2014年_克而瑞_湖北武汉武昌中心区域市场监测报告_市场研究_36p

,武昌中心区域市场监测报告,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制,【2014年4月】,克而瑞（中国）信息技术有限公司-武汉机构出品,PART 1 区域月度数据分析,武昌中心4月市场表现供大于求，存量上升 本月度区域新增供应量为31.8万方、成交量5.37万方、成交价格10097元/；整体市场供求价均下跌，主力成交产品为80-100二房,武昌中心4月市场整体表现供大于求，成交量中低位运行,4月区域市场新增预证31.8万方，项目为华润橡树湾、绿地国际金融城、融侨城、复地东湖国际、万达御湖世家； 区域市场成交5.37万方，环比下降55%，成交量近三个月来首次下降； 本月供求比5.9，明显供过于求。,区域月度数据分析/供求关系,4月区域均价10097元/，环比下降9.87%，结构性回落,4月武昌中心成交量价回落，与去年同期相比下降，区域市场整体价格环比下跌9.87%； 本月区域整体成交量5.37万方，主力成交项目为：融侨城（11131.27，117套）、武汉华侨城（6474.33，70套）华润橡树湾（4308.16，44套）。,区域月度数据分析/成交量价,4月区域存量249万方，较上月增加26万方，存量大幅上升,截止14年4月底，武昌中心存量249万方，较上月大幅上涨；区域整体存量大幅上升，按照目前的去化速度，要33个月才能去化完毕，后期去化压力较大； 注：区域市场从12年下半年开始，存量上涨幅度大幅增加，部分项目的高端产品由于备案政策的限制和延迟性，成交状况无法及时反映到当月的数据里，使得当月备案数据与实际数据存在一定差别。,区域月度数据分析/存量走势,4月区域新增供应为60-70一房，80-100二房，90-200三房，160-260四房,4月供应1934套新房源，其中60-70一房72套，80-100二房554套，90-200三房990套，160-260四房318套； 本期产品供应品类丰富。,区域月度数据分析/供应结构,单位：套,4月区域共成交559套，80-100二房表现最为突出，占比52%,区域月度数据分析/成交结构,4月区域市场成交套数559套，较上月较少619套； 从成交结构来看，本月市场80-100二房成交最多，占比52%；其次为110-120、120-130三房 ； 本月区域市场成交以舒适型二房和紧凑型三房为主，主要还是以刚需客群为主。,4月区域首置和首改类产品成交占比上升，再改、多改、投资类产品占比出现下滑,首置首改产品成交445套，占比79%，与上月高出18%； 再改类产品成交50套，占比8.9%，较上月大幅下降9.5%； 多改类产品成交18套，占比3%，较上月下降4%； 投资类产品成交46套，占比8%，较上月下降3%。,区域月度数据分析/产品线成交结构,10,4月区域投资类产品线成交价格小幅上涨，多改类产品本月价格回落,4月首置产品出现小幅回落，成交均价9983元/，环比下3.4%； 首改类产品成交均价9940元/，环比下降9.59% ； 再改类产品成交均价10350元/，环比下降4.04%；投资类产品价格12763元/，环比上涨0.6%； 整体来看，投资类产品线价格本月小幅上涨，首改产品线价格出现回落。,区域月度数据分析/产品线成交价格,11,4月区域成交总价段主力区间为85-110万元，成交单价段主力区间为9000-12000元/,区域月度数据分析/总价段-单价段,4月中南中北板块成交量占比大幅下滑，其他板块成交量与上月持平,4月中南中北板块成交量占比大幅下滑，成交0.24万方，占比4.54%，较上月占比下滑7.4%； 徐东板块成交3.56万方，占比66%，较上月占比上升3%，主力成交项目分别为融侨城、武汉华侨城华润橡树湾；武珞路板块成交占比16%，较上月上涨3%，主要为主力项目未来城和百瑞景中央生活区成交量上涨的原因； 由于武昌旧城在售项目较少，一直处于区域成交末尾。,区域月度数据分析/板块成交量,13,4月区域武昌旧城板块成交价格小幅上涨，其余板块均有不同程度下降,徐东成交均价10346元/，环比下降4.87%； 积玉桥成交均价10442元/，环比下跌17.31%； 武珞路板块成交均价波动最大，为8377元/，环比下跌23.68% ； 武昌旧城板块上升，为7285元/，环比上升9.97%；,区域月度数据分析/板块成交价格,14,4月区域存量249万方，去化周期约33个月，后期去化压力大；区域库存主要集中在二房三房产品，其中80-100二房最为突出,4月区域存量249万方，要33个月才能去化完毕，后期去化压力较大； 区域存量以二房和三房产品最为集中，主力库存面积段为80-100二房； 注：区域市场从12年下半年开始，存量上涨幅度大幅增加，部分项目的高端产品由于备案政策的限制和延迟性，成交状况无法及时反映到当月的数据里，使得当月备案数据与实际数据存在一定差别。,区域月度数据分析/存量结构,武昌中心典型项目4月成交排名融侨城居首位，该项目凭借较好的价格优势，本月成功占据区域成交量第一宝座,武昌中心区4月成交排名散点图,成交均价,成交套数,福星惠誉国际城,联发九都国际,江尚天地,东原时光道,百瑞景中央生活区,航天首府,保利城,华润橡树湾,武汉华侨城,融侨城,区域月度数据分析/成交排名,16,4月区域市场成交5.37万方，环比下降55%，成交量近三个月来首次下降； 13个在售重点项目中，有2 个项目价格上涨，7个项目价格下跌，两个项目持平。,武昌区4月重点项目价格基本维持稳定，价格的波动属于正常价格浮动,区域月度数据分析/价格变动,17,武昌中心区5月预计上市量7.7万方，以首改再改产品为主，主要集中在5月中下旬开盘加推，不排除部分项目因蓄客情况不好等情况延迟开盘加推的可能,5月预计供应量约7.7万方，产品类型首改再改类； 供应产品以首改再改类产品为主，复地东湖国际和百瑞景项目，供应房源的面积段和房型相对集中； 区域供应将集中在5月中下旬放量，不排除部分项目蓄客情况不好等情况延迟开盘加推的可能。,区域月度数据分析/未来供应预估,武昌中心区市场表现总结,区域月度数据分析/市场总结,一、武昌中心4月市场明显供大于求，存量大幅回升： 供求武昌中心4月市场整体表现供大于求，成交量低位运行 存量4月区域存量249万方，较上月增加26万方，存量大幅上升 二、 4月武昌中心成交量价齐涨，市场表现较好： 区域整体成交量5.37万方，共计559套，较上月减少619套，首置首改产品依旧为成交主力；区域市场成交结构方面，从成交结构来看，首置、首改、再改类产品成交占比下降，投资类产品占比上升；成交价格方面，4月区域整体均价下降，除武昌旧城板块小幅上涨外，其余各版块均有下跌。 三、未来供应： 武昌中武昌中心区5月预计上市量7.7万方，以首改再改产品为主，主要集中在5月中下旬开盘加推，不排除部分项目因蓄客情况不好等情况延迟开盘加推的可能,PART 2 个案月度表现,4月区域共3个项目开盘加推，首日平均去化率44%，表现一般 区域开盘加推项目中，复地东湖国际凭借优越的地理位置和生态自然设计理念，得到市场顾客的认可，首日开盘率本月最高达82%。,4月区域共3个项目开盘加推，首日平均去化率44%，表现一般,个案月度表现/首日去化情况,21,加推项目/复地东湖国际,平推首日去化情况：,推售户型配比,4,注：数据统计截止到11:00,6#,此次推出楼栋,五期,六期,7#,9#,10#,8#,11#,12#,13#,22,加推项目/复地东湖国际,3房户型-3*2*2-133,23,3房户型-3*2*2-133,加推项目/复地东湖国际,加推项目/武汉华侨城,推售户型配比,加推首日去化情况：,18#,20#,四期,T25,25,加推项目/武汉华侨城,5A户型-2*2*2-94.97-95.05,26,加推项目/武汉华侨城,5B户型-2*2*1-92.65,5A 户型-2*2*2-94.97-95.05,5C户型-2*2*1-81.88,5D户型-2*2*1-87.35,加推首日去化情况：,推售户型配比,加推项目/橡树湾,注：数据统计到当天11点,加推项目/橡树湾,3户型-3*2*1-91.96,3房户型-3*2*2-136,加推项目/橡树湾,136,C3号楼,92,91,91,3房户型-3*2*1-92,91,91,92,169,93,93,复式,3房户型-3*2*1-93,加推项目/橡树湾,90,C4号楼,65,65,1房户型-1*1*1-65,65,90,65,31,PART 3 月度媒体投放分析,4月，武昌中心投放报广的投放金额大幅上涨，以武汉晚报投放做多 本月区域报广投放金额1035万元，包含11个项目，52次投放量，总计投放版式45.5；与上月相比，整体投放金额大幅上涨，投放项目增多，其中万达御湖世家项目以236万元位居区域投放金额首位，主要为其新房源造势,4月区域投放金额1035万元，以武汉晚报占比最大，达到33%，其次为楚天金报25%,月度媒体投放分析,武昌中心区4月媒体投放达12个项目投入报广,月度媒体投放分析,媒体投放诉求多以区位、产品为卖点，提升项目认知度,月度媒体投放分析,诉求点: 区位,诉求点: 产品,诉求点： 价格,信息之源 解决之道,