2012年石林县房地产市场调查报告42p
石林县房地产市场调查报告,2012,营销部,结构,宏观市场简析 石林发展简析 石林房地产市场研究 目标客户研究,宏观市场简析,宏观政策 昆明房地产市场,温家宝:稳定房地产调控政策 严格执行限购政策 5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在主持召开六省经济形势座谈会时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策.,受政策导向因素,商品房政策持续从紧,全国性整体市场持续往不利方向发展,宏观政策,昆明房地产市场-商品房供应分析,2012年5月房地产市场整体供应93.57万，环比下降8.15%，同比去年5月，供应面 积增加了80.90万，同比增长638.52%。5月合计共有13个项目通过预售审批，项目 分别位于中心区、东市区、南市区、北市区以及呈贡，均为住宅物业。,2012年5月昆明市房地产市场合计备案8756套，比上月增加3916套，环比增长80.91%， 与去年同期相比备案数量增加3582套，同比增长69.23%；5月成交面积67.50万，比 上月增加28.92万，环比增长74.96%，同比去年增加14.23万，同比增长26.71%。,昆明房地产市场-商品房成交分析,5月，昆明房地产市场供给较4月有所减少，市场需求有所增加，供求比为1.39。与去年同 期相比，房地产市场供给与成交量大幅增加，供求比增长了1.15。,昆明房地产市场-商品房供求关系,5月昆明区域市场供过于求1.39倍, 市场多数时间呈现的是“开盘少、活动冷”局面整体来看，市场越来越糟糕.,昆明房地产市场-结论,石林简析,城市发展格局 产业发展格局,城市格局,石林新城,老城区,风景区,老城向新城和风景区发展,形成3区格局,风景区是房地产开发的重点区域,“十二五”时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践“旅游强县”的城市发展战略。,产业格局,重点产业,旅游业发展推动了旅游地产发展,开发项目产品逐步升级,石林县房地产市场研究,总体特征分析 局部区域分析 典型楼盘分析 同比产品分析,总体特征,地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多,楼盘分布,大商家,巴江明珠领城,石林老街东门坊,凯旋城,中央金座,龙园,石锦邑城,上海恒联新天地花园,桃源水乡,彩云天地,云鼎·合院,悠然墅,注： 县城中心区 新城核心区； 风景区,世纪阳光,分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。,鹿城广场,颐林尚都,阿诗玛小镇,书香门第,天奇花园,御云林,新兴地产在向旅游景区及新城区转移,商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，楼盘集中,老城区楼盘,供应数量充足,物业类型多样,配套设施匮乏,价格水平偏低,销售货包组合单一.,老城区楼盘分析,鹿阜镇中心城区石林高价位商铺最为集中的商圈，住宅价格存在上涨空间,行政导向，依托县机关 配套成完善，商业氛围浓,核心驱动力,未来发展趋势,租金：2.2-10元/m2/天 .售价：2万元/m2,租金/售价,区域：多集中于石林县行政区域内；石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户； 客户：住宅客户以事业单位，国有大中型企业事业单位的客户为主；商铺客户以个体私营业主（石材加工、经商、投资）为主； 关注地段，对价格敏感度较高：,客户特征,未来中心逐步转移旅游景区新城； 土地供应稀缺，后续供应量有限；,租售状况,物业招租良好，出租率在85以上 销售客户以自用客户为主；外来客户投资比例较大,石林中路,龙泉路,阿诗玛路,环城路,南门街,县城中心价值分析,风景区、新城区楼盘,风景区、新城区楼盘分析,昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范,政府导向，旅游业带动 高档住宅区,核心驱动力,未来发展趋势,商铺租金：1.2-1.6元/m2/天 住宅售价：4000元/m2 物业管理费：1.2-2元/m2/月,租金/售价,区域：石林县外围客户数量明显增加；昆明客户比例也明显增加； 客户：别墅产品投资型客户比较明显，比例也相对较高； 选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值；以及区域内的环境因素；,客户特征,未来5年内将继续保持领先地位； 土地供应量大，后续供应量充足；,租售状况,交通不便，商业配套不成熟，出租率在50左右； 销售状况较好，以投资客户为主；,新城、风景区价值分析,市场竞争格局分析,(中心区域高达10元/天/m2),御云林,典型楼盘分析1-”悠然墅”,项目概况 项目地址：石林县城东山路新客运站南 开发商：石林核工业华地地产 总建筑面积：约14万平方米 物业类型：旅游酒店8600平米、商业13600平米、别墅11万平米，共612户。 容积率：0.83 绿化率40%,其中独栋130户、双拼52户、联排439户，面积140-290平米不等，均价联排3400元/平米，双拼4000元/平米、独栋4500元/平米。公寓3700元/平米. 销售速度较慢。,典型之处:项目的内部配套限制了价格和去化速度,目标客户定位为石林本地,23,评价： 项目规划时功能定位不准确，大量别墅+2五星酒店+商业，配套功能单一，且体量小，不能满足居住和度假的功能要求，别墅对客户的吸引力很局限。,典型楼盘分析1-”悠然墅”,典型楼盘分析2”彩云天地”,项目概况 项目地址：昆石高速公路石林出口以北一公里 开发商：石林泉源房地产开发有限公司 总建筑面积：约37万平方米 物业类型：多层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 容积率：0.77 绿化率40%,独栋8300起联排别墅6500；双拼别墅7200元起；合院别墅价格6000-8000元/。酒店独立villa10000元/ 正在认筹.,典型之处:同一区域的类似产品,是主要的竞争对手,评价：,五星级度假酒店、会议中心、温泉SPA及康体疗养中心,滨水商业集中区、民俗风情体验区、度假酒店、度假公寓,配套设施较为完善,1500亩的开发体量具有一定的市场竞争优势,主打休闲度假旅游项目,是我们石林区域市场大的竞争优势.,典型楼盘分析2”彩云天地”,配套完善,典型楼盘分析3-”云鼎合园”,项目概况 项目地址：昆石高速公路石林收费站出口旁 开发商：云南佳益房地产开发有限公司 总建筑面积： 24000 物业类型：独栋别墅,联排别墅,双拼别墅。 容积率： 0.55 绿化率40%,叠加别墅面积在100-110平方米之间,单价为7000多元/平方米,独栋面积在158平方米左右,单价在8000多元/平方米.五星级产权酒店以栋为单位销售, 面积在200多平方米/每栋,单价为13500元/平方米/左右. 目前售楼部在7月开放,8月中旬开盘.,典型之处:小规模高端住宅类投资产品打造项目,项目定位非常明确,营销区域为昆明,200多平方米的5星级酒店2个,5栋400平方米商业,配套单一,评价：项目规模较小, 别墅产品开发项目,主打100-110的小户型,配有4栋的商业和2个200多平方米五星级酒店,价格相对偏高,项目定位非常准确.,典型楼盘分析3-”云鼎合园”,别墅产品分析,在售及潜在楼盘统计,.,别墅产品分析,别墅价格分析,别墅价格分析,酒店市场研究分析,石林县有星级酒店10家左右，三星级酒店为石林大酒店和会议中心两家，其他各类宾馆和酒店等40余家，床位数接887张。,当前运营酒店,游客入住分析,在建产权式酒店,在建产权式酒店占总楼盘数的37%,所占比重较大,可见同类投资产品市场竞争过于激烈,当前除少量产品在售之外,其余项目还处于待建待售阶段,由项目于配套设施不同,产品价格差距较大.装修标准均是五星级.,在建产权式酒店分析,同类产品过多,市场竞争激烈,客户研究,游客特征分析 游客需求分析 游客总结 风景区投资客户特征分析 风景区投资客户需求分析 总结 建议,目标客户分布区域:西部、长江三角洲、珠江三角洲和中部.获知途径:旅游网站,游客特征分析,潜在客户群体：占总数的9%每年约30万人,日均消费主要在200元以内,喜好住经济型酒店,游客特征分析,对物业的要求,游客特点,客户热衷的产品:自然风光、民族风情 个人投资占90%.,游客关注物业分析,旅游型客户总结,主要投资客户综合特征: 40-60年年龄阶段 烟草企业高管的职业领域 来自区域为昆明 付款方式一次性付款 购买驱动力赠送球卡 30-90面积区间是畅销的户型 60-180万元是总价承受范围,风景区投资客户分析,结合 御云林,结论,购买商铺客户外省市客户比例明显上升； 随着等旅游风景区综合旅游商业的规划，投资客对该区关注度提高.,58%住宅类投资产品的客户来自昆明本地 对项目地段、城市配套及便捷度成为关注重点，对价格有敏感度；,风景区投资客户需求分析,低总价位的小户型会越来越受青睐，投资选择小户型是大势所趋。 投资客户主要特征:,烟草和企业高管的职业领域来自区域为昆明付款方式一次性付款购买驱动力赠送球卡30-90面积区间是畅销的户型60-180万元是总价承受范围. 商铺投资客户主要关注的价格和配套,住宅类投资客户主要关注的是地段和规划发展(即升值潜力).住宅类投资对项目地段、城市配套及项目环境为关注重点，对价格有敏感度；,总结,石林当前是商品房外销城市，外地投资和度假型客户将占很大比重，本地的消费群体有限，物业要保证实现经济效益的前提下快速出货，推广就不能局限于本地，甚至省内，需要走出本地市场。,建议,
