2011年10月城投上海市场监测报告月报增加住宅个案

城投·新江湾城C4地块 市场监测月报 (2011年10月),上海事业部 2011/11/15,谨呈：上海城投置地（集团）有限公司,本期导读,宏观市场,细分市场,板块市场,10月，上海共计推出17幅含住宅属性用地（含11块动迁配套属性用地），其中纯住宅用地6幅；今年上海土地出让价格一直处于比较低的水平，与此同时，曾经居高不下的土地拍卖溢价率也在一路下跌，而目前上海商品房的低迷成交情况，显然是造成土地市场成交低迷的一大原因； 10月26日举行的世博地块集中拍卖上土地市场的低迷之势表现得尤为明显，在当日拍卖的10宗土地中，出让楼板价最高的B03A-02地块，因无人参与竞拍而流标，其他地块则皆仅以底价成交，而回顾2009年9月17日，海航集团旗下3家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面价曾高达36481元/平方米；,本月，位居大平层市场第一的为高桥、高行板块的仁恒森兰雅苑，该盘目前为仁恒集团沪上热推项目，与新江湾城内的怡庭遥相呼应； 独栋别墅市场方面，位于佘山正中央2011年合生恢弘新作佘山东紫园10月29日推出26套地上面积为330-370精致玲珑独栋，总价2080万起，户均2.5亩，户户挑空，室内私家泳池，销售价位71600-112000元/平米，全款可享优惠。本月平面媒体特别推荐：98号精致独栋，地上建筑面积约344平米，总建筑面积约578平米，总价2080万；,在地王频出的时代，新江湾城曾经引发外界担忧，彼时新江湾凭借独一无二的湿地，用不可复制的资源稀缺性阐述投资价值，九龙仓玺园、华润置地橡树湾城和仁恒怡庭，这在市场交投冷淡的情势下，显示出一种板块、产品结合而成的力量，其在沪上高端市场持续表现突出； 不久前，美国铁狮门房地产公司携手上海城投置地（集团）有限公司在沪宣布其位于新江湾城的尚浦领世项目正式开工，尚浦领世坐落于杨浦区的原机场用地之上，总建筑面积达900230平方米，包括900套住宅单元，总建筑面积超过740000平方米的商业开发，随着大型城市综合体尚浦领世入驻，新江湾城的开发活力将进一步升级；,目录,PART 1,PART 2,PART 3,宏观市场,住宅细分市场,住宅板块市场,P04,P21,P35,PART 4,典型住宅项目案例,P50,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,1.1 市场资讯 1.2 市场扫描 1.3 土地市场,PART 1 宏观市场,温总理一锤定音：房价必须降调控不动摇 国务院总理温家宝在圣彼得堡讲话时强调，“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 易居认为：房价下调回归到合理的价格是调控的目标。此番再一次定调，显示中国房地产调控将持续，行业的理性回归已势不可转，而实质性的降价为开发商保生存求发展的首要一步。 中国提前完成保障房任务 明年开工数将减少 中新网11月11日电 住房城乡建设部10日发布消息称，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。目前住建部正在自上而下制定明年保障房开工计划。据初步统计，明年保障房新开工数量将比今年的1000万套有所减少。 易居认为：1000万套保障房开工，既来之不易又任重道远。从当前情况看，保障房的建设管理暴露出的问题不少，如引入社会资金的机制尚不健全、工程质量事故时有发生、分配不公现象依然存在等，其中既有制度不够健全、政策不够完善问题，也有管理不到位和实施过程中操作不规范问题。长远看，中国保障性住房的比例还不到7%，不仅远低于发达国家的水平，也低于发展中国家的水平。,1.1 市场资讯行业动态信息,1.1 市场资讯金融动态信息,农行和中行等暂未上调首套房利率 建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍。不过工行、农行、中行尚未跟进，市场人士预计临近年末，银行资金紧张将使房贷审批更加困难。 急贷需“主动”上浮至1.1倍 “最终的贷款利率是根据个人信用情况、贷款情况综合考虑，但现在额度非常紧张，要拿到基准利率不容易，基本上要上浮。”建行前门个贷人员透露。建行另一家支行个贷经理则表示，目前该支行的首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍，申请贷款者如果希望尽快放款，则需要主动上浮利率至基准利率的1.1倍。 央行再祭差别存款准备金率 6银行准备金率提高0.5% 继今年1月份央行对信贷投放过快的个别银行实施惩罚性的差别化存款准备金率之后，昨日，央行再度上调工行、中行、建行、农行、招行、民生银行的存款准备金率0.5个百分点，期限为2个月，缴款日定在本周内。据初步估算，预计此次上调存款准备金率或冻结资金1680亿元左右。,1.1 市场资讯月度地产要闻,瑞安地产6亿出售上海办公楼 11月7日，瑞安房地产有限公司发布公告表示，同意非全资附属公司上海杨浦中央社区发展有限公司将位于上海市杨浦区的创智天地项目中办公楼及零售部份出售给工商银行上海市杨浦支行，总现金代价近人民币6亿元。 华润置地25亿造成都万象城 规模超30万平米 11月9日，华润在成都香格里拉大酒店召开了万象城招商成果发布会，此万象城将于明年5月正式开业。作为华润继深圳、杭州、沈阳之后打造又一座城市综合体，成都万象城总建筑规模超30万平方米，其中超大购物中心为24万平方米，并且首次采用退台式设计。,空档期经济形势依旧不明朗 政策窗口吹微妙风向,导语：从三季度经济数据情况来看，四季度及明年宏观经济形势依旧严峻，特别是出口同比明显下降预示着欧债危机对我国的影响持续深入，加之国内自主消费难现惊喜以及投资下滑都为明年政策方向及基调蒙上阴影。目前市场都在等待一年一度的中央经济工作会议，一方面会议将判断当前经济形势同时也将为第二年宏观经济政策定调，但多方认为明年政策基调可能依旧是不刺激不紧缩，维持目前现状。,出口,消费,投资,中国9月出口同比增长了17.1%，低于上月的24.5%。进口同比增长20.9，低于上月大约10个百分点，同样低于市场预期。由于出口下滑较快，中国9月的贸易顺差也从上月的177亿美元滑落至9月的145亿美元。,目前影响国内消费最主要的矛盾仍旧是物价问题，9月CPI同比上涨6.1%，依旧立于6%的高位，政府仍在处理上一轮经济刺激遗留下来的负面因素。虽然CPI可能见顶，但未来快速回落却异常困难。,1-9月份，固定资产投资（不含农户）212274亿元，同比名义增长24.9%，环比下降0.16%。随着4万亿投资逐渐淡出，民间资本以何种方式接棒将决定未来整体市场环境，但受制于持续的货币紧缩政策，中小型民企融资困境致使未来投资后劲乏力。,“三驾马车”集体呈下滑趋势，明年宏观经济形势依旧不明朗,1.2 市场扫描整体市场专题,9,对于明年政策走向，预测可归结为：政策从稳、结构调整,摘要：尽管当前政策处于空档期，但从目前政府对未来市场态度依稀可以嗅出明年政策依旧将以延续今年调控成果为主，不刺激也不放松，此外抗通胀以及加快保障房建设也将是明年政府最主要的工作任务之一。但基于外围市场的持续恶化以及国内中小企业倒闭风潮蔓延，一些经济政策中的结构将有所调整，而对于房地产企业，此轮调控不仅起到筛选分配作用，同时也将促进未来市场集中度、细分度的进一步提升。,1.2 市场扫描整体市场专题,注：经营性用地指剔除工业属性用地后的所有土地,本月市场土地供应有所回升，保障房性质的土地依旧唱主角；成交大幅缩水65%,全年累计土地供应情况2011年1-10月，上海累计出让经营性用地249幅，同比去年1-10月增加78幅，土地供应步伐大幅加快 月度成交情况10月， 全市成交32幅经营性地块，环比上月减少7幅，土地成交市场成交总量大幅缩水65%；其中非住宅土地成交19幅，住宅土地成交13幅，住宅成交地块中动迁配套房用地主要位于松江地区；本月纯住宅用地成交4幅，为奉贤地区。,1.3 土地市场全市经营性土地供求走势,单位：万平方米,全市经营性土地供求走势,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地供应明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场当月土地成交明细,1.3 土地市场月度重点地块分析,2011年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块,宗地概况介绍,拿地企业分析,SWOT分析,2011年10月12日，上海中环投资开发（集团）有限公司和上海奉贤南桥新城建设发展有限公司联合以底价81535万元拿得2011年121号公告奉贤区南桥新城04单元02-04区域地块，成交楼板价为6000元/平方米，地块属性为纯住宅用地； 上海中环投资开发（集团）有限公司，前身为上海市普陀区住宅建设办公室、普陀区城市建设综合开发总公司，是一家具有房地产开发一级资质、质量信誉AAA级，全国百强、长江三角洲80强、上海市50强的房地产开发企业。上海奉贤南桥新城建设发展有限公司为奉贤区国有独资企业，注册资本3亿元人民币。公司成立于2008年1月，着力于南桥新城的规划、开发和建设，具体业务领域主要包括投资管理、地块招投标代理、物业管理、城市基础设施建设和房地产经营等。,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,PART 2 细分市场,2.1 细分市场总体量价分析 2.2 细分市场成交排名 2.3 细分市场解读,注：细分市场是指选取佘山板块、虹桥板块、滨江板块、马颛桥板块、大浦东板块5个区域的 大平层、类别墅、独栋三类物业的典型项目进行月度市场监测,2.1 细分市场总体量价分析,仁恒森兰雅苑自开盘强销期过渡后当月去化总量大幅下滑，致大平层市场成交量下挫，类别墅和独栋别墅本月则冷清收场,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.2 细分市场成交排名（成交金额）,浦东星河湾、龙湖好望山、绿城玫瑰园分别稳坐2011年1-10月大平层、类别墅及独栋别墅年度成交金额榜首，其中浦东星河湾暂以微弱优势领先尚海湾,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.2 细分市场成交排名（成交金额）,10月，仁恒森兰雅苑继续成交12套，已连续两月荣登大平层月度销售额首位,注：以上数据统计为选择的24个典型项目合计；大平层为一梯一户（少量两梯两户）面积180；类别墅包括联排/叠加/双拼,2.3 细分市场解读大平层市场项目分布,大平层项目 分布情况图,1,1,1,3,5,6,7,8,9,10,11,12,2,4,2.3 细分市场解读大平层项目基本情况,本月除佘山九里、海珀·日晖、绿城黄浦湾三项目零成交局面尚未被突破外，其余项目均表现稳定,2.3 细分市场解读大平层市场成交结构,10月，大平层市场中12个项目共成交35套，主力成交板块易主，佘山板块当月占比63%跃升至第一主力； 10月，大平层市场第一主力成交总价段为1000-1500万，该总价段当月占比31%；800万以下为次主力，当月成交占比分别为29%； 10月，5万以下依然是大平层市场单价段成交主力，当月占比69%，占比方面，比上月下降了19个百分点；其次5-6万级别为次主力，当月成交占比为20%。,本月大平层市场佘山板块表现突出；1000-1500万总价段升至第一主力段位置；单价段仍集中于5万以下，仁恒森兰雅苑为主力成交项目,2.3 细分市场解读类别墅市场项目分布,高参考