2013年济南房地产市场分析与空间展望-山东财经大学学院派研究报告

2013年济南房地产市场分析与空间展望,山东财经大学 山东省房地产业发展研究中心,2013年3月,目 录,济南房地产市场分析,回顾与展望,Part 2,Part 1,济南房地产市场发展空间,Part 3,PART 1 回顾与展望,回顾2012,土地市场： 市场回暖，供需两旺，成交量突破600万平方米！,住宅供应： 供应规模放量，首破500万平方米！,2012年济南商品住宅总供应量为555万，共52180套； 全年供应保持持续上涨态势，9-12月各月供应量均超过60万。,住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五万套！,2012年济南商品住宅总成交量为540.4万，共成交50424套； 从3月份开始，各月成交量基本维持在40万以上；,住宅价格： 成交均价比较稳定，震荡中上行,全年成交均价为7514元/ ,2012年全年销售金额十强开发企业表,2012年全年销售面积十强开发企业表,2012年济南商品房销售排名TOP10（企业篇）,回顾2012,2012年济南商品房销售排名TOP10（项目篇）,2012年全年项目销售面积十强表,2012年全年项目销售金额十强表,回顾2012,空间未来,城市宏观：人口需求拉动供给、消费能力刺激投资，行业前景和空间看好,市场走势：供求量保持较快增速，市场规模继续扩大，整体保持健康上行趋势,企业格局：大型企业进入数量进一步增加，市场集中度保持高位,2013年济南商品住宅成交量预计增加100万，突破600万大关 2013年济南商品住宅销售金额预计增加50-80亿 2013年济南商品住宅成交价格预计稳中有升 商办物业在短期内会有一定发展契机，但中长期存在运营和去化压力,2013年进入济南的大型企业预计会增加至15家 大型企业领先优势进一步扩大，市场集中度继续保持高位，集中度保持在35%左右,济南人均GDP、人均可支配收入为消费能力及需求释放提供了有效支撑 与同类型城市相比，目前济南房地产投资额比较落后，未来仍有较大空间 随着城市空间规模的不断放大以及交通体系的日益完善，济南的城市首位度和对周边城市的辐射能力会进一步提升。,展望2013,PART 2 济南房地产市场分析,特征一：市场供需两旺，创历史新高,供求总量,2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。2012年济南市经营性用地供应面积为636.53万，成交面积为623万，供地计划基本完成。本年度供应面积较2011年有小幅上涨1.4%，成交面积环比大幅增长，增幅为20.55%。,进入2013年，土地市场仍然比较活跃，截止3月20日，济南市经营性用地供应面积达222.11万，成交面积为69.9万，与去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心区域，如洪家楼片区和千佛山片区，优质地块受到开发商追捧，不难预见今年济南土地市场又将是丰收的一年。,2012.1-2013.3济南市土地供应分析,2009-2013.3年济南市土地市场概况,土地市场,特征一：土地市场供需两旺，创历史新高,土地价格,土地单价继续呈上扬态势。2012年经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。,2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。,2009-2013年济南土地成交单价分析,2009-2013.3年经营性用地平均楼板价走势,2013年土地平均楼板价小幅上扬，主要原因在于本季度成交的地块多位于东部区域，土地条件较好，因此价格略高。,土地市场,区域供地结构,土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为230.8万和305.8万，占全市供应总量的62%。历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地39幅，供应面积达227万平方米。 2013年槐荫区西客站仍是重点发展区域，随着“十艺节”的临近，西部建设的进度将不断加快，不难预见，2013年西客站片区土地市场表现仍是值得期待的。,2012-2013.3济南市经营性用地区域供应结构（单位：万）,特征一：土地市场供需两旺，创历史新高,土地市场,特征二：土地容积率提高，城市不断“长高”,2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。容积率低于2的住宅用地仅有 12 幅，主要分布在历下区奥体中心板块。目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。,容积率,2009-2013年3月年济南市经营性用地容积率走势,2012年共有16幅商业用地容积率已超过8.0，全部分布在西客站片区。不难预见未来西客站将有多个超高层面世，城市不断长高已成大势。 2013年1-3月份公告的商业用地中，除加油站和农贸市场用地外，其他商业用地平均容积率为5，依然较高。,土地市场,特征三：商业用地供应量增大，短期内商业市场迎来新契机,2012年济南商业用地供应量增速明显。本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20 %；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期。 济南市“十二五”规划中提到，未来五年重点建设16个综合体，可供开发面积为40平方千米，预计建筑面积达到7000万，中长期来看商业市场存在风险（去化风险、经营风险）。 商业用地集中分布与西客站片区，共成交120万，按照平均容积率6.0计算，未来西客站或将有720万商业项目（物业类型可包含商业、办公、商务公寓）。,土地属性,2012年-2013年3月济南市经营性用地供应属性,土地市场,特征四：品牌企业领跑土地市场,土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。2012年单宗土地成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/、3705元/、3569元/跻身前三名。,2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。,2012年-2013年3月土地市场品牌房企用地表现,大企业成为土地市场领军人,土地市场,2012年，济南市商品住宅市场高度活跃，全年总供应量达到了555万，月均供应量为46.25万； 从2013年1-2月供应量来看，1月份受严寒天气影响，多数楼盘工程进度未能达到预售标准，开发企业多不选择在1月份进行开盘或加推，致使供应量仅为4.9万；而2月份供应量则高达48.9万，高于2012年月均供应量，同比也有较大幅度的增长，涨幅为273.28%；,供应量：2012年商品住宅市场活跃度高；2013年2月供应量高于去年同期,2012年月均供应量：46.25万,商品住宅,开盘数量，加推次数创历史之最,2012-2013年住宅项目开盘明细,2012年市场活跃度高表现在年度开盘项目创新高，共有26个住宅项目首次开盘，10个公寓项目入市，月均3个新项目开盘，是历年难以企及。截至2013年3月8日尚无新项目开盘。 同时，原本在售项目和新开项目推案频繁，初步计算,截至2013年2月，累计推案次数达200余次，单月推案次数超过20次。 从项目开盘时间上看，项目多集中在2012年下半年，7-12月共19个住宅项目开盘，占全部住宅项目的73%。 2012年市场整体上行，开发商对市场持乐观态度，调整项目入市及推案策略，都取得了不俗的成绩。2013年则延续上年火热态势，多个项目多次加推，更是出现了几近售罄的情况。 从开盘项目户型上看，刚需户型是市场主力。,备注：统计时间截止至2013年3月8日； 统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区， 不含章丘市、济阳、商河、平阴。,商品住宅,供应面积段：刚需产品80-100、120-144面积段是供应主力,目前政策鼓励的是刚需，抑制的是投资、投机类需求，刚需则占据市场主导。限购以来开发商开始积极顺应市场新形势，扩大刚需户型的供应，以在低迷的市场环境中谋求生存； 从2009-2012年济南市商品住宅供应面积段结构来看，刚需户型80-144是绝对主力，而且呈现逐年增加的趋势。 从2012年到2013年2月的供应结构看，济南市商品住宅供应中80-144的户型供应量达72%，刚需和改善性需求仍然占据绝对主力。,2009-2012年济南市商品住宅供应面积段发展趋势,供应量（万）,商品住宅,供应区域：区域供应逐步趋于均衡,从2009-2012年济南市商品住宅区域供应量来看，历下区由于其项目较多，供应量明显高于其他各区，但从2011年起，历城区、槐荫区、天桥区的供应量开始加大，区域间供应量的差距也开始逐渐缩小； 从2012年-2013年2月的供应量看，目前区域供应趋于均衡性发展，历下、市中、槐荫、历城四个城区供应量相对较大，占全市供应量的76%； 长清区、天桥区和高新区作为新区，经济水平相对落后，房地产市场发展相对缓慢，但随着城市化进程的不断加快，尤其是“东拓、西进、北跨”战略的实施，未来区域或将迎来市场发展的高峰。,2009-2012年济南市商品住宅区域供应发展趋势,商品住宅,2012年商品住宅市场高度活跃，全年成交量为540.4万，创下新高； 2012年济南市商品住宅月均去化量为45万，市场高度活跃。 2013年1月延续上年火热态势，成交量达58.6万，高于2012年月均水平。2月份则由于春节传统假期的原因，成交量有所下滑，为28.6万；,成交量：2012年高位盘整；2013年延续火热态势，1月成交量表现不俗,2012年月均去化量：45万,商品住宅,成交面积段：80-100、120-144面积段的户型产品是成交主力,2009-2012年济南市商品住宅成交面积段发展趋势,从2009-2012年济南市商品住宅成交面积段结构看，80-144的户型产品成交量市场份额最大； 2012年1月-2013年2月济南市商品住宅80-144面积段户型成交总量为473.4万，占全市成交量的75.4%，是市场中绝对热销的户型产品。,商品住宅,成交区域：区域成交趋于均衡性发展,从2009-2012年济南市商品住宅成交区域发展趋势来看，2010年之前，市场高度集中于历下区，2010年历下区成交量占全市的33%。而从2011年开始，市中、历城等区域由于有多个大型热销项目入市，如中海国际社区、恒大城等，推动所在城区成交量走向高位，从而也使市场成交区域均衡性发展； 从2012年-2013年2月区域成交结构来看，市场成交结构向好， 历下、市中、历城、槐荫四个区域成交量所占市场份额差异相对较小； 长清区、高新区、天桥区在售项目有限，而且区域价值尚未被完全挖掘，未来仍有较大的发展空间。,2009-2012年济南市商品住宅成交区域发展趋势,商品住宅,从2008-2012年商品住宅成交价格来看，2011年调控政策效果开始显现，开始小幅下滑，2012年继续延续下行态势，成交均价为7514元/，而到2013年1-2月，成交均价较上年有所上涨。,成交均价：2012年全年振荡上行，2013年价格下调空间有限,2012年全年住宅成交均价呈现震动上扬的趋势，各月间虽有小幅微涨，到12月