2014年长沙市商业市场深度调研分析报告下

2014年长沙市商业市场深度调研分析报告,2014年6月,（下）,二、长沙商圈的现状及未来发展,7.小结, 长沙商圈主要分布在主干道上，譬如五一大道、万家丽路、韶山路、芙蓉路、劳动路、桐梓坡,路，且主要位于十字路口处。, 长沙城市商圈发展到一定程度，主力店和街区面积之比会接近80:20，数量之比会接近60:40。,这能为商业地产的街区、主力店面积和门店数量配比提供依据。, 除五一商圈之外，长沙其他商圈面积占所有商圈面积差别比较小，且目前长沙商圈以主力店为 主，商圈内街区商业相对比较缺乏，这是限制长沙商圈发展的一个主要因素。同为传统商圈， 五一商圈街区总长度接近10公里，而东塘商圈街区仅为1.4公里。, 长沙商圈业态占比购物：餐饮：休闲娱乐：生活服务为75:13:6:6，相对来说老商圈购物 业态比例比新商圈要低，但最新开业的商圈购物业态占比也低，表明商圈业态正处于一个调整 的阶段。, 整体来说，超市类主力店的人气和提袋率要高于百货类的提袋率，且相对来说主力店购物业态,占比越低，人气越旺。, 未来长沙商圈将会迎来一个洗牌的阶段，随着地产的发展，未来会出现新商圈，而商业板块内 变化比较剧烈，可能会出现商圈兼并的现象，部分独立商圈由于周边缺乏竞争对手，商圈边界 和影响力会有所突破。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,商圈吸引力是指一个商圈对周边消费者的吸引能力，即消费者去往这个商圈消费的概 率高低；而商圈活跃度是指一个商圈内品牌商户的入驻情况，商圈内品牌商户越多、业态 种类却齐全，则表明该商圈对商家的集聚能力越强，商圈内部活跃度越高，进而对消费者 造成影响。,通过这两个方面的分析和对比研究，即商圈消费者吸引能力和品牌商户活跃度的对比 研究，结合前文的商圈发展结论，可发现各商圈的潜在商业机会。研究基本思路如下： 1、根据消费者逛街概率模型以及商圈等级划分标准，得出各商圈的吸引力大小； 2、由于服装类业态是所有传统商业业态中最敏感、最活跃的业态，因此本报告选择 服装类品牌来研究商圈活跃度。根据服装类连锁品牌在各商圈的分布情况、各业态服装品 牌在各商圈的占比情况，得出各商圈活跃度大小；,3、结合各商圈吸引力和服装品牌占比情况，以及各商圈与长沙商圈整体服装业态结 构的对比，判断各商圈整体的潜在商业机会和各类服装业态的发展机会；同时，结合前文 的商圈发展结论研究分析可能存在商业发展机会的区域或位置。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,1. 商圈吸引力研究商圈等级情况,商圈等级,注：本次商圈识别时间截止与2013年12月，在此之后的商圈暂不考虑。,根据消费者逛街概率 模型以及商圈等级划 分标准，划分长沙商 圈等级。长沙各商圈 等级见右表：,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,1. 商圈吸引力研究各商圈主要影响范围分析,由于商圈所处区域不同，人口密度,不同，所导致的商圈的主要影响距离和 人口数量均不同。,右表主要影响人口数量和主要影响,距离是根据各商圈正在营业的面积所对 应的辐射人口数量，而不是根据各商圈 的规划商业面积计算，且主要影响人口 数量和主要影响距离不等同于辐射人口 和辐射距离。,未来随着商圈营业面积的增加，吸,引的人口也会有相应的变化。,不同人口密度下的各商圈主要影响范围,长沙五区人口密度和面积,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,1. 商圈吸引力研究各商圈客群来源,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,1. 商圈吸引力研究小结, 长沙商圈分为一个市级商圈，4个区级商圈，20个社区级商圈。根据消费者去往某 一商圈逛街概率可知，全长沙主城区消费者有65.86%的可能性选择五一广场商圈 为逛街首选地，即五一广场商圈吸引力最强，而同为老商圈的东塘仅为3.17%，红 星商圈和新商圈金星步步高紧随其后，分别为6.15%和5.51%。, 不同等级商圈的主要影响距离不同，这主要与商圈周边人口分布有关。根据商圈 等级划分模型和逛街概率计算，五一商圈的主要影响距离为14公里以上，而东塘 仅为2.2公里，新商圈红星和金星步步高商圈则分别为3公里和5.96公里，主要影 响距离与商圈周边人口密度有关。, 整体上来说，社区级商圈的客群来源集中度高于区级商圈和市级商圈。譬如社区 级商圈湘江世纪城、华晨世纪广场、赤岗冲、左家塘等商圈的客群基本上来自其 周边的某一个街道办，区级商圈和市级商圈的客群来源比较分散，譬如红星、东 塘、五一商圈等。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 2. 商圈活跃度研究商圈整体品牌情况, 长沙25个商圈约有4600个品牌开了近8000个门店，其中购物类品牌占比75.6%、餐 饮类品牌占比13.2%，休闲娱乐类品牌占比仅为5%； 主力店、次主力店和街区商业品牌较均衡，街区品牌数量相对较多，占比为52.4%， 主力店和次主力店品牌数量占比为47.6%。,6020,1047,75.6%,13.2%,5.0% 395,6.2% 496,0.0%,10.0%,30.0% 20.0%,60.0% 50.0%,80.0% 70.0%,0,1000,3000 2000,4000 40.0%,5000,7000 6000,购物类,餐饮类,休闲娱乐,生活服务,长沙商圈各业态品牌占比情况,长沙商圈品牌分布地段占比情况,47.6%,52.4%,主力店、次主力店品牌,街区品牌,注：数据来源于本公司商圈普查数据。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 2. 商圈活跃度研究商圈服装类连锁品牌情况, 长沙25个商圈约有近1380个连锁服装类品牌，共开 了约2910个门店；其中女装品牌最多，品牌数量占比 超过40%，其次为男装品牌，接近24%； 虽然运动及户外类品牌种类最少，数量占比仅为 4.4%，但门店数量最多的前三名全都是运动类品牌，,可见运动类品牌销售布点活跃度很高。,长沙商圈服装类连锁品牌排名情况（TOP24）,368,43.3% 669,23.8%,9.5% 147,4.4% 68,11.4% 176,7.6% 118,0.0%,15.0% 10.0% 5.0%,45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0%,50.0%,0,200 100,700 600 500 400 300, 服装品牌整体情况 长沙商圈服装类连锁品牌占比情况 800,女装,男装,休闲服装 运动及户外,童装,母婴用品,居家服装,注：数据来源于本公司商圈普查数据。,注：数据来源于本公司商圈普查数据。,19.0%,14.3%,12.6%,9.3% 8.2% 8.1%,7.9% 6.9% 6.7%,6.2% 6.0% 5.2%,4.4% 4.2%,3.1% 2.9% 1.9%,1.5% 1.4% 1.3% 1.3% 0.7% 0.7% 0.4%,0%,25% 20% 15% 10% 5%,45% 40% 35% 30%,400 300 200 100,700 42.1% 600 500,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 2. 商圈活跃度研究商圈服装类连锁品牌情况 各商圈服装类品牌情况 长沙各商圈服装类品牌数量占比情况,0 注：数据来源于本公司商圈普查数据。 长沙25个商圈服装类品牌数量最多的是五一广场，占全市商圈品牌数量的42.1%，符合其 市级商圈的地位；其次为袁家岭、红星和东塘商圈，服装品牌占比均在10%以上；芙蓉广 场、华晨世纪广场和大润发长沙店商圈服装类品牌数量最少，占比均未达全市商圈服装品 牌数量的1%。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 2. 商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况,市级商圈五一广场女装品牌占比最高，达46%，, 女装,长沙各商圈女装连锁品牌情况,长沙各商圈女装连锁品牌门店数量排名情况（TOP11） 长沙25个商圈约有670个女装连锁品牌；其中,是第二名袁家岭商圈占比的3倍多； 在长沙商圈内门店最多的女装品牌是Bestseller 旗下的两个女装品牌VERO MODA和ONLY。 注：华晨世纪广场暂未有女装品牌进驻。数据来源于本公司商圈普查数据。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,2. 商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况, 长沙25个商圈约有370个男装连锁品牌；其中五一 广场男装品牌占比最高，约为36%，而大润发长沙 店、华晨世纪广场和湘江世纪城三个商圈均只有1 个男装品牌入驻；, 在长沙商圈内门店最多的男装品牌是goldion，有,13个商圈均有该品牌。, 男装,长沙各商圈男装连锁品牌情况,长沙各商圈男装连锁品牌门店数量排名情况（TOP12）,注：男装排名中某些品牌部分门店主要销售的是休闲服装类或者女装，这里统 计的主要销售男装的门店。数据来源于本公司商圈普查数据。,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 2. 商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况,场、天虹百货和湘江世纪城均只有1个品牌；伍家岭、,赤岗冲、芙蓉广场目前暂未有休闲服装品牌入驻； 在长沙商圈内门店最多的休闲品牌是LEE、以纯和匡 威，均有10个以上门店。,长沙各商圈休闲服装连锁品牌情况 长沙25个商圈约有150个休闲服装连锁品牌；其中五 一广场休闲服装品牌占比超过50%，而华晨世纪广,长沙各商圈休闲服装连锁品牌门店数量排名情况（TOP11）, 休闲服装,注：数据来源于本公司商圈普查数据。, 运动及户外产品,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,2. 商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况, 长沙25个商圈约有60个运动及户外连锁品牌，不同 于男女装和休闲服装，各商圈品牌占比相差较小；其 中五一广场品牌占比最高，约为37%，其次是红星商 圈，品牌占比为30%左右；万达广场和大润发长沙店 暂未有运动及户外品牌入驻；, 在长沙商圈内门店最多的运动及户外品牌是李宁，有,30个门店。,长沙各商圈运动及户外连锁品牌情况,长沙各商圈运动及户外连锁品牌门店数量排名情况（TOP11）,注：运动及户外品牌部分门店主要销售的是童装童鞋，这里统计的主要销售成 人运动及户外产品的门店。, 童装及母婴用品,）,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,2. 商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况, 长沙25个商圈约有120个童装及母婴用品连锁品牌； 其中五一广场品牌占比约有34%，而芙蓉广场、伍 家岭、侯家塘和新开铺商圈这类品牌最少；万达广场 和大润发长沙店暂未有这类品牌入驻；, 在长沙商圈内门店最多的童装及母婴用品类连锁品牌 为好孩子（除了运动品牌NIKE铺设的儿童店外）， 但不管什么品牌，这类业态门店数量均相对偏少 。,长沙各商圈童装及母婴用品类连锁品牌情况,长沙各商圈童装及母婴用品类连锁品牌门店数量排名情况,（TOP11,注：童装及母婴用品品牌部分门店主要销售成人运动及户外产品，这里统 计的是主要销售童装、童鞋的门店。,占比26%紧随其后；大润发长沙店没有这类服装品牌；,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究 2. 商圈活跃度研究商圈各业态服装连锁品牌情况 长沙各商圈居家服装连锁品牌门店数量排名情况（TOP12） 长沙各商圈居家服装连锁品牌情况 长沙25个商圈约有120个居家服装连锁品牌，不同于其 他服装品牌占比第一都是五一广场商圈，这类服装品牌 占比最大的是袁家岭商圈，约为28%，五一广场商圈, 在长沙商圈内门店最多的居家服装品牌为雅黛丽，约有 17个门店。 注：数据来源于本公司商圈普查数,三、基于商圈吸引力和活跃度的商业机会研究,2. 商圈活跃度研究小结 结合前文