房地产估价课件1

房地产估价理论,主 讲 人：黎 明,2009年度估价师助理后续教育培训课程,目录,第二节 房地产估价方法,房地产估价概述,第1章§第1节,定义 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的，遵守 公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学 的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业 意见的活动 。,本质 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 房地产估价既是一门科学又是一门艺术,房地产市场是典型的不完全市场，价格影响因素众多，且市场信息不对称，不会自动地 形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要 求有专门的知识和经验，所以需要估价人员进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于 建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化 。,必要性,房地产估价分类,第1章§第1节,根据提供的专业意见的用途和作用进行分类 鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价） 咨询性估价（或称参考性估价）,根据估价目的进行分类 土地使用权出让价格评估 房地产转让价格评估 房地产租赁价格评估 房地产抵押价值评估 房地产保险估价 房地产课税估价 征地和房屋拆迁补偿估价 房地产分割、合并估价 房地产纠纷估价 房地产拍卖底价评估 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 其他目的的房地产估价,VS,第1章§第1节,房地产估价对象,定义 即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。,房地产存在的三种实物形态,纯土地,纯建筑,房地合一,被估价权利： 当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权。,第1章§第1节,房地产估价目的,定义 指一个估价项目中的估价委托人对估价报告的预期用途。任何估价项目都有估价目 的，并且一个估价项目通常只有一个估价目的。,估价对象的范围可能不同 估价时点可能不同 评估的价值类型可能不同 估价的依据可能不同 估价应考虑的因素可能不同 估价方法也可能不同,土地使用权出让 作价入股 房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税 征地和房屋拆迁补偿 房地产分割合并、纠纷、拍卖 投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）,不同的估价目的将影响估价结果,原因,估价目的,分类,第1章§第1节,估价时点,定义 也称价值时点，通常为价值日期，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的 价值所对应的时间。,第1章§第1节,估价原则、方法,谨慎原则,基本原则,独立、客观、公正原则,普通技术性原则,合法原则 最高最佳利用原则 估价时点原则 替代原则,特殊原则，也属于技术性原则,三大基本方法,市场比较法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假设开发法 长期趋势法 基准地价修正法 路线价法,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第1章§第2节,房地产估价术语,第1章§第2节,房地产估价术语,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第2章§第1节,房地产价格,定义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和 其他经济利益。,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,成交价格 简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际成达交易买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资质和其他经济利益。 市场价格 简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。 理论价格 是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 评估价值 也称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。,第2章§第2节,成交价格、市场价格、理论价格 和评估价值,一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下动，就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。,第2章§第2节,所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格,房地产所有权价格 指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权和土地所有权价格。 土地使用权价格 由于土地使用权有建设用地使用权（其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权）、宅基地使用权、土地承包经营权等，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格 。 其他房地产权利价格 泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等。,第2章§第2节,市场调节价、政府指导价和政府定价,市场调节价 由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。如正常在市场上可以自由流通的市场商品房价格就是市场调节价格的一种。 政府指导价 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。如经济适用住房出售价格就是实行政府指导价，按保本微利原则确定。 政府定价 由政府价格部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如房改房价格、准成本房价格、廉租房价格等执行的就是政府定价。,土地价格 简称地价，一般理解为土地使用权价格，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。 建筑物价格 指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用范围内的土地使用权价格。,第2章§第2节,土地价格、建筑物价格和房地价格,房地价格 又称房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格等同于人们平常所说的房价。,房地价格土地价格+建筑物价格 土地价格=房地价格-建筑物价格 建筑物价格=房地价格-土地价格,同一房地产,总价格 简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反应房地产价格水平的高低。 单位价格 简称单价，其中，土地单价指单位土地面积的土地价格，建筑物单价指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。,第2章§第2节,总价格、单位价格和楼面地价,楼面地价 是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。这时，楼面地价与土地总价的关系为：,楼面地价土地总价÷总建筑面积,第2章§第2节,基准地价、标定地价和房屋重置价格,基准地价 也称为城镇基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。 标定地价 指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格 指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出和应当获得的利润。,城市房地产管理法第三十三条规定:“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。,买卖价格 也称销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 租赁价格 通常称为租金，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。在城镇住房制度改革中，把房租又分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金 。 抵押价值 房地产抵押估价指导意见明确了房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。,第2章§第2节,买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值,征收价值 征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产价值。 保险价值 是指将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 计税价值 也称课税价值，有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。,第2章§第2节,买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值,第2章§第2节,房地产投资价值 某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值 。 残余价值 是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值 。,补地价 是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而向国家缴纳的土地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等 。,投资价值、残余价值、补地价,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第2章§第3节,房地产价格影响因素,房地产 自身因素,房地产 外部因素,第2章§第3节,房地产自身因素,第2章§第3节,房地产外部因素,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第3章§第1节,房地产估价原则,谨慎原则,独立、客观、公正原则,合法原则 最高最佳利用原则 估价时点原则 替代原则,知识回顾,基本原则,普通技术 性原则,特殊原则,第3章§第1节,房地产估价原则,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第3章§第2节,房地产估价方法,房地产价格可从三个途径来求取,1、参照类似房地产近期的市场交易价格；,2、参照重新建造类似房地产所需要的费用；,3、依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值