2013年成都豪宅市场研究报告

,成都豪宅市场研究报告,2013年1月11日,成都房地产市场分析,壹,page 3,成都经济发展与政策走势,成都GDP及第三产业平稳增长，增速高于全国平均水平，未来增长后劲十足，商业地产发展拥有良好的土壤！,数据来源：成都市统计局,成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2012年9月）,2012年国内GDP57.34万亿元，从三驾马车对GDP贡献率来看，投资、消费仍为拉动GDP的主力需求，在全球经济影响下，出口对GDP形成拖累。相对成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2012年全市实现GDP6854.6亿元，上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，跻身全国10强。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。,2012年四川省实现社会消费品零售总额首次突破7000亿元大关，2012年四川省社会消费品总额将增长18%，绝对额超过9000亿元，跃上1个千亿级新台阶。,成都房地产市场分析,壹,2002年-2012年成都社会消费品零售总额走势,2012年1-11月，成都市社会消费品零售总额为3021.2亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构、消费习惯已逐步走向国际化。 2012年人均可支配收入为23932元(不到4000美元)，人均消费性支出17795元，按照国际惯例，人们的消费需求处于由物质需要的实用层次，向心理需求相联系的体验层次快速转移的过渡期，体验消费将是相当长时间的持续消费核心。,成都是一座消费型的城市，住房消费占非消费性支出比重45.2%；其中非消费性支出占家庭总支出的26.2%；也就是说住房消费占总消费性支出的比重15%，属于小康水平。随着闲暇时间的大幅度增加，成都城市的游憩需求已经成为一种基本生活需求。,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,page 5,社会零售商品销售总额节节攀升，居民人均可支配收入稳定上升，购买力持续增强。,数据来源：成都市统计局,成都作为西部的商贸中心，进出口总量呈逐年递增态势，2012年成都进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，反映出成都对外经济联系更加紧密，通过资本等要素留人、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模化经济等途径，促进区域经济进一步发展。 同时，居民购买力持续增强。2012年成都市城市居民家庭人均可支配收入达到23932元，居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。2012年城镇居民家庭人均消费性支出为17795元，消费支出呈上升态势。2011年城市居民恩格尔系数为37%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。,2012年全年成都社会消费品零售总额保持平稳的增长，全年增幅几乎保持在18%以上，高于全国水平，显示地区消费能力稳步增长。,2012年成都市实现社会消费品零售总额3021.3亿元，其中，批发和零售业实现增加值581.0亿元，增长12.4%；住宿和餐饮业实现增加值244.1亿元，增长12.5%；社会零售商品销售总额节节攀升，消费品市场呈现持续繁荣景象。,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,成都市2012年社会消费品零售额走势,page 6,2012年受国家房地产调控的影响，房地产开发投资增速有所放缓，社会固定资产投资中房地产开发投资占比31.87%,成都作为以第三产业为主的城市， 地方财政对房地产行业依然有依赖作用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入 的理念没有根本扭转之前，GDP 对房地产的依赖程度难以弱化（房地产开发投资/GDP0.2），而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。,2011年全市固定资产投资累计完成5006.02亿元，比去年同期增长19.2%，其中第一、二、三产业投资完成比例分别为：0.75%、30.11%和69.14% 从经济类型看：国有经济完成投资1418.90亿元；非国有经济完成投资3587.12亿元；民间投资完成3192.05亿元,成都房地产市场分析,壹,成都经济发展与政策走势,成都市2012年固定资产累计总额走势,2012年成都市房地产开发投资走势,2000-2012年1-11月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况,2005-2012年1-11月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图,成都房地产市场分析,壹,我方观点：固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额稳步增长,成都房地产市场分析,壹,2012年楼市动态,2012年金融政策动态,成都房地产市场分析,壹,上半年领导专家强调各类政策从严，延续2011年政策不放松,下半年各部委频繁出政策，警惕市场反弹，加强督查力度,成都房地产市场分析,壹,中央坚持调控，地方微调暗涌，这一基调仍贯穿2012年中国楼市。政策宽松与收紧并存，如多地放松公积金政策，而像陕西则从严调控，出台“限利令”； 从以上地方微调政策看出，在中央调控红线内的微调政策，中央表现出较大的容忍度，而对于像放松限购到两套及以上住房，或者借机为两套及以上住房提供贷款利率优惠的，中央坚决取缔。,成都房地产市场分析,壹,2012地方微调暗涌，默许被停各半，保刚需促经济成主流,由于受调控政策影响，20112012年10月成都土地成交宗数、成交面积较前两年都有大幅下滑，但受2012年刚需市场利好影响，且华府板块等一批优质地块的入市，土地成交价格较前三年却有大幅上涨。,20092012年土地成交情况,成都房地产市场分析,壹,受楼市调控影响，11年至12年上半年挂牌土地减少， 基本都是底价成交，且屡现土地流拍，成都土地市场成交降至冰点。下半年受市场利好及国家土地政策影响，大批土地入市，成交溢价一再上涨，尤其在今年-11月份，成交溢价屡次突破100%。,2012年单月土地成交情况,成都房地产市场分析,壹,2012年1-12月份成都市主城区商品住宅供销价走势图（备案口径下，单位：万方）,房价合理价格：价值线,成都房地产市场分析,壹,我方观点：住宅备案量突破2410万方，存量高居不下，市场周期性明显,2010年10月-2012年12月成都市主城区及近郊商品住宅认购走势图（认购口径下，单位：万方）,100万方均线,成都房地产市场分析,壹,我方观点：四个短平快的窗口期释放出购房需求，年底市场趋于回暖,成都房地产市场分析,壹,我方观点：全年46.5%的开盘认购率略好于去年，全年呈平稳上升态势,2012年成都市各城区商品住宅供、销、存量对比图（单位：万方）,200万方均线,100万方均线,300万方均线,二圈层为成都房地产市场主力区,成都房地产市场分析,壹,我方观点：城市向南发展使双流独占鳌头，2012年北改促新都紧随其后,二圈层为成都房地产市场主力区,2012年成都市各城区商品住宅新开工面积对比图（单位：万方）,2009-2012年成都市主城区及近郊住宅新开工面积走势图 （单位：万方）,成都房地产市场分析,壹,我方观点：主城区新开工量三年保持平稳，郊县同比去年出现较大萎缩,200万方均线,100万方均线,2009-2012年成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方）,成都房地产市场分析,壹,我方观点：主城区住宅在建存量超过4000万方，市场潜在供应压力巨大,2012年大成都范围内各面积段供销价存对比图（单位：万方）,成都房地产市场分析,壹,150m²至500m²大户型在2012年全年销售占比仅为10.4%！销售主力面积集中在150-200面积段。占比大户型中半壁江山5.6%,2010-2012年大成都范围内各面积段销售备案量对比图（单位：万方）,成都房地产市场分析,壹,大户型三年来面积段销售比例相近，250-300面积区间始终处于尴尬进阶到大不小，销售面积较低。,锐评七：城南板块新增供应持续较大，二圈层供应正东部最弱,成都房地产市场分析,壹,我方观点：城南板块新增供应持续较大，二圈层供应正东部最弱,锐评八：城南城西依然是热点板块，大源首超麓山板块成为年度第一,成都房地产市场分析,壹,我方观点：城南城西依然是热点板块，站南组团首超麓山板块成为年度第一,成都房地产市场分析,壹,我方观点：价格从市区内向外围逐步递减，东门板块豪宅聚集拉高均价,成都房地产市场分析,壹,2012年大成都商业市场供应291.89万平米，同比增长27%；成交72.95万平米，同比下降45%,成都房地产市场分析,壹,2012年商业市场库存量持续攀升，库存量为51.2.83万平米，未来去化压力大。,主城区办公市场成交面积段：2012年商业市场仍以中小型投资客户为主，50平米以下物业是热销产品 。,2012年上半年办公市场成交面积段集中于50平米以下，占比为35.78%。,2012上半年市区办公市场各面积段成交占比（单位：%）,成都房地产市场分析,壹,郊区办公市场成交面积段：2012年上半年郊区商业市场仍以中小型投资客户为主，50平米以下物业仍是郊区市场的热销产品 。,2012年办公市场成交面积段集中于50平米以下，占比为41.04%。,2012郊区办公市场各面积段成交占比（单位：%）,成都房地产市场分析,壹,主城区商业供应量同比有所增长，成交量同比下降，郊区市场供应及成交量同比有所增长；随着郊区快速发展，郊区市场商业成交热度高于主城区。50平米以下的物业是市场热销产品，市场客户群体仍以中小型投资者为主。,成都房地产市场分析,壹,我方观点：保利荣登双榜鳌头，蓝光、中海、万科强势回归第一阵营,成都房地产市场分析,壹,成都房地产市场分析,壹,我方观点：2012年刚需项目占据榜中八层，可见刚需已经崛起，豪宅有望在2013年发力,备注：以上部分企业纯商业加纯住宅总金额与商品房总金额不符，是因为纯商业中未将退房扣除。,成都房地产市场分析,壹,我方观点：品牌企业市场份额逐步加大，成都前20企业已占三成市场,成都豪宅市场研究,贰,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,2012年，成都200以上的平层豪宅存量供过于求，总体成交均价10300元/！,2012年大成都范围内各面积段供销价存对比图（单位：万方）,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,2010年-2012年，成都200以上平层豪宅呈现下行趋势，下滑率10-15%！,2010-2012年大成都范围内各面积段销售备案量对比图（单位：万方）,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,2012年，成都平层豪宅年终发力，主要表现：下半年大量新高端项目入市，刺激成交！,注：成交单价大于15000元/房源,成交总建筑面积15万，总产值26亿！,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,在12月，200以上的平层豪宅成交以150%的增速攀升，主要表现年终大关，以价换量！,价格迅速下滑,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,区域角度：2012年成都平层豪宅成交以主城区城南为主，表现出地段优势压过自然资源优势现象。,城南,212套，8.67亿，5.10万,城东,136套，4.87亿，3.02万,92套，3.73亿，2.37万,双流,城西,75套，2.77亿，1.90万,城北,55套，2.75亿，1.25万,城中,34套，1.50亿，1万,都江堰,18套，1亿，0.56万,新津,9套，0.84亿，0.37万,新都,11套，0.92亿，0.43万,龙泉,8套，0.69亿，0.41万,4套，0.19亿，0.10万,温江,蒲江,2套，0.03亿，0.02万,2012年成都豪宅市场区域分布（套数）,2012年成都豪宅市场成交大区域分布（面积）,注：成交单价大于15000元/房源,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,1500元/的平层豪宅成交面积集中在180-250，达到了405套！总价区间集中在200万以下 和300-350万/套,集中区,成都豪宅市场研究平层豪宅,贰,在140平