2014年重庆上半年市场报告

2014年上半年市场报告,重庆中原战略资源中心数据部 2014年7月,后市走势,内容提要,2,第一部分,宏观环境,4,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,2014 年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。 信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。 一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善,5,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 中央明确分类调控 地方微调意愿迫切 2014 年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17 个调控升级的一二线城市中，有11 个城市今年成交降幅超过25%（见图1-1），受政策从紧影响显著。今年以来，从中央层面来看，3 月初“”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。虽然地方政府有了根据当地实际情况作出判断的自主权，但并不意味着各类调控政策可以随意放开，库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。 从“”之后各地方政府的微调动作来看，目前尚未形成大范围政策放松的趋势。根据公开 渠道监测，有超过14 个城市施行了各类托市措施。掀起本轮降价潮的杭州首当其冲，成为了 最早（3 月中旬）传出政策放松信号的城市。在“金三银四”传统成交旺季市场表现低迷的情 况下，5 月成为地方政策微调的集中发力期。从上述14 个城市的地域分布来看，本轮市场成 交下滑明显的长三角地区占据了一半的份额，成为政策放松预期最大的地区。,6,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,7,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 微调城市逐渐扩容 限购放松或成趋势 根据分类调控原则，对于库存量大、供过于求的城市，中央允许地方政府在政策层面支持居民 的普通住房需求；而对于供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，一方面要加快中小套型普 通商品住房的供应，另一方面现有的调控政策将继续严格执行。按照目前市场情况（见图1-2）， 杭州、无锡、天津、福州、长沙等城市均处于销售高压区，符合上述允许调控放松城市的标准，其中杭州、无锡已有实质放松举措，而天津、福州、长沙尚停留在传闻阶段，具备进一步政策 微调的可能性。 目前，政策微调较多采用的类型包括公积金政策放松、放宽购房落户、价格下调干预、购房补 贴或契税减免等。现有的托市举措尚未突破中央的限购政策，仅南宁将户籍居民范围扩大至北 部湾经济区内的多个城市，该方式早前长沙、福州等地已有先例。但随着以沈阳、宁波为代表 的城市在执行层面对限购政策的大举放松，如果能够得到中央默许，那么预计后期将有更多城 市跟进效仿。,8,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,9,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 三轮放松表现各异 重大利好难以再现 2014 年以来，商品住宅成交明显转冷，这是自1998 年房改以来，商品住宅销售面积增速第三 次滑入负增长区间（见图1-3）。而前两次市场的波动下行，都引发了政策环境的调控放松，并 最终带动市场进入新一波高速增长期。从政策调整时机来看，三轮调控放松与市场下行的时间 差长短不一。面对突如其来的外部环境巨变，第一轮调控放松始于市场低位运行了近一年后； 第二轮市场下挫本身就是政策收紧的作用结果，因此初期政策环境并不具备松动的可能性， 2011 年四季度起限购政策焦点外松绑初露端倪，当时市场低位运行也已经历了约一年时间； 相比而言，本轮政策松绑冲动最为急迫，几乎与市场下行同步。 不同的外部环境以及不同的政府取态，决定了三轮调控放松过程中中央与地方层面孰占主导地 位。第一轮调控放松完全由中央主导展开，举措激进且直指房地产交易核心环节；第二轮调控 放松则主要是市场的持续低迷令地方政府对政策松绑诉求迫切，中央当时未对房地产政策有直 接放松举措，但降准降息带来的资金面改善成为市场复苏的重大利好因素；本轮市场调整，目 前所处阶段类似于第二轮调控放松初期，但稍有不同的是，部分城市执行层面的松动未像上一 轮那样频频出现政策被叫停的现象。,10,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,11,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 后市调控基调不变 政策影响作用有限 展望后市政策环境，中央调控基调将保持不变，地方微调空间依然存在。在6 月4 日召开的国 务院新闻发布上，住建部表示，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，整个调 控当中始终鼓励保护自住需求，遏制投资需求。新一届政府对经济增长中速运行容忍度放宽， 且对稳增长、调结构态度鲜明，意味着中央层面针对房地产市场的大规模实质性利好举措难以 再现。 随着政策环境的进一步演变，其对市场的影响将发挥多大作用值得关注。从历史经验来看，第 一轮调控放松效果可谓立竿见影，2008 年末全面救市政策出台，2009 年3 月起市场随即显著 好转；第二轮调控放松自2011 年末起推进约半年后，使得市场从2012 年下半年开始逐步复苏。然而，可以看到三轮市场下行的背景原因不尽相同。今年以来的市场降温，一方面是由于 前一阶段强劲反弹后的自然回落，同时受到信贷趋紧、库存高企、需求增长放缓、新兴投资渠 道迅猛发展等因素综合影响。因此，相比之前两轮，本轮政策支持的空间和有效性已较为有限。从目前政策已有所放松的城市成交情况来看，市场尚未出现明显起色。市场最终走势仍然由供求关系起决定性作用，政策环境演变的最终目的应该是为了保持行业的持续健康平稳发展。,12,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,13,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善 信贷环境持续趋紧 中央强调支持首置 探寻2014 年以来市场急速转冷的原因，信贷环境的持续趋紧是制约成交的一大重要因素。我国今年1-4 月新增个人按揭贷款4238 亿元，同比增速大幅回落至负值区间。商业银行在开展房贷业务过程中，上浮贷款利率、延长放款时间、提高客户贷款门槛等现象普遍发生。自去年下半年起，首套房贷利率就从8.5 折逐步恢复至基准水平，今年上半年利率上浮进一步扩大，部分银行甚至将首套房贷利率提高至基准水平的1.1 倍。 目前普通自住需求成为市场购房主体，房贷利率上浮必然致使购房成本增加，令此类对价格敏感的购房者产生观望。而房贷放款周期的延长，也使得置换型买家陷入被动。针对该现象，央行在5 月12 日召开座谈会，重申优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，要求商业银行合理确定首套房贷款利率水平，并及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。另一监管机构银监会在6 月6 日的国务院新闻发布会上同样强调，大力支持首套住房需求。 然而，在中央监管机构纷纷喊话之后，商业银行的跟进反应稍显迟疑。虽然房贷放款速度有所加快，但高企的利率问题尚难解决。究其原因，利率本身代表的是资金成本、供求关系、风险定价和管理成本，而央行及银监会的表态内容并无太多新意。如果未从实质层面提供必要的资金供给和流动性支持，商业银行对房贷业务尤其是首套房贷难以会有更多的倾向性。,14,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善 房企融资限制重重 信贷环境有待改善 今年上半年，不仅购房者受到按揭贷款难办的困扰，开发商融资环境同样面临着内忧外患。房 地产行业被各类金融机构定义为重点风险控制领域。传统的主要融资渠道即银行开发贷继续受 到名单制管理等各类限制，原本大量投向房地产领域的信托也开始谨慎行事，海外融资则不同 评级的房企融资成本差异较大，且不得不面对人民币贬值带来的潜在风险。值得关注的是，个 人住房按揭贷款作为房企回款以支持现金流的重要组成部分，其收紧对于房企资金链的影响同 样不容忽视。 然而，对于下半年信贷环境的变化，我们认为存在一定程度改善向好的可能性。整体来看，面 对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面。为支持实体经济进一 步发展，央行在继续实施稳健的货币政策的同时，灵活运用定向降准、扩大再贷款、公开市场 操作等工具，定向宽松趋势明显。除了保持货币信贷合理增长，银监会拟采取一系列措施来降 低社会融资成本。在保持信贷规模以及控制融资成本的情况下，首套房贷需求预计将率先受益。此外，受到过高的首付门槛影响而难以入市的改善型需求，同样是普通的自住需求，且该类客户对银行具有更大的吸引力，因而对其信贷政策将会有调整放宽的可能。,15,政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速,第二部分,土地市场,17,土地市场：品牌开发商逆市购地热情高 但更为谨慎,今年上半年主城区土地市场放量持续，政府卖地约450亿元，成交总金额同比上涨71%，开发商在逆市下的购地热情依旧高涨，但对于购地成本方面更为谨慎，平均溢价率仅3%。 2014年上半年主城区房地产开发类用地成交78宗，总出让面积688.90万平方米，可建建筑面积1685.26万平方米，成交金额449.59亿元，折合土地平均单价435万元/亩，平均楼面地价2668元/平方米，平均溢价率3%。,18,土地市场：四大板块表现活跃,北部新区仍然是土地主力成交区域，以大面积地块放量为主，例如华侨城地块等；大渡口城市新定位，进入旧城改造时段，土地延续去年下半年大放量之势 从上半年土地成交的区域分布来看，主要集中在沙坪坝双碑片区、大渡口重钢片区、南岸茶园片区、北部新区礼嘉片区四大区域为主，四大区域成交土地建筑规模占主城区比例达66%。,19,土地市场：四大板块表现活跃,沙坪坝双碑片区 土地成交9宗，出让面积46.76万平方米，可建建筑面积137.71万平方米，可建建筑面积占上半年主城区整体的8%。成交单价方面，平均土地单价614万元/亩，平均楼面地价3125元/平方米。拿地企业以渝富、首创、金融街为主。 大渡口重钢片区 土地成交7宗，出让面积95.71万平方米，可建建筑面积360.13万平方米，可建建筑规模占上半年主城区成交土地规模的21%。成交单价方面，平均土地单价729万元/亩，平均楼面地价2908元/平方米。该7宗地块均被重庆渝富资产经营管理集团有限公司底价获取。 南岸茶园片区 土地成交7宗，出让面积83.47万平方米，可建建筑面积145.49万平方米，可建建筑面积占上半年主城区成交土地规模的9%。成交单价方面，平均土地单价382万元/亩，平均楼面地价3291元/平方米。主要以康田、金科、奥园为主。 北部新区礼嘉片区 土地成交15宗，出让面积228.87万平方米，可建建筑规模474.46万平方米，可建建筑规模占上半年主城区成交土地规模的28%。成交单价方面，平均土地单价388.55万元/亩，平均楼面地价2811元/平方米。主要进驻的开发商以华侨城、永利置业、融创、康田、中俊投资、中航为代表。,20,土地市场：四大板块表现活跃,21,土地市场：商业性质用地带动区域地价上涨,大渡口2013年下半年预热，今年上半年热度持续，由于区域内商业性质用地的交易活跃，区域楼面地价猛涨1000元/平米，同比上涨59%，居各区涨幅首位。,第三部分,房地产市场,23,商品房：量价齐跌 市场下行趋势明显,2014年重庆楼市进入调整期，市场下行趋势明显。与去年同期相比，在商品房供应保持稳定的状态下成交量萎下跌16%；价格方面，在市场成交量萎缩的背景下，成交均价环比微跌1%。,24,商品房：区域供需比进一步扩大 商办带动区域价格上涨,从上半年各区域的表现来看，主城12区中成