2013年沈阳房地产市场商业市场研究报告

沈阳房地产市场商业市场研究报告,一 城市研究 二 房地产市场研究 办公楼市场 公寓市场 商业市场 专业市场,一 城市研究：,中心城市,老工业基地,辐射能力强,关键词,沈阳东北区战略布局的首选城市,基础好&潜力大,城市属性,东北重要的老工业基地,东北地区最大的中心城市,城市两大属性,以沈阳为中心，构建大沈阳经济区,工业立市，做强、做大工业 工业升级，产业创新 沈阳铁西装备制造业聚集区产业发展规划获国家批准,目标：建设国家级中心城市,把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市 “十二五”规划确定的三大战略目标之一。,国家中心城市指的是具有多种主导功能、 起着枢纽作用的城市，是在全国政治、 经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、 集散等功能的中心城市。,城市属性 规模大、基础好,中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市 东北地区第一大城市 中国的工业重镇和历史文化名城 中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上 (中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省),城市地位 东北中心城市,城市地位在东北区域发展中凸显,区位：沈阳是辽宁中部城市群的核心 交通：沈阳是东北地区的交通枢纽 城市：东北三省经济走廊的核心城市 中心：辽宁各城市的聚焦中心,沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。 沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机遇。 沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。,省会城市地位优势明显,沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。 沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。 以沈阳为中心，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。,城市地位 东北中心城市,地理位置上的中心,交通枢纽的中心,辽宁中部城市群的中心,东北区域经济的中心,辐射东北三省 重点辐射周边城市群 包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍山、本溪、营口、大连等城市,沈阳具有强大的辐射能力,城市地位 东北中心城市,沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元，增长率为11%。,城市经济 二产为龙头，带动三产快速发展,2011年沈阳GDP数值略低于大连，但是大幅度高于哈尔滨和长春；4城市增长率较为接近。,强大的第二产业带动经济快速发展,东北4大城市中，沈阳第一产业比重最低，二三产业均衡，经济发展快；哈尔滨第一产业比重高，第二产业低，仍在工业发展阶段。,规模以上装备制造业增加值占全市比重达到48% 铁西装备制造业聚集区发展上升为国家战略 第二三产业比重达到95%以上,工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展,国家战略铁西装备制造业聚集区,指标对比,城市经济 各项关键指标名列东北前茅,沈阳2012年经济指标,人口：根据辽宁省及沈阳市规划：预计到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；预计到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%。 房价收入比：一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。,经济指标在东北突出,沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国52.6%），处于城市化调整发展期； 长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期,（计算口径：城镇人口/常住人口）,城市化率 深度城市化为房地产行业发展提供持续动力,经济指标在东北区域突出,老工业基地，产业动力强,经济发展快，二三产业均衡,基础好 & 潜力大 风险低 & 机遇好,人口规模大，市场规模大,处于城市化发展调整期,经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张,对地产行业的利好,房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略 机遇把控能力尤为重要,二 房地产市场研究,沈阳处于我国经济发展的第三四增长极的重要位置上房地产业的发展潜力大 中心城市极大的吸附能力将推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期 沈阳房地产市场的“健康”发展抗风险能力强,沈阳房地产市场,李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径. 李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。,十八大期间，住建部部长姜伟新强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。 积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。 过去五年保障性住房建设加快推进住房保障体系基本形成， 发展目标：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度加强保障性住房建设和管理满足困难家庭基本需求,未来发展：2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期， 工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。,房地产政策,国家级,省级,此前，沈阳“限购”政策温和,政策从严抑制投机性购房,3月1日17:29，国家政府网站上挂出国办发201317号文件国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，此次发声，距离最近一次2013年2月20日国务院常务会议上发布的“新国五条”仅仅过去9天。“新国六条”指出：要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。,最新政策解读,“新国六条”国办名义下发，规格较高 1、地区细则将于3月份出台； 2、限购进一步升级城市全部行政区； 3、二手房的个调税由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收； 4、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。,1 市场整体概况,2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。 2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/，楼面地价1616元/，同比增长7%和8%。,万平,元/平,房地产市场分析,2012年商品房的供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%； 2012年沈阳市全年商品房销售均价8121元，同比增长16.28%。,政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升,知名开发企业纷纷布局沈阳，提升开发品质的同时也带来市场价格的提升,品牌开发商集中于2006-2007年进入沈阳市场； 从布局可以看出，品牌开发商进入东北，大多首选沈阳市场进行开发，其次长春、大连，哈尔滨进入较少； 2010-2011两年，品牌开发商外向扩展，主要集中在沈阳周边城市，形成以沈阳为中心辐射周边的开发模式。,品牌开发商东北城市布局时序,知名开发企业东北布局,2 写字楼市场,近4年供应方面，09、10两年几乎没有，11年直线爆发，供应面积52.42完平米。12年继续走高，供应96.59万平米。 近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，10年去化相对较少，其余三年，去化相对平稳，基本维持在55平上下。,2012年供应方面，全年供应量较大，主要集中在4、5、6三个月份。 2012年去化方面，去化方面7月、12月呈现较高的态势。整体市场供大于求，库存压力较大。,沈阳写字间市场概况写字间供求走势,写字楼市场近两年呈现较大量的供应，写字间市场发展较稳健，未来潜力较大。,政府机构集中区域 CBD重点开发区 存量约158万方 平均租金150元/ 月 未来甲级写字楼供应较大 租户：金融、制造业、服务业为主。,北站、市府,太原街,传统商业区 商务氛围形成较早 存量约149万方 平均租金138元/ 月 未来供应以乙级写字楼为主 租户：金融、制造业、服务业为主,稳步发展区域 商务氛围已形成 存量约130万方 平均租金152元/ 月 未来供应较少 租户：IT、科技、房地产,三好街、五里河,沈阳写字楼概况,沈阳甲级写字楼市场多以出租为主，层高大约在3-4.5米间，甲级写字楼电梯数在3部以上，标准层面积均1000平以上。售价及租金由于写字楼品质不同有所差别。由于近两年写字楼供应量减少，导致现写字楼入住率较高。,沈阳写字楼市场分布写字楼板块概述老城区三大板块一览表,北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。 区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。 目前区域内共有办公物业66.2万平米，总供应量虽然不小，但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套，凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。入住企业主要为国内企业。 区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。 区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。 区域作为政府规划的金融商贸开发区，未来入伙面积多集中此地区，加之政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。,北站商圈写字楼供应,北站、市府商圈,平均租金150元/年,平均入住率：86.3%,五里河三好街商圈位于城市的南部，区域内写字楼供应约55.8万方，主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。 三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。 同时，由于距离鲁美、音乐学院、东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司、创意产业办公的首选之地。 IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内； 少部分国际化、大品牌制造商品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内.,三好街、五里河商圈,平均租金152元/年,平均入住率：87%,太原街商圈,太原街商圈凭借历史悠久的商业核心，区域内写字楼供应约65万方,主要分布在和平北大街、南京北大街和中华路两侧区域，是沈阳重要的写字楼供应区域 区域内商业氛围浓郁，车流拥挤，甲级办公物业出现时期较早，发展空间不足，后期出现产品多以商住公寓为主。 较多企业选择在此区域办公，是由于区域浓厚的商务氛围，已聚集有较多类似企业，有利于促进业务发展；同时区域处于城市中心区，周边配套丰富，出行成本低。 区域内甲级写字楼以总统大厦为代表，入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外，还有较大比例的IT通讯、品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业。乙级写字楼聚集企业多是针对个人的品牌代理、产品直销、教育留学咨询、旅游、广告等类别公司。这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群。,平均租金138元/年,平均入住率：95%,主要潜在供应 （2013）市府恒隆广场，北站市府广场区域，五里河商圈区域 （2014）国际金融中心, 北站区域,写字楼存在聚集效应，同时需要便利交通/成熟配套等支持。现有及未来供应甲级写字楼主要集中在金廊沿线，城市新节点板块写字楼供应较为零散，市场需要较长时间培育,竞争市场项目分布,浑南区域写字楼主要集中于奥体节点，发展处于起步阶段，在售项目相对较少，未来潜力较大。,市区写字间产品你主要分布在几大商圈范围内，聚集效应，且周边配套齐全。,市区内写字间主要以出租为主，出租率基本都是85%以上，现阶段基本饱和，未来有一定的市场潜力。,浑南区域写字间产品处于发展初期，现阶段产品较少，主要以出售为主。