2013年海南房地产行业研究报告

1,海南房地产行业研究,2,目录,全国时事政策摘要（1）,央行：下半年严行差别化住房信贷 抑制投机购房,综合媒体报道，中国央行营管部8月28日在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。 会议还强调，下一阶段要加大对银行业、证券业、以及跨市场、跨机构的交叉性业务风险的排查，摸清具有融资功能的非金融机构、民间借贷和实体经济等方面的风险隐患。 同时，全力推进利率统计综合试点，继续贯彻落实稳健货币政策，大力支持实体经济发展，加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导。,银行不愿赔本赚吆喝 首套房贷85折优惠全面收紧,随着下半年银行信贷额度逐步趋紧，加之面临存贷比考核压力，部分银行已经着手调整信贷业务结构，收紧首套房贷利率优惠政策。 据调查，多家银行在北京、上海、深圳、太原和三亚等地普遍取消首套房贷利率8.5折优惠，目前执行的利率至少是基准利率的9折以上，而且部分银行在基准利率的基础上上浮。就算有85折优惠，但审批期限及审核要求相比以往也有所提高。,全国时事政策摘要（2）,国税总局官员：将推进扩大房产税试点，或于年末深化,国家税务总局政策法规司巡视员丛明20日在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步我国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在全国实施。 此外丛明还透露，目前上海和重庆已经开展了房产税的试点，下一步将会双管齐下，包括进一步扩大试点以及逐步建立房地产税制度，“目标是消灭房产税，建立房地产税”。,楼市金九落败土地市场蹿红 或传达楼市反弹信号,9月上旬全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套。同比8月同期下调幅度达到4.5%，低于7月同期。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个。虽然9月的楼市成交量成绩不佳，但土地市场却表现突出，不仅各地土地供应力度加大，各大房企也积极地频频出手拿地。截至9月24日，9月份全国24城市共计推出土地2480宗，共计面积约10127万平方米，环比增加54%，其中住宅用地2301万平方米，商业用地1791万平方米。链家地产（微博）对10家龙头房企的监测显示，进入9月后，龙头房企拿地明显加速。9月中上旬，仅万科、恒大、华润、龙湖4家房企，合计拿地金额就超过110亿元。其中，万科一家投入的购地款就超过80亿元。,6,住建部官员证实下半年将专项巡查11省市保障房,中国住建部一官员透露的消息证实，住建部将在今年下半年将派专项巡查租对全国11省的保障房建设情况进行巡查。 而此次巡查的内容主要是针对保障房的开工面积和竣工面积，同时保障房的质量也在巡查的范围之内。其中，对于开工面积的核算标准将依据“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”的标准来进行。,7,海南时事政策摘要（1）,海口将建设区域性中心城市 发展五大现代服务业,一、加快发展文化旅游业。海口市出台了鼓励旅行社开发客源市场的优惠政策；安排专项资金，鼓励航空公司增加航班、增加运力。 二、建设区域性商贸物流中心。加快推进美兰临空物流园区、新海物流园区、马村港物流园区、综合保税区物流区建设，完善口岸功能区。 三、建设区域性金融中心。海口市制定了加快金融业、总部经济发展的政策措施，积极引进各类金融机构，构建多层次的资本市场体系。大力发展金融、信息、中介服务等为主体的现代高端商务业态。 四、建设区域性会展中心。海口市出台了鼓励会展业发展的优惠政策，从人员、资金、服务等多方面支持会展业的发展，促进会展与旅游、娱乐、文化、购物等服务业的融合，拉长会展业的产业链条。 五、建设区域性教育、科技、人才、信息中心。海口市加快大学城建设，建立引智引资人才库和技术服务市场，搭建公共信息服务平台，全方位提升城市软实力。,海南省逐级建立和落实土地执法共同责任制度,省国土厅消息，针对海南国际旅游岛建设加速带来的新一轮开发建设热潮，土地违法违规问题日益凸显的问题，我省以制度建设为抓手，建立了省、市县、乡镇三级土地执法共同责任制度。 据悉，共同责任制度明确土地执法共同责任主体和职责分工，加强土地联合执法监管，严格执行各级政府属地管理及职能部门共同责任原则，逐级落实土地执法共同责任制，有力遏制各种土地违法违规行为。,2012海南秋季房展会：参展项目刚需为主，持币观望气氛浓郁,本届房展会参展单位62家，环比增加19个。其中，参展各市县中海口占75%、澄迈6.90%、三亚无独立展位由搜狐网打包参展5.17%、文昌3.45%、琼海3.45%、万宁1.72%、五指山1.72%、临高1.72%；售价6000-10000的楼盘占53%；在售项目84.48%；参展单位中品牌开发商仅占18%。会中各类促销力度较大，对外折扣普遍90-98折。 据展会组委会统计，三天展会共成交及预订218套，总金额1.5亿，环比上涨57.97%。,10,2.全国房地产,1. 政策时事摘要,目录,11,2010年，国内需求对中国经济的贡献率在92%左右。具体来看，2010年，最终消费对GDP增长的贡献率为37.3%，拉动GDP增长3.9个百分点；资本形成对GDP增长的贡献率是54.8%，拉动GDP增长5.6个百分点；货物和服务的净出口对GDP增长的贡献率是7.9%，拉动2010年 GDP增长0.8个百分点。,国家统计局发布的2011年国民经济运行情况显示，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。,2010年中国GDP,2011年中国GDP,12,9月全国重点城市住宅市场情况详表,2011,成交分析：9月多数城市库存不降反增。成交遇冷主要是由于经过前三月市场需求的大量释放，本月有效需求进一步降低，致多城市成交出现明显回落；各大重点城市住宅可售面积增量均超过20万方；上海、广州成交小幅上升。,百城价格指数,2012年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有7个城市；本月环比上涨的城市比上月减少3个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月减少2个。 同比来看，全国100个城市住宅均价同比2011年9月下跌1.40%，跌幅较上月缩小0.20个百分点。2012年9月十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%。,全国重点住宅情况,13,1. 政策时事摘要,3.海南区域情况,目录,14,15,海南房地产发展布局 海南独特的自然资源与亚热带、热带气候环境、交通发展现况是组成海南房地产发展布局的重要因素，使海南形成今天资源导向型分布的地产格局，并且呈现轴式发展趋势：南北带动、两翼推进、发展中部。,16,具体划分如下： 北部：泛海口区域 南部：泛三亚区域 东部：东海岸沿线 西部：西海岸沿线 中部：五指山、保亭、琼中等地,中部,南部,东部,北部,西部,17,东环高速铁路对海南房地产的影响,2010年岁末，海南东线高速铁路正式通车，给海南房地产发展带来的影响： 、 极大地增强房地产开发企业和购房者的信心， 、提升东线房地产开发热度，加快东线房地产开发。 、房地产空间布局由点状式向带状组团式方向发展。 、进一步提升房地产开发档次。 、房地产空间组合朝专业化、集聚化、品牌化、高端化、国际化方向发展。,18,西线轻轨带来的影响,改善基础设施，提升交通条件，带动旅游及房地产的发展。 1、西部城市知名度不断扩大，吸引一批大企业进驻，充分发挥西部旅游资源优势，进行大规模的扩张建设。 2、东线、西线轻轨将整个海岛连接起来，绕行海南岛一周仅需三个小时。 3、目前，儋州正处于高速发展的初始阶段，现在儋州房产均价只有四千元左右，正处于价格洼地，投资潜力巨大，面对日益饱和的东线，沉寂的西线正在苏醒，未来海南岛房地产的重心，势必要向西线转移，而作为西线中心的儋州，必将成为全国瞩目的焦点。,19,海口市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为海口市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成海口房地产市场发展方向。,海口各区分布,22,4. 海南房地产,1. 政策时事摘要,目录,23,24,海南省GDP,海南省及产业结构,海南省近几年DGP走势,经初步核实，2011年海南省地区生产总值现价总量为2522.66亿元，比初步核算数增加7.37亿元，按不变价格计算的增长速度为12.0%，与初步核算速度相同。其中，第一产业增加值为659.23亿元，比初步核算数增加0.08亿元，增长速度为6.2%，与初步核算速度相同。第二产业增加值为714.50亿元，与初步核算数相同，增长速度为15.3%，比初步核算速度提高0.1个百分点。第三产业增加值为1148.93亿元，比初步核算数增加7.29亿元，增长速度为13.3%，与初步核算速度相同。按初步核实数计算的三次产业结构，第一产业占26.1%，第二产业占28.3%，第三产业占45.6%,25,26,27,海南成交量、签约面积,海口市,2012年1季度，海口市商品房供应面积87.2万平米，成交面积40.3万平米，季度供求比为2.16。其中3月份商品房供应面积70.6万平米，成交面积18.3万平米，月度供求比为3.86，创本年度新高。,商品房供求分析,29,商品房成交价格分析,2012年1季度，海口市商品房成交均价7617元/平米。其中3月份商品房成交均价7638元/平米，成交金额13.9亿元，为本年度最高。,海口市,30,商品住宅供求分析,2012年1季度，海口市商品住宅供应面积71.1万平米，成交面积37.3万平米，季度供求比为1.9。其中3月份商品房供应面积54.8万平米，成交面积17万平米，月度供求比为3.21，创本年度新高。,海口市,31,2012年1季度，三亚市商品房供应面积33.4万平米，成交面积30.1万平米，季度供求比为1.1。 3月份商品房供求比为0.69，其中供应面积5.5万平方米，环比-，同比54%；成交面积7.99万平方米，环比-36%，同比-22%。,商品房供求分析,三亚市,33,商品房成交价格分析,2012年1季度，三亚市商品房成交均价26029元/平米。其中3月份成交均价24,424元/平方米，环比-7%，同比0%。,三亚市,34,2012年1季度，三亚市商品住宅供应面积28.3万平米，成交面积28.2万平米，季度供求比为1。商品住宅供求比为0.22，其中供应面积2万平方米，环比-，同比-56%，成交面积7万平方米，环比-39%，同比-29%。,商品住宅供求分析,三亚市,35,商品住宅成交价格分析,2012年1季度，三亚市商品住宅成交均价26272元/平米，其中3月份成交均价24,796元/平方米，环比-7%，同比2%。,三亚市,36,从客户的来源地情况来看，目前对海南楼市存在意向的客户来源较为广泛，遍及全国各地，其中尤以华北和华东地区较为明显。与之前预计的不同的是，对海南楼市存在购房意向的客户有较多是来自一线城市的，其中北京所占比例最大，其次为上海。温州等地的投资客户群体并未表现出明显的购房意向，相对比例较低。 除一线城市之外，不少二三线城市客户亦对海南楼市表现出浓厚兴趣。而华中区域、东北区域以及其他区域虽然经济水平相对落后，但是随着部分经济投资型客户的进入，意向购房客户所占比例亦较大。,客户来源地广泛，华东华北为主,从已购房客户的购房目的和意向客户的购房目的对比发现，未来意