2014许昌生态园市场调研报告

许昌生态园市场调研报告,恒辉·市场研究中心 2014年6月15日,Part 1 区域解读,许昌市位于河南省中部，北临黄河，西依伏牛山、嵩山，东、南接黄淮海大平原 中原城市群、中原经济区核心城市之一 现辖禹州市、长葛市、许昌县、鄢陵县，襄城县、魏都区和东城区共7个县(市、区) 全境总面积4996平方公里，总人口485万人,许昌概况,许昌又称莲城，为中国历史文化名城，中国三国文化之乡 连续多年获得“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”等荣誉称号 著名景点有曹丞相府、花都温泉、神垕古镇、春秋楼、鄢陵花博园等,许昌名片,许昌地理位置优越，交通便利 许昌市区距新郑国际机场仅有50公里，且有高速公路直达机场 京广高铁、京广铁路、京港澳高速、郑尧高速、永登高速、兰南高速、107国道、311国道， 以及规划中的郑渝高铁、郑合高铁、郑许城铁、许漯城铁、许平城铁等穿境而过,交通情况,许昌市,许昌市GDP逐年稳步增长，2013年达到1903亿元 城市经济的稳步发展，客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础,经济发展,2008-2013年许昌城镇人均可支配收入和消费水平不断提高 2013年城镇人均收入达到21717元，人均消费达到15093元 居民消费能力不断增强,人均收入及消费,受国家宏观调控政策的影响，许昌市房地产市场开发投资额在2012年出现下滑 随着整体市场回暖，2013年投资额大幅增长， 2013年112月房地产投资额达120.6亿元，大幅上升35.1% 其中，住宅开发投资额达89.2亿元，环比上升39.1%,房地产开发投资,许昌发展规划按照“东扩北移”的基本思路 将许昌东区提升为政治，商务中心 同时加强中心城区的商业职能，重点在于历史展示，建成旅游服务、文化展示中心,城市发展规划,许昌县环抱许昌市区，总面积1002平方公里，总人口80万 河南省首批对外开放重点县和发展开放型经济先进县 全国重要的档发加工出口基地、汽车传动轴生产基地、腐竹生产集散地 河南农业大学许昌校区坐落在此,许昌县简况,Part 2 土地市场分析,2014年1月-5月，许昌市商品房用地共供应17幅，成交21幅，呈现供不应求态势 其中，一月土地成交18幅，占1月-4月成交总数的82%。,商品房土地供求,2014年1月-5月，许昌市土地共供应1067亩，成交1631亩 其中，住宅用地供应480亩，占总供应量的45% 住宅用地成交626亩，占总成交量的38%,商品房土地供求,2014年1月-5月，许昌市商品房用地成交21幅，成交单价相对分散 其中，住宅用地单价范围在107-378万元/亩，商服用地单价105-679万元/亩。,商品房用地成交明细,Part 3 竞品市场分析,项目周边规划有中原电气谷、烟草产业园及生物医药产业园等，随着相关企业的入驻，高端居所的需求将有所增长。,本案,石武高铁,京港澳高速,宗地位于许昌县东部新元大道与京港澳高速交汇处 距离许昌县政府约3公里， 距离许昌市政府约10公里。 属于城市发展新区域,宗地位于新元大道以南，许州路以东，昌盛路以北，规划玉兰路以西片区。 京港澳高速穿过地块，地块西侧靠近石武高铁，交通便利,高速出口,宗地现状较为平坦，利于后期开发 地块内部有两条高压线穿过，改造费用约2500-3000万元，影响较大,许昌市商品房市场不断成熟，商品房年成交面积逐渐增加 2013年商品房成交面积达到271万，月均销售22.58万 其中，住宅销售面积244万，月均销售20.33万,商品房市场,竞品市场,主要竞品市场分布图,花都温泉小镇,建业生态新城,潩水庄园,英地泰和苑,阳光花墅,建业森林半岛,东岸华城,许昌县,许昌市,鄢陵县,竞品参数比较,许昌市在售高端项目较少，主要有建业生态新城、花都温泉小镇、东岸华城、 潩水庄园等，别墅面积集中在223-425之间，由于各竞品相距较远，价格可比性较低,许昌县,许昌市,鄢陵县,开 发 商：鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司 项目位置：鄢陵县陈化店镇311国道路北 占地面积：2300亩 建筑面积：182万 容 积 率：1.02 绿 化 率：75% 物业类型：别墅、洋房 装修情况：毛坯 开盘时间：2014年5月24日 主力户型：两房80；三房112-182；四房170-327；五房359-505；六房425 成交均价：洋房3500元/ 别墅6500元/ 物业公司：建业物业 车 位：1600,（一）基本概况,建业·生态新城,（二）规划分析,项目建筑风格融合中式、北美、地中海、法式、欧式五大风情庭园，引活水入城。 项目内部配有温泉酒店、国际会议中心、欧洲风情商业小镇、文化艺术中心、健康中心、运动中心、本源社区书院、水资源博物馆等。,项目于5月24日开盘，推出500余套，开盘当天销售约400套。别墅售价6500元/左右，洋房售价3500元/左右。,别墅,洋房,水系,（三）产品分析,汤泉别院G户型156标准户型图,F户型一层,F户型二层,汤泉别院F户型117标准户型图,（三）产品分析,汤泉别院E户型284标准户型图,售楼部,售楼部,区位图,LED显示屏,（四）营销中心,（五）样板间,别墅外立面,客厅,卧室,书房,（一）基本概况,开 发 商：河南永达地产有限公司 项目位置：鄢陵东部中原生态旅游区- 占地面积：1036亩 建筑面积：32万 容 积 率：1.0 绿 化 率：60% 装修情况：毛坯 物业类型：别墅 主力户型：223-268独栋别墅 成交均价：别墅8000-9000元/ 物业公司：珠江酒店物业管理有限公司 停 车 位: 1:1.5 交房时间：现房,（二）规划分析,项目拥有25000天然湖泊，以温泉为核心，规划为集“度假、休闲、养生、居住”为一体的综合型旅游项目。集度假公馆、企业会所、花都温泉度假区、温泉SPA养生馆、风情商业街、托斯卡纳五星级度假酒店、国际会议中心、欧式花卉观光园、儿童主题公 园、老年养生公寓、生态豪宅等多元业态为一体。,（三）产品分析,268别墅户型,一层,二层,（一）基本概况,开 发 商：许昌瑞贝卡房地产开发有限公司 项目位置：许昌北部新区镜水大道与魏庄北 街交汇处 占地面积：564亩 建筑面积：70万 容 积 率：2.13 绿 化 率：36% 装修情况：毛坯 物业类型：高层、小高层、洋房、别墅 主力户型：三房112-143 四房144-175 成交均价：洋房4350元/ 小高层3800元/ 高层3300元/ 物业公司：河南瑞贝卡物业管理有限公司,（二）规划分析,潩水庄园居住区内以高端别墅、花园洋房、小高层、高层等不同产品形态， 形城组团式空间布局，形成了依湖伴水绕园的中央生态项目。,（三）产品分析,（四）商业简况,商业均为一二层连体结构，外街面积500左右，内街面积100左右，商业体量较大 内街售价8000-9000元/，外街售价12000元/，销售情况不乐观 商业租金20元/*月，租期至少五年， 目前租免一年半租金，8月-10月租免一年租金，10月后租无优惠。,（五）工程现状,（一）基本概况,开 发 商：许昌英地置业有限公司 项目位置：许昌县推进区建德路，靠近许昌县 行政服务中心。 占地面积：300亩 建筑面积：55万 容 积 率：2.50 绿 化 率：50% 物业类型：别墅、小高层、高层 主力户型：两房88.85，三房114-137 成交均价：高层3200元/ 小高层3400元/ 优 惠：两房1000元抵6000元 三房2000元抵10000元 物业公司：英地物业 停 车 位: 1:1,（二）规划分析,英地泰和院以高端别墅、小高层、高层等不同产品形态，形城组团式空间布局。 目前在售为一期2#、4#,一期,二期,（三）产品分析,4#楼西单元标准层，18F,（三）产品分析,2#单元平面图，11F,（四）工程现状,营销中心,工程进度,开 发 商：郑州未来房地产开发有限公司 项目位置：许昌建安大道有线电视台对面 占地面积：128亩 建筑面积：28万 容 积 率：3.5 绿 化 率：35% 装修情况：毛坯 物业类型：别墅、小高、高层 主力户型：别墅两层，没有地下室 面积：236.26 成交均价：别墅10000元/ 物业公司：浙江绿城物业管理有限公司 物 业 费: 1.6元/平方米*月 停 车 位: 1:1,（一）基本概况,（二）规划分析,高层住宅,别墅,小高层,东岸华城产品集高层、小高层、别墅等业态为 一体，产品丰富。 目前在售别墅为18-20#，均价10000元/。,别墅户型236.26,（三）产品分析,一层,二层,（一）基本概况,开 发 商：河南正诚置业 项目位置：魏武大道与前进路交汇处东北角 占地面积：150亩 建筑面积：30万 容 积 率：2.94 绿 化 率：40% 总 户 数：2200 装修情况：毛坯 物业类型：多层、小高层、高层 主力户型： 三室139-187 四室162 成交均价：洋房一层7500元/ 洋房标准层6500元/ 高层5000元/ 停 车 位: 900个,（二）规划分析,项目集花园洋房、高层、小高层等多元化产品为一体，规划建设18层、27层、16层、15层、20层各一栋，26层六栋、6层七栋、22层两栋和11层四栋、西侧沿前进路26层酒店一栋,酒店,洋房,高层,（三）产品分析,185.66三室两厅两卫,161.2四室两厅两卫,开 发 商：河南建业置业有限公司 项目位置：东城区紫云路与新东街交汇处 占地面积：122亩 建筑面积：24万 容 积 率：3.0 绿 化 率：40% 物业类型：高层、小高层 停 车 位：1000个 主力户型：两房85 三房127 优惠情况：全款优惠4%，按揭优惠2% 成交均价：5100元/ 物业公司：建业物业,（一）基本概况,（二）推盘节奏,项目在售三期，一期已入住，二期已售罄,（三）产品分析,许昌区位优势明显，交通便利。经济发展良好，居民人均收入和人均消费水平不断提高，客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础； 2014年1月-5月许昌市土地供应1067亩，成交1631亩；其中住宅用地供应480亩，成交626亩，土地市场供不应求； 许昌市房地产开发投资逐渐增长，商品房年成交面积逐年增加，2013年商品房成交面积达到271万，其中住宅销售面积244万； 许昌市在售高端项目较少，主要有建业生态新城、花都温泉小镇、潩水庄园等，低密度产品相对稀缺，别墅面积集中在223-425之间，价格在6500-10000元/不等； 许昌的城市发展按照“东扩北移”的基本思路，随着与本案较近的许昌新区快速发展，将缩短项目的开发周期； 本案定位高端，产品以别墅、洋房为主，商业以度假酒店、公寓等为主，宜做精细化、品质化，未来打造高端消费人群的第二居所。,市场总结,携手合作 共创辉煌 汇报结束 Thanks,