2012培训：项目本体分析及产品初步发展方向93p

项目本体分析及产品初步发展方向,项目地块基本资料及解读,项目地块及周边现状分析,地块价值分析,规划原则确定,产品初步发展方向分析,总目录,案例分享,项目地块基本资料及解读,项目地块及周边现状分析,地块价值分析,规划原则确定,产品初步发展方向分析,总目录,案例分享,如何描述项目地块基本资料？ 通常情况下，我们用“三图一表”描述项目地块的基本资料。,何为三图一表： 项目在城市中的区位图； 项目在区域的位置关系图； 项目用地图；（含周边的道路、主要建筑等） 项目主要经济技术指标表。（含用地面积、建筑面积、容积率、限高等）,如何描述项目地块基本资料？,表现形式：地图图片（卫星图等）+文字描述+指标表格,项目在石家庄所处位置,中铁置业师大项目,中铁置业师大项目,案例：三图一表（示例1）石家庄某项目,项目在区域的位置,地块总体容积率4.00； 住宅和商业的比例为6:4，即商业建面为297411平米，住宅建面为446117平米； 地块指标(含容积率、商住比例等)可以总体平衡。,项目用地图,案例：三图一表（示例1）石家庄某项目,本案,项目位于北京市朝阳区建国门的东南侧，地块西侧距离东二环约200米，北侧距离长安街约250米，南侧距离通惠河北路约100米； 地块位置绝佳，区域价值高。,案例：三图一表（示例2）北京某项目,主要经济技术指标（限高70米）,案例：三图一表（示例2）北京某项目,主要经济技术指标表,北京某项目主要经济技术指标表，每个地块的用地性质、容积率、限高等，都有具体规定,案例：三图一表（示例3）北京某项目,通过对三图一表的解读，我们可以很清楚地了解项目的基本资料,项目区位； 项目四至； 交通状况； 周边情况； 项目规模； 。,三图一表，能给我们项目的什么信息？,项目地块基本资料及解读,项目地块及周边现状分析,地块价值分析,规划原则确定,产品初步发展方向分析,总目录,案例分享,通过项目地块及周边现状的了解，我们可以掌握项目开发的基本条件：,项目地块及周边现状,地块内部： 现状（有无现状待拆迁房屋）； 有无需保护的古树、古迹； 有无高压线； 有无高差、陡坎； 有无水系、防洪沟等； 其他有利或不利影响。,地块周边： 四至现状； 道路交通及出入口； 有无绿化带、水景等资源； 有无高压线等影响因素； 有无教育、商业、交通等配套； 其他有利或不利影响。,表现形式：文字描述+现场照片（卫星图片等）,其它有利因素：,其它不利因素：,临近政府、大型公园、名胜古迹、著名院校、地标建筑等,低档项目（居民素质及品质）、铁路（震动及噪音）、垃圾处理厂（空气及气味）、火葬场（心理抗性）、燃气站（心里抗性）、排水沟（气味及环境）、工厂（空气及噪音）、监狱（心理抗性）、低档市场、传染病医院等,案例：项目地块及周边现状（示例1）,案例：项目地块及周边现状（示例2）,项目地块及周边现状，能给我们传达什么信息？,通过对地块及周边现状的解读， 可以对项目用地有个客观认识,项目地块基本资料及解读,项目地块及周边现状分析,地块价值分析,规划原则确定,产品初步发展方向分析,总目录,案例分享,我们所说的地块价值分析，就是通过对项目地块内、外部促进和影响因素的分析、对比，对项目地块的居住价值和商业（商务）价值进行排序，以便给产品设计及规划设计提供依据。,共同影响因素（如区位等） 外部价值促进因素（如公共绿地、水景、配套等） 外部条件影响因素（如交通干道影响、高压线、政策房等） 内部价值促进因素（水系、山景等） 内部条件影响因素（如高压线、政策房等）,如何做地块价值分析，以及要得到什么结论？,表现形式：用地图（卫星图等）+文字描述+结论,影响因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响 改善因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4 地块1 地块3,地块价值分析（示例1）,地块价值分析（示例 2）,改善因素： 西侧河道及绿化带改善环境； 南侧现状道路，接通便利。,影响因素： 北侧厂房噪声影响； 南侧道路噪声影响； 东侧低端项目对品质影响。,地块价值排序： 居住价值：地块西侧 地块中部 地块南部 地块东北部 商业价值：地块南部 地块东部 地块西部 地块北部,地块价值分析的结论，可以从居住和商业（商务）等方面，对地块的价值进行排序，可以指导后续的产品定位和规划原则的确定,地块价值分析结论，对我们的后续工作有什么用处？,地块价值分析结论：,居住价值排序结论（示例） ABCD 。/地块2 地块3 地块1 地块4 商业（商务）价值排序结论（示例） BCAD 。/地块4 地块1 地块2 地块3,项目地块基本资料及解读,项目地块及周边现状分析,地块价值分析,规划原则确定,产品初步发展方向分析,总目录,案例分享,规划原则的确定，需要考虑多方面的因素，其中，最主要的有：,开发商的诉求 对于该项目，开发商有什么诉求？是追求现金流，还是价值最大化？对于产品定位和规划来说，这些是很重要的决定因素。 市场因素 市场上什么样的产品销售的最好？什么样的是不接受的？竞品是什么样的？未来什么样的产品供应量最大？我们如何做差异化？。 技术可行性 根据前两项得出来的结论，在具体实施过程中，技术上是否可行？如规划布局方面、如产品形式方面、建筑技术方面。,如何做确定规划原则？,不同的开发商，对于自身的项目开发，有不同的要求，作为策划公司来说，我们要考虑：,项目地块的开发商，他们的发展模式是什么样的？以往项目都是什么样的定位？开发策略又是什么样的？ 想要服务好开发商，首先我们要了解开发商； 了解和研究开发商的发展模式、以往项目的定位及开发策略，我们可以实现在与开发商的接触中实现有效、高校沟通。 针对这个项目来说，开发商有什么特殊要求？ 每个项目都有它自己的特殊性，如当地政府要求、公司资金状况及回款要求不同等。所以，每个项目都会异于以前已经开发的项目，不能完全照搬；要做现金流，还是追求价值最大化？还是开发商最爱说的“合理销售速度下的价值最大化”？ 条件苛刻时，是牺牲舒适度做满指标，还是为了提高品质可以牺牲部分指标？ 与开发商的沟通信息要及时、对等，避免不必要的返工。,如何考虑开发商的诉求？,我们的项目，对于这个城市，或这个区域来说，不是第一个，也不是最后一个。,房地产政策是什么样的？当地政府有什么特殊要求？ 宏观经济政策； 房地产调控政策； 城市发展策略。 当地的宏观经济情况如何？有什么发展趋势？ 经济情况可以很大程度上反映购买力； 当地房地产市场的情况是什么样的？ 整体发展情况和区域发展状况； 在售项目的供应量和去化量，以及潜在供应量； 主要竞品的具体情况； 市场需求是什么？,市场研究的结论，告诉我们可以做什么？,开发商的诉求了解了，市场研究也做好了，那在技术上，是否可实施呢？,规划条件分析 主要经济技术指标：每个项目，拿地的时候，都会有一份规划意见书，里面会很明确地规定这个项目的具体指标及其他要求； 当地的具体规划要求，如楼座间距、日照要求等； 项目用地周边影响因素分析。 相关技术研究 方案在具体建设中，建筑技术、施工技术和材料技术方面是否可行？,我们的想法技术上可行吗？,26,规划意见书主要内容,规划条件分析,抬头,地块的用地性质、面积指标、容积率、限高、建筑密度,规划意见书主要内容,规划条件分析,是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标,是否有政策房指标？ 限价房/廉租房/回迁房/回迁商业,规划意见书主要内容,规划条件分析,建筑红线退让距离及道路红线退让距离,社区出入口方位设置要求与车位配比要求,规划意见书主要内容,规划条件分析,30,地块图：直观了解,规划意见书主要内容,规划条件分析,当地政策法规,规划条件分析,日照及间距系数设计依据： 沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定(沈阳市人民政府令 2006第64号),“第九条”：住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。 “第十四条”：高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数；在三环路以内地区，当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米； “第十七条”：沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。 “第二十三条”：住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。 “第二十五条”：新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。,建筑宽高比,建筑间距,日照测算标准,规划条件分析,当地政策法规,32,赠送面积依据：成都市规划管理局关于对 成都市规划管理技术规定中容积率、建筑面积等指标的补充解释,二、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。 六、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的15%。此外，阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。 七、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。 八、除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于0.6米，且连续长度不应大于1.8米。住宅建筑不允许设置除结构构件以外的附属构件。 十一、本解释自2010年2月25日起施行，有效期为两年。,地块周边建筑复杂，规划影响较大 项目地块周边情况复杂，东南西北四个方向均有现状居住建筑，日照和建筑退让相互影响； 南侧烂尾楼及北侧燕华苑对地块影响较大，如图所示： 点式住宅日照系数1.2，做满70米时，需84米间距； 板式住宅日照系数1.6/1.7，做满70米时，需112/119米间距，地块可用区域相对局促，也不利于排布。,项目周边影响因素分析,规划条件分析,规划条件分析,相关技术研究,34,想象力再丰富、策划的再好，最终决定能不能实施的，就是建筑技术。 建筑技术 高科技、智能化等。 施工技术 施工组织、施工管理等。 材料技术 新材料的运用等。,只有当这些技术都可实现，项目才能真正从图纸变成现实,规划原则确定,35,规划原则，要确定哪些内容？,产品定位方向；（依据市场研究结论+开发商诉求） 业态及布局；（依据规划条件+地块价值分析结论） 住宅产品拆分组合方式；（依据规划条件+市场研究结论） 住宅产品和地块居住价值对位关系及总图布局形式；（规依据划条件+市场研究结论） 主要出入口及交通组织；（依据规划条件+总图布局形式结论） 总体建筑风格及材料；（依据市场研究结论+项目定位方向+开发商诉求） 总体园林风格。（依据市场研究结论+总体建筑风格）,确定了以上规划原则，可以对后续的产品定位深化和设计提供依据,项目地块基本资料及解读,项目地块及周边现状分析,地块价值分析,规划原则确定,产品初步发展方向分析,总目录,案例分享,37,以假设为前提，以事实为依据,如何判断项目产品的基本发展方向呢？,产品策划,容积率,38,容积率的概念 容积率=地上建筑面积/用地面积 容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的比值（倍数），即为容积率的值。,容积率指标（一般用“R”或者“FAR”表示），是规划管理部门给定的特定数值，原则上项目的最终容积率应该小于或等于该给定值； 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标； 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中； 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。,对于项目来说，容积率是最重要的指标，它决定了项目的规模、强度等,如这张图，地块相应的容积率就是2.5,日照间距系数,39,日照间距系数的概念 日照间距系数，是指遮挡建筑与被