2012年临沂房地产市场年报

,2012-2013 年临沂房地产市场研究报告,目,录,序言一 心有猛虎，细嗅蔷薇3 序言二 刚需进行时，风雨见彩虹 6 2012 年临沂大事件盘点 9 一、城市规划建设方面. 9 二、房地产市场方面. 17,第一章,宏观市场 19,（注：此章节数据来源：临沂市统计局,统计范围：临沂市区和周边县市）,第一节,宏观经济发展概述 20,一、人口. 20 二、GDP 及产业结构. 20 三、固定资产投资. 21 四、对外贸易 21 五、居民生活水平和消费 22 六、其他. 23,第二节,房地产行业发展概述 24,一、房地产开发投资情况 24 二、商品房施工情况. 24 三、商品房竣工情况. 24 四、商品房销售面积情况 25 五、商品房销售额情况. 25 第二章 土地市场 . 26,（注：此章节数据来源：数据来源：临沂市国土资源局网站、中国土地市场网,统计范围：临沂市区）,一、市场综述 26 二、供应分析 27 三、成交分析 28 四、价格分析 30 五、2012 年土地市场特点总结. 32 第三章 普通住宅市场 33 （注：此章节数据来源：数据来源：世联怡高数据平台 统计范围：临沂市区，不包括罗庄区和高新区） 一、市场综述 34 二、供应分析 34 三、成交分析 38 四、价格分析 40 五、2012 年普通住宅市场特点总结 . 44 六、2013 年普通住宅市场预测. 44 1,2012-2013 年临沂房地产市场研究报告,2,第四章 报广分析 . 45 一、报广投放综述. 45 二、报广投放分析. 45 附件 1：2012 年全国及山东省政策盘点 50 2012 年全国政策盘点 . 51 一、行业政策 51 二、土地政策 56 三、金融政策 60 四、税收政策 61 2012 年山东省政策盘点 . 62 附件 2：2012 年临沂市政策盘点. 64,2012-2013 年临沂房地产市场研究报告,3,序言一,心有猛虎，细嗅蔷薇,2012 年中国房地产市场回顾与 2013 年展望,2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革 的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度 调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。此外，我们观察到，房地产从业人员最为关心 的莫过于中央提出的“新型城镇化”和“收入倍增计划”。,展望 2013 年，当我们都看好核心城市主流产品持续热销时，也请不要忘了三四线城市需求疲软库存 高企；当我们纷纷庆祝逆势佳绩时，也请不要忘了政策达摩克利斯之剑高悬；当我们向新的一年大步流星 地努力奔跑时，也请不要忘记让理性克制贪婪。是以，心有猛虎，细嗅蔷薇。,2012 年房地产市场回顾,2012 年的房地产市场可以用“向死而生”四个字来概括，同时市场呈现出四个明显的特征。 特征 1：市场反转，持续回升,全国来看，在经历了 2011 年 10 月份至 2012 年 2 月份的断崖式下跌后，成交量从 3 月开始恢复，其 后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城 市表现疲软。2012 年 1-11 月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长 32.5%，二线城市同比增长 28.9%， 均远远高于全国水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌 4.3%。从土地市场来看，全 年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。,特征 2：刚需主导，投资受抑,2012 年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款 准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地 楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012 年投资客占比基本在 14%左右波动， 说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。,特征 3：城市分化，结构失衡,1）从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。 从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部 分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。,2）由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销,售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。,2012-2013 年临沂房地产市场研究报告,4,特征 4：向死而生，业绩靓丽,从 2011 年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转 率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积 极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。销量的回升为房企带来 靓丽的业绩，大部分开发商超额完成全年目标。,2013 年房地产市场展望,审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划，加上中央经济工作会议内容等，基本上可以判断 2013 年整体的环境偏暖。在趋势中看趋势，未到趋势转折时，因此我们更倾向于当市场忠实的观察者而不 是预言家，即便我们在 2011 年的年报岁暮天寒，渴望春天里预判到了 2012 年的拐点。在目前的趋势 里，与其预测 2013 年市场量价、新开工面积、房地产投资涨幅之类的内容，我们更愿意在政策偏暖和行 业趋势延续的背景下专注于一些对行业更有意义的因素：城镇化新进程、市场的供需、集中度提升、利率 市场化和购房者信心等。,一、中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点,通过对中央经济工作会议的解读，我们认为其定调偏中性。主要任务中“积极稳妥推进城镇化，着力 提高城镇化质量”成为此次会议的亮点，这为我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很 有针对性的总结：近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式 已难以为继。,我们认为新型城市化对房地产市场形成利好。其一，新型城镇化将为农村剩余劳动力在教育、医疗、 养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；其二，城镇 化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放 的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。其三、新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解 决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，从而实现房地产泡沫的 软着陆。,二、需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大,需求方面，从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经 济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核 心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群引领中西部崛起，将继续吸引全行业目 光。另外一方面，与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同的是，目前我国普通家庭资产负 债表比较健康，加杠杆空间较大。加上十八大期间中央政府首次提出收入倍增计划，我们认为收入倍增是 未来十年房地产市场需求的一大动力。 “收入倍增”计划将令家庭部门现金流可持续增长，提高居民的购 买力，因此刚需、改善性需求会逐渐释放。,供应方面，定义滞后 1.5 年的新开工面积为潜在供应量，数据显示，2013 年的潜在供应量虽然有所回 落，但仍处于绝对高位，因此房企仍需快速跑量。另外一方面，世联监测的 17 个城市的数据显示，面积大 于 144 平米的产品占比为 34%，比面积小于 90 平米的产品高出 8 个百分点。四个一线城市中，面积小于 90 平米的产品销售占比比面积大于 144 平米的产品占比高出 18 个百分点。世联代理项目成交的套数结构 显示，面积小于 90 平米的产品占比高达 45.8%，而面积大于 140 平米以上的产品占比仅为 13.6%，这说 明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。,综上，我们认为：2013 年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。,2012-2013 年临沂房地产市场研究报告,5,三、房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大,过往我们判断市场时，通常会用 M1 来判断拐点，而 M2 大约等于商品房的总量。最近这两年，随着 金融改革的加速，利率市场化下的金融脱媒化趋势明显，直接融资的总量逐步增加，以往过度依靠银行信 贷驱动经济增长的方式正在发生改变。因此未来判断中国的经济的指标更应该看全社会融资总额，因为政 府和企业发债融资的方式正在兴起，房地产市场看信贷投放情况。或者说，跟踪 M1、M2 的数据，对市场 的指导意义开始下滑。2013 年，中央经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规 模，保持贷款适度增加”这一句，这说明 2013 年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的 表述整体中性偏松。2013 年，我们认为在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当 前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，视经济的表现，降准降息也成为 了可选项。因此 2013 年的流动性基本将保持中性偏松，对房地产市场成交量形成有力支撑。,四、开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力,我国房地产已经进入集中度提升的时代。2009 年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上 升，2012 年前三个季度，前 20 名市场份额已经接近 20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的 常态化，未来市场集中度将会加速提升，而利率市场化已经成为房企集中度提升的重要驱动力。 从中国 80 年代的“物价闯关”可以发现，其时形成中国特色的“双轨制”，在“并轨”的过程中出现 了市场轨拉动计划轨逐步靠拢，抬升计划轨中枢的现象。对比过去的价格改革，再观察最近两年来的利率 市场化的进程，可以发现利率也正在逐步形成双轨制，更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利 率曲线向其靠拢，因此，这个“并轨”的过程导致了中国最近两年来利率偏高的环境。同时，中间地带的 信托和银行理财的规模日益扩张。综上，内部收益率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异， 从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度正在显著提升。,五、世联购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显,2012 年四季度世联购房者信心指数为 57.0，较上季度提升 0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走 势的乐观程度持续改善。四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并 没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个 季度提升，并再次创 2011 年以来的最高水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信 心增速持续放缓。十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多 的是将依据房价或者经济形势的走势做出调整，可见，中央政府不会坐视房价不管，更不会让“史上最强” 的房地产调控再次功亏一篑。如果房价进一步上涨，将会产生两方面的后果，一会引发购房者的不满情绪， 打击购房信心，另一方面，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。,2012-2013 年临沂房地产市场研究报告 序言二,刚需进行时,风雨见彩虹,2012 年临沂房地产市场回顾与 2013 年展望 2012 年临沂市场经历了调控的风雨洗礼，市场需求结构发生重大变化，刚需托市，铸就市场成交的稳 定基础，下半年市场平稳回暖，量价齐升。从 2008 年到 2012 年，房地产经历几番宏观调控，市场风雨不 定，临沂作为三线城市，房地产处于快速发展阶段，在风雨中保持相对宁静，供需保持平稳上升。 展望 2013 年