2013年大连房地产市场研究报告

,2013年大连房地产市场 研究报告,目 录,3,PART 1,解读大连,大连城市定位 大连城市竞争力 大连城市吸纳力 小结,“五点一线”沿海经济带,成为与深圳特区、上海浦东新区、天津滨海新区并肩的国家级新区，国家经济重心开始从官方层面由珠三角、长三角，向环渤海地区转移，大连作为环渤海的龙头城市，其民间财富将呈现快速增长的态势.,1.大连城市定位,从国家经济战略布局解读大连城市定位：,地处渤海经济圈腹地，对外开放的窗口和龙头， 大连已成为中国新领军城市。,1.大连城市定位,从大连城市整体发展战略解读大连城市定位:,1993年：不求最大，但求最佳,2003年：大大连,2009年：全域城市化,1993年，大连提出“不求最大，但求最佳”的城市品牌战略，成功塑造了浪漫的城市形象和良好的城市品牌；,2003年，大连从“精品”到“规模”的突破，提出了“大大连”发展战略，规划了“一个中心、四个基地”和“一岛十区”发展战略，全域谋划发展；,2009年，大连要建设成为辽宁沿海经济带核心城市,市委提出了加快推进全域城市化战略。,江泽民同志题词为“北方明珠”的城市 中国第一个“世界环境500佳”城市 中国最漂亮的“浪漫之都” 中国第一批优秀旅游城市 中国最美丽的花园式城市 中国第一批国家卫生城 中国广场最多的城市 中国最早的开发区和东北最早的保税区 第一批文明城市（蝉联）,1.大连城市定位,大连,大连港口,大连国际会议中心,人民路商务区,小结：,1.大连城市定位,以加大开放力度促进产业转型，成为东北亚重要的国际化都市.,从城市地理位置来看:,2.大连城市竞争力,区位优势明显，东北城镇龙头、环渤海经济圈的增长极，占据东北亚经济圈中央。,环渤海 经济圈核心,中日韩 连接枢纽,对外开放 和东北振兴 政策的结合点,大 连,北方主要 港口城市,从城市经济特征来看:,核心优势突出，日韩连接枢纽、是东北乃至东北亚经济发展桥头堡。,2.大连城市竞争力,轨道交通： 高铁：哈大客运专线，全长900多公里，在辽宁境内500多公里，全程只需3小时； 地铁：2014年地铁将正式投入使用。 轻轨：计划实施建设共10条轻轨线路,陆地交通： 沈海高速、滨海大道； 市区七横七纵无缝网络链接； 大连目前县县通高速，村村通柏油路。,空中交通： 周水子国际机场； 在建的金州机场。,海上交通： 跨海大桥预计在2014建成通车 旅顺烟大轮渡； 大连湾辽渔新港客运站； 大连新海航运客运站。,四维立体交通体系,形成了城际3小时、市区1小时的快捷生活经济圈将改变整个城市格局:大连与东北的联系更加紧密，5+2的休闲度假生活方式将成为可能 。,2.大连城市竞争力,从城市交通体系与市政配套建设来看:,从城市交通体系与市政配套建设来看:,为打造更快捷的交通，将继续推进新机场、渤海大道、跨海大桥等重大交通项目建设； 规划轨道交通线网规模为262.9公里,包括总长71.3公里中心城区地铁线和总长191.6公里组团间快轨线，并预留发展线。 将建设河周路、凌川路、光明路、南部滨海大道、机场快速路和大连湾跨海通道，改造西南路、华北路、中华路、东方路及疏港路东港段，延伸东联路、山东路至机场快速路，在中心城区形成“七纵七横”快速路系统。,2.大连城市竞争力,将加速各区域之间的紧密联系，带动经济发展。,从全国城市群战略看大连经济发展水平与城市竞争力：,6月26日，国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会报告城镇化工作情况。在这份国务院关于城镇化建设工作情况的报告中，城市群的相关发展战略已经被列为城镇化健康发展的重点之一。 大连所在的辽中南区域性城市群因其较高的城镇化率，紧随三个国家级城市群之后。,2.大连城市竞争力,我国已经形成10个城市群：京津冀、长三角和珠三角3个国家级城市群；辽中南、山东半岛、海峡西岸、中原、长江中游、关中和川渝7个具备一定规模的区域性城市群。,2000-2012年大连市城市化率走势,2000-2008年期间城市化水平年均增加1.2%，而2009年大连提出全域城市化以来发展迅速，城市化进程出现跳涨，由此大连进入城市化提速年代。（只要超过80%就可以判断为基本实现了全域城市化 。）,大连城市化率：,数据来源：大连市统计局,截至2012年大连城市化率达到了76%,2.大连城市竞争力,大连实施城市化思路:,（1）市内四区和高新园区纳入主城区；旅顺口，金州区、开发区、保税区、普兰店湾融合成新市区； （2）主城区- 重点发展现代服务业，企业总部云集的国际商务区、软件和创意产业的知识经济云集 区，历史文化名城和生态宜居城区。 ( 3 ) 新市区- 国际航运中心及物流中心的核心区、高新技术产业的集聚区、临港先进制造业基地。,2.大连城市竞争力,产业布局形成“一核两轴”V形格局；优化城市布局，推动城市组团化发展；经济板块布局重新定位。,大连城市产业结构:,四大支柱产业,造船,装备 制造,石油 化工,信息 产业,因为自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连二三产业占比较大，大连市三产比率正在逐年的微调，表现出由第一、第三产业向第二产业挤压，正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。,2.大连城市竞争力,大连的产业结构特点，吸引了诸多企业（包括世界五百强企业）进驻，带来大量的中高端产业人群的购房需求。,大连城市财政:,2.大连城市竞争力,2012年GPD突破7000亿元，排名全国第14位。,近年来大连市经济发展连续保持两位数以上的高速发展，即便在2008年，GDP增幅也仍然保持在16.5%。 大连GDP、人均GDP等各项经济指标，同比东北三省其它省会城市排前列。,城市GDP:,2.大连城市竞争力,大连市总体经济保持双位数的高速增长，增速远超一线城市。自2010年开始房地产投资占GDP总额比重一直保持在20%左右，作为国民经济的支柱产业地位不可撼动。,近年大连市固定资产投资增速放缓，房地产开发投资加速增长，房地产开发在城市开发建设中的主导地位日趋明显。,城市投资:,2.大连城市竞争力,2010年大连市开始全域城市化建设，房地产开发投资增速已全面超越固定资产投资增速。,居民CPI：,2.大连城市竞争力,连年提升的人均收入，正潜移默化地改变着大连居民的消费观念，居民的经济能力和购买力得以提升，具备十分强烈的购买欲望，消费水平位列全国前列。,截止2012年底，大连市常住人口总数685万人，其中户籍人口590.3万人，流动人口94.7万人，新增人口11万人，近五年大连市年平均人口增长率为2.46%。 2012年大连市新增人口11万人，其中主力构成为高校毕业留连、养老度假、投资客，其余小部分分布在外来创业、人才引进以及其他途径。,近年大连市人口走势图,城市人口:,3.大连城市吸纳力,近年大连市人口持续稳步增长。人口增长率的主力构成是高校毕业留连、养老度假、投资客、外来创业及人才引进。,节选 2013年大连落户新政策-大连市户籍准入规定 第十二条 符合下列引进人才条件的人员，其本人及其配偶、未婚子女可以在合法稳定住所地或工作地申请登记常住户口： （一）具有普通高等学校专科（含境外大学专科）以上学历或中级以上技术职称或四级以上国家职业资格（四级国家职业资格仅限于大连市紧缺职业工种目录）或我市中等职业学校毕业生； （二）与我市各类单位签订1年以上（我市中等职业学校毕业生须签订3年以上）劳动（聘用）合同并参加社会保险（具有四级国家职业资格的须参加社会保险满1年，我市中等职业学校毕业生须参加社会保险满3年）； （三）距法定退休年龄15年以上（四级国家职业资格年龄可以适当收紧，高端人才年龄可以适当放宽）。,3.大连城市吸纳力,人口政策:,2013年大连市政府推出的大连市户籍准入规定极大的放开了我市高校毕业生的落户门槛，提高了高校人才的留连热情的同时，也为房地产市场提供了稳定的购买客源。,强劲的城市综合实力：大连作为中国北方“明珠”，地理位置优越，经济发展迅速，作为1.5线城市，大连的资源、经济发展都遥遥领先，目前的西拓北进的全域城市化发展思路，给大连的地产市场带来新的活力和动力。 超强的城市发展动力：大连市出台了针对于高校毕业生、高端人才和技术人才更加宽松的落户政策，极大吸引东北三省乃至全国的人口落户和购房，这为大连的房地产业发展提供了最潜在的源动力。 非凡的城市吸纳力：生态宜居的滨海城市，吸引着东三省乃至全国旅游人口、度假养老，安家置业。,4.小结,活力大连,魅力之都,活力大连,24,PART 2,剖析大连房地产市场发展状况,地方政策分析 一级市场供需分析 二级市场供需分析 其他相关数据分析 小结,1.地方政策分析,地方政策:,软性调控政策和放宽的落户制度，使得大连依然是东北地区房地产开发、投资的热点区域。,剖析2009年、2010年土地成交量不断增长的根本原因，是由于东港区和普湾新区大量土地流入市场，带动整体的交成数据，这部分土地属于政府的一、二级土地非市场化的运作手法，该部分土地将会缓慢流入到市场中。 2011年开始受新政影响年供应量和成交量持续走低，但随着优质地块的出让，从2011年开始，楼面价持续增高。,全市土地供应:,2.一级市场供应分析,2011年受国家对房地产调控政策影响，土地成交量虽出现下滑，但从2011年开始，随着城市核心区优质地块出让，平均楼面价持续增高。,市内五区土地供应2011年保持稳定小幅震荡反弹，2012年开始又再次下降，甘井子区（含高新园区）仍为市内五区主力，未来市内五区的优质地块将是各个开发商抢夺的重点。 2008年起金州新区在世茂、鲁能、华润、远洋、万科等大型开发商推动下，土地供应量和成交量均创新高。,供应区域:,2.一级市场供应分析,近几年大连市内五区土地资源日趋匮乏，供应土地面积在逐渐降低，金州新区成为全市土地供应主力区域。,土地供应:,2.一级市场供应分析,受国家宏观调控影响，2011年至今大连各区供应量及成交量持续走低，未成交比例加大；但主城区优质地块受到开发商热捧，成交楼面价持续走高。未来各开发商拿地依旧保持谨慎的态度，抢夺主城区优质地块。,2011-2013（1-9）各区土地供应量,2011-2013（1-9）各区土地成交量,2011-2013（1-9）各区土地楼面价,近三年成交地块：,2.一级市场供应分析,近年大连市内五区成交热点区域集中于东港商务区、凌水湾商务区、甘西、甘北区域.,地块：大城（2011）-18地块 占地面积：17.18万平 规划建面：41.83万平 容积率：2.43 成交价：13.27亿元 楼面价：3172元/ 开发商：保利,地块：大城（2011）-7地块 占地面积：4.69万平 规划建面：18.07万平 容积率： 3.85 成交价：6.25亿元 楼面价：3458元/ 开发商：蒲项建设,地块：大城（2011）-1地块 占地面积：5.75万平 规划建面：34.5万平 容积率：6 成交价：10.87亿元 楼面价：3150元/ 开发商：红星美凯龙,土地供应:2011年成交热点地块,2.一级市场供应分析,土地供应:2012年成交热点地块,地块： 大城（2012）-2地块 占地面积：6.28万平 规划建面：18.84万平 容积率：3 成交价：16.5亿元 楼面价：8767元/ 溢价率：14.6% 开发商：龙湖,地块：大城（2012）-20地块 占地面积：12.51万平 规划建面：21.45万平 容积率：1.7 成交价：10.7亿元 楼面价：5022元/ 溢价率：19.2% 开发商：万科,地块：大城（2012）-21地块 占地面积：8.57万平 规划建面：24万平 容积率：2.8 成交价：20.28亿元 楼面价：8450元/ 溢价率：20% 开发商：绿城,2.一级市场供应分析,近三年大连主城区（市内五区）成交土城分布图,地块：大城（2013）-23地块 占地面积：4.36