，经济发展良好,潜江位于湖北省中南部、江汉平原腹地，是连接湖北东西部的桥梁城市，是武汉城市圈的成员单位。1988年撤县建市。1994年被列为省直管市。全市国土面积2004平方公里，总人口103万，境内有全国十大油田之一的江汉油田，辖3个省级经济开发区、6个县级国有农场、16个镇处。主要经济指标增速保持全省领先地位，连续七年被评为“全省县域经济先进县市”。经济综合实力列全省第三位，跻身全省冲刺全国百强的“第一方阵”。,武汉 经济 核心,潜江市,荆州市,荆门市,天门市,孝感市,武汉8+1城市经济圈,318,沪蓉高速,汉宜高铁,随岳高速,仙桃市,武汉8+1城市经济圈：中国中部及长江中游最大、最密集的城市群，它包括城市经济 圈、城市旅游圈和城市农业圈； 交通状况：由沪蓉高速，汉宜高铁，318国道，随岳高速形成“三横一纵”的交通路 网， 到武汉，长沙等省会城市一个小时，到宜昌，襄阳，岳阳副省会城市半个小时。,城市概况,城市概况及城市功能定位,具有新型工业支撑，水乡园林特色、历史文化底蕴丰厚的生态宜居城市,历史文化之城。潜江是楚文化的发祥地之一，被誉为“天下第一台”的东周楚灵王行宫章华台距今已有2500多年，其遗址被列为“2000年全国考古十大新发现”。潜江深厚的文化底蕴，孕育了被誉为“东方莎士比亚”、杰出戏剧大师曹禺等众多英才。潜江花鼓戏、潜江皮影戏、潜江民歌被列入国家非物质文化遗产保护名录。 生态宜居之城。潜江是著名的“水乡园林”，是植物王国活化石水杉的故乡，是全国平原绿化先进市，江汉平原生态文明交通示范市，曾获得中国宜居城市范例奖，著名作家碧野曾盛赞潜江是“一座绿色的城”。 新型工业之城。潜江地上盛产粮油棉，地下富藏油气盐，已形成油气开采、纺织服装、冶金机械、化工医药、农副产品加工五大支柱产业，拥有四家上市公司，创造了“三个之最”和两个国家级誉名：潜江是世界最大的牛磺酸生产基地、亚洲最大的石油钻头生产基地、全国最大的眼科用药生产基地；被国家授予“中国小龙虾之乡”、“全国裁缝之乡”。正在全力打造中国家具第五极华中家具产业园。,城市规划及发展趋势,潜江各个功能分区较为明显，各个区域能能各具特色,沪蓉高速,汉宜高铁,城北区域,城西区域,城南区域,城东区域,城东区域： 城东扩充面积相对较小， 以居住，科教功能为主， 少量工业用地。,城西区域： 以百里长渠和城中心区域 分开，呈现区域内四小块 功能分区沿河以居住 功能定位；次之以工业功 能定位；接着以科教，医 疗功能定位；最后一块以 专业市场功能定位。,城北区域： 城北区域发展启动较早， 以曹禺公园为中心，以居 住及部分商业功能定位， 打造的就是一个生活居住 区，目前片区生活氛围较 好，环境相对较好。,城南区域： 城南区域发展最早，是潜 江未来的商业，行政，居 住中心，目前区域内生活 配套齐全，居住氛围好。,总体经济实力,城市GDP总量为房地产发展提供基础，目前房地产处于改善需求为主市场阶段,GDP总量稳步提高： 2007年-2012年GDP总量平均增长速率为14.4%，处于高速发展阶段，对于房地产发展形成有力支撑。,城市人均GDP量大： 根据2012年图表数据显示，潜江人均GDP高达7411.41美元，在根据人均GDP和房地产发展关系模型判断，潜江处于一个改善需求为主，注重品质质量的房地产阶段。,潜江市目前以第三产业占主导，但其工业基础深厚，发展比较迅猛,潜江目前第三产业占主导： 潜江市2012年的产业结构比例是5.4%：44.4%：50.2%，与去年相比第一产业上升7.9个百分点，第二产业上升22.5个百分点，第三产业上升15.2个百分点。,产业结构分析,潜江第二产业发展迅猛： 潜江市第二产业发展迅猛，近三年来评价增长速率为28.7%，这和潜江支柱性工业基础有密切关系。,已形成油气开采，冶金机械，医药化工，纺织服装，农副产品加工五大支柱产业,产业结构分析,潜江经济开发区,油化工、盐化工、煤化工、医药化工、精细化工产业链 ；代表企业：金澳科技、华润燃气、永安药业等。,园林经济开发区,汽车零部件、服装纺织、农副产品深加工、高新电子信息、医用材料等等；代表企业：东颢制衣、恒立纺织等,家具家私,产业发展 潜江立足自身特色与优势推进产业集群发展，形成了油气开采、化工医药、冶金机械、纺织服装、农副产品加工等五大传统支柱产业及家居、生物科技两大新兴产业。市域内拥有潜江制药、江钻股份、幸福实业、永安药业等4家上市公司。永安药业是我国牛磺酸生产基地；江钻股份的石油钻头、江汉盐化工总厂的漂粉精；潜江制药是全国最大的眼科用药生产基地；莱克水产、华山水产位居全省水产加工业前三甲。 强势品牌 永安药业，潜江制药，金澳科技，莱克水产，华山水产，东风汽车，华中家具产业园。,潜江制药,潜江市城市建设及产业结构调整上处于高速发展阶段，有利于房地产市场发展,潜江市固定资产投资总量一直增加，增幅速度出现有起有伏势态： 2009年至2012年潜江市固定资产投资的增长比例依次为30.4%，39.5%，15.6%，28.2%。从固定资产投资增加和增长的比例来看，潜江市城市建设及产业结构调整上处于高速发展阶段，对于房地产市场发展起到推动作用。,固定资产投资,从图表可以看出，2009年-2012年潜江市固定资产投资总量在依次增加，增长速率呈现有增有减势态，其中2010年固定资产投资总量增幅较大，其中房地产投资力度较大，2011年的增幅明显降低，是因为宏观政策调控，政府做了相应的措施。,潜江市人均可支配收入保持稳定上涨，购买能力强，目前高于仙桃市水平,人均可支配收入保持稳定上涨，2012年为17300元： 人均可支配收入逐步提高，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高。,潜江市人均可支配收入总量历年来都高过仙桃市： 从图表显示可以看出，潜江市的人均可支配收入历年来都高于仙桃市，但增长速率却明显低于仙桃，预测2-3年仙桃市可能赶超潜江，潜江则一直保持着较高购买能力。,人均可支配收入,直接出台强势政策调控楼市，表达政府调控楼市的决心和基调,房地产市场政策,国务院总理温家宝20日召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。,完善稳定房价工作责任制,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计 划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资 格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上 涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实 施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,坚决抑制投机投资型购房,间接调节市场平衡杠杆，要求规范房地产市场监管,房地产市场政策,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新 开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同 步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退 出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符 合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定， 强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进 城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管,2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供 应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市尽快形成有效供应。,增加普通商品房及用地供应,国五条的核心，重点和实质,房地产市场政策,已限购：限购区域、限购住房类 型、购房资格审查等方面，按统 一要求完善限购措施,增加限购：其他城市房价上涨过 快的，省级政府应要求其及时采 取限购等措施,责任制：完善稳定房价工作责任制，按照保持房价基本稳定的原则公布年度新建商品住房价格控制目标。,更加严厉,针对性更强,实质,宏观经济环境小结,潜江为武汉8+1经济城市圈成员，交通便捷，目前城镇化率为44.3%，是一座生态宜居城市； 潜江有工业基础且发展较为迅速，经济环境较好，GDP在江汉平原区域名列前茅，人均GDP继武汉之后排名第四； 固定资产投资稳步提高，城市建设及产业结构调整处于高速发展阶段，有利于房地产市场发展； 人均可支配收入高，购买力强，对于房地产发展也是一有力推动作用； 国家房地产调控政策相对于去年有收紧趋势，而且更精细化，制度化管理市场，“国五条”的出现实质是调控政策更加严厉，更有针对性。,Part2、潜江市住宅市场分析,城市房地产整体情况,城市土地市场,市场分布格局及特征,典型性项目扫描,竞争市场分析,购房消费者研究,房地产市场呈供需良好增长之势，但市场供需关系受政策影响较大,城市房地产整体情况,近年房地产施工面积、竣工面积,近年房地产销售面积、销售总额,从今年房地产施工面积、竣工面积图表可以看出，施工面积是竣工面积的2.33倍，保证了房地产市场的供应量，在地产行业是一个非常具有前瞻性的指标。 受调控政策影响，销售面积增长速度在2010点后明显放缓，但是市场均价在明显增长。 从目前来看，房地产市场供需平衡增长，但随着供应量的不断增长，政策调控的干预，市场竞争压力也会随之增大。,城市土地市场,楼面地价：680.24元/平米,潜江市2013年1月至2月成交信息整理，以下信息来自潜江市国土资源局网站数据平台。,楼面地价：707.47元/平米,楼面地价：695.11元/平米,土地市场活跃，政府有控制，有节奏出让土地，增加市场供应量，维系市场平衡,城市土地市场,土地市场特征：,城市土地充裕，政府有控制，有节奏的进行出 让土地； 成交的多宗土地当中，工业用地宗数较多，工业用地需求也较为旺盛； 2013年1月至2月，一共拍卖用于商品房开发的有312059.73平方米土地，总成交额为42778.24万元，地面价均值1370元/平方米； 处于园林办事处徐角社区的地块，价值最高，楼面地价在707元/平方米，目前城区楼面地价在300-750元/平方米间，各个地根据不同地段，不同环境，性质，价值存在较大差异。,楼面地价 500-750,各个区域房地产发展各具特色，南北纵向发展较早，较快，东西横向两区迅速崛起,市场分布格局及特征,潜江房地产南北纵向发展较快，东西横向迅速崛起： 城南和城北区域开发较早，城南开发速度较快，城西区域近几年才开始崛起。,各方向发展各具特色： 城东：项目稀缺，竞争力小，价 格稳定 城西：价格低洼，升值空间大，满足刚需客群 城北：公园环境，高舒适度，独占城市景观资源 城南：生活配套齐全，行政中心区，“府前效应”支撑地产和商业发展。,锦绣潜城,世纪锦城,阳光水岸,御景豪庭,万和国际,金江星城,水岸商品,盛世东城,乐居·常青藤,城北区域价格高层3800元/平米，多层3500元/平米，多层产品逐步退出市场,城东区域价格高层3700元/平米，多层3400元/平米，项目较少，客户选择性较小，价格保持稳定,城西区域价格高层3550元/平米，多层3150元/平米，价格处于低洼阶段，区域发展较慢，楼市起步晚，配套不齐全,中润·金桥郡,大雄·江汉城,城南区域价格高层4100元/平米，发展较早，发展速度较快，生活配套齐全，生活氛围浓厚,樟华国际,乐活春天,镇声·中央公园 3950元/平米,东方花苑 3300元/平米,东方尚品 3200元/平米,康馨公馆,城