2011年黄石仙岛湖蓝海一号形象定位及营销推广方案

黄石仙岛湖蓝海一号形象定位 及营销推广方案,报告思路,蓝海一号所在板块分析 蓝海一号项目分析 形象定位 客户定位,区域篇,背景 区域宏观环境 项目周边别墅分析,营销目标 营销推广策略 营销建议,定位篇,营销篇,背景 区域宏观环境 项目周边别墅产品分析,对已拥有1套住房的本市家庭、能提供本市1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市家庭、拥有1套及以上住房的非本市家庭、无法提供1年本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市家庭，暂停向其售房。,而项目所在区域的黄石阳新县却不受影响，利于项目的打造，投资客已经开始关注这里,受外部宏观经济走势的影响，从紧的货币政策和不断上扬的CPI迫使资金进入保值通道，房地产市场成为了资金保值的重要选择,政策动荡的当下，由于国务院房贷调控新政出台，各地房产交易针对普通民宅的观望成为主旋律，炒房热开始降温，别墅市场便渐渐成为投资者追捧的新贵,在央行加息的金融背景下，保值力较强的高端别墅项目再度成为投资客的资金避风港,人民币升值 金融资金流向 股票的不稳定,持续上升,2010年5月，国土资源部下发了关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，规定“从2006年5月31日起，各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对低密度住宅项目的审批也要进一步控制”,现有政策下别墅越来越稀缺，独栋别墅会像古董一样珍贵，物以稀为贵，项目升值潜力巨大！但除了背景下的利好因素外，项目自身还有哪些呢？,黄石简介,位置： 位于湖北省东南部，长江中游南岸，是湖北的第二大城市，也是武汉城市圈副中心城市,行政区域： 大冶市、阳新县和黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区四个城区及一个省级经济技术开发区,百里黄金地，江南聚宝盆,环境： 素有“半城山色半城湖”的美誉,总面积4583平方公里，总人口260万,2010年国内生产总值687亿元，同比增长15.5%；全社会固定资产投资468亿元，增长36.4%；社会消费品零售总额突破300亿元，增长20.6%。,黄石的经济发展状况,作为长江经济开发带的重要支点、武汉城市圈的副城市中心和鄂东区域经济龙头，黄石正步入发展的快车道 。,黄石交通,区位优势明显，交通便捷 ，出行方便： 城区有国家一级铁路干线武汉九江铁路 武汉城市圈城际铁路 京珠高速 正规划建设的大广高速和杭瑞高速 106国道、316国道 便捷的交通，使黄石与我国中部东西轴线区域的各个城市都形成了顺畅的连接 ，吸引着更多的人来到黄石置业投资和旅游渡假。,城际铁路,黄石房地产市场,广东房联认为： 从投资额来看，2010年全国房地产投资完成额比上年同期增长33.2%，黄石市房地产投资额增长幅度高出全国8.4个百分点；从商品房销售面积增幅看，黄石的增长水平高于全国30.3个百分点。 所以，黄石去年房地产市场交易比较活跃，刚性需求大，随着城市建设发展和市场的成熟，市场将越来越受消费者的青睐。,项目周边别墅产品分析,黄石（包括大冶市）典型楼盘数据分析：,产品及客群分析,项目示意,产品及客群分析,项目示意,航宇·香格里拉,上上坊,人信·假日威尼斯,银河湾,咸宁典型楼盘数据分析：,产品及客群分析,项目示意,仁和春天大道,产品及客群分析,项目示意,碧桂园温泉城,咸宁碧桂园,武汉典型楼盘数据分析：,产品及客群分析,项目示意,产品及客群分析,项目示意,武汉长岛,保利十二橡树庄园,龙泰北郦湖,黄石： 优势：主城区稀缺的地段资源和完善的城市配套； 劣势：缺少优良的自然景观和主题定位。 咸宁： 优势：距中心城区20-30分钟车程的近郊片区，交通条件良好，有着较优良的自然资源价值及配套价值； 劣势：区域发展规模不大，主题定位不够明确。 武汉： 优势：别墅成片发展，片区发展比较成熟，知名度高，自然资源优质，自住渡假休闲主题清晰，生活配套相对便利； 劣势：价格相对较高，主题定位不够明确。,小结：三区域对比分析,广东房联认为： 项目周边别墅产品多以联排双拼别墅产品为主，独栋别墅产品较少。 项目周边别墅产品大多以自住型为主，定位明确的投资型别墅产品稀缺。 项目周边别墅产品价格相对偏高，性价比较低。 产品品质优良、自然资源优越、价值未来发展潜力大、主题定位明确的别 墅社区是当前市场的机会点。,蓝海一号所在板块分析 蓝海一号项目分析 形象定位 客群定位,区位优越 位于阳新县王英旅游小镇，是湖北省的东大门，素有“百湖之县”、“鱼米之乡”美称； 东临长江，西接京广，南及京九，北靠武黄； 阳新属武汉都市圈辐射范围，处于国内产业转移的黄金地段。,交通便捷 106、316国道横贯东西，武九铁路纵穿南北，大广（大庆广州）、杭瑞（杭州瑞丽）高速交汇，形成了10分钟上火车、半小时上高速、2小时上蓝天的快速交通网，为阳新走向世界铺就了通途。,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,资源、生态优势自然资源得天独厚, 生态环境好 资源丰富，物产富饶。是全国著名的苎麻之乡、全省林业和水产大县。 自然风物宜人。有政府省级生态旅游风景区仙岛湖、省级森林公园七峰山、省级湿地保护区网湖，还有全省第二大水库富水水库等自然生态景区。,仙岛湖,七峰山,人文,特产,风貌,历史,湿地自然保护区-网湖,省级森林公园七峰山,苎麻,山茶油,七锋禅林,龙港革命旧址群位,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,湘鄂赣边区鄂东南革命烈士陵园,从区位上看，未来交通便利，可享受大城市完善的生活配套。 从资源来看，自然资源、旅游资源丰富，又有着深厚的人文底蕴，可挖掘的价值点多，增加项目附加值。 区域前景广阔，未来发展潜力巨大。,优势,陌生的、远离大市场的孤僻阳新王英旅游小镇，广泛认知度较低，未形成高端居住区的认知理念。 自然资源未大量开发， 尚未得到有效的利用。,劣势,区位,板块资源,板块人文价值,板块优劣势总结,蓝海一号项目优势,自然优势： 项目位于政府正在规划中的湖北仙岛湖生态旅游度假区内，湖景版图面积276平方公里，1002个岛镶嵌，国家二级水质，4.6万亩的水域的原生态仙岛湖自然湖泊景观，山脉环绕。,蓝海一号项目一期劣势,产品优势：,指标： 总占地面积：642204.55平方米 总建筑面积：49782.47平方米 总商业建筑：13215.86平方米 容积率：0.078 绿化率：88.3% 一期栋数：23栋（计划会增加至48栋左右）,低密度、低容积率、高绿化的稀缺独栋别墅产品项目； 山水资源的极致利用，产品设计与之完美融合，打造原生态山水、悠闲别墅群。,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,一期开发,配套优势： 项目外仙岛湖度假酒店、九龙山庄、民福山庄、野人岛、观音洞、潜水基地、水上高尔夫等近在咫尺。,水上高尔夫,九龙山庄,野人岛,观音洞,潜水基地,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,配套优势： 项目内规划高尚风情商业街、星级酒店、VIP高级会所、休闲度假沙滩、游艇会,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,项目,交通优势： 地处幕阜山北麓、鄂东南百湖之县阳新西南部，位于庐山与九宫山旅游黄金线中心。距武汉140公里、庐山130公里，106、107国道擦肩而过，离大广高速仅15公里左右。,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,项目所在区域板块知名度不高，潜在价值未被高度认可 周边现有配套较少，所规划配套只是纸上谈兵，尚未兑现 抵达项目交通要道不多，且路面稍显窄小，路况较差,蓝海一号项目优势,蓝海一号项目一期劣势,有利因素,+,-,不利因素,定位方向 主题形象明确的投资型别墅。 从项目和板块特征而言，吸纳客群的需要，应跳出黄石，面向周边各大城市，面向大武汉。,稀缺独栋别墅产品，低密度综合项目 仙岛湖生态旅游区，景观优势明显 稀缺原始生态资源 政策利好，未来交通可达性好,区域知名度较低，周边配套及其缺 乏，生活氛围不浓 外部环境较差，且短期内无法改变 区域房产市场处于起步阶段,市区客户对生态、资源、区域房 地产投资价值比较关注,周边区域客户以自住为主，对生活配套依赖程度很高；自住型社区的方向不可行,综上，蓝海一号定位思考方向,蓝海一号投资型,原生态+旅游+商务,千湖之省,我们要打造什么？我们决定走 尖端路线，酝酿打造精品,集高端星级酒店、特色精品酒店、水上风情商业街、综合运动乐园、户外原生态体验基地、水上高尔夫、游艇俱乐部为一体的生态核心区,仙岛原墅,高贵,绿色,生态,健康,何谓真别墅？原山原湖,有湖还有山，才敢称真别墅,名家说：最好的别墅不在山上，就在湖边。我们说：更好的别墅，山水兼有之，且为原生态。别墅，融山水之灵气，山的憨厚，水的柔情，生活的逸趣。本案位于仙岛湖畔，绿山环绕，加冕“真别墅”当之无愧。,同属一个圈层，才敢称真别墅,复合性社区，人群复杂，不同阶层因品位不同而难以调和、融洽。别墅，匡定城市,高端阶层，因邻里情趣相通而衍生生活乐趣。,能从容圆梦，才敢称真别墅,珍品,仙岛湖蓝海一号当之无愧,“别墅”是奢侈的代言品 ，别墅的价格让很多富有阶层都望而生畏，只能停留在梦想中。 而我们项目的超高性价比空间，以产品正言，以生活感人，让别墅梦想真实可及。,仙岛湖蓝海一号 宛如一块原璞玉，集天地之气 需雕刻大师的心灵手巧，精心雕琢 ,仙岛湖蓝海一号 宛如一块原璞玉，集天地之气 需雕刻大师的心灵手巧，精心雕琢 ,蓝海一号,千湖之省,如何雕琢？,仙岛原墅,别墅功能,别墅级别,别墅主题,别墅风格,别墅级别,配与国际星级豪华装修 星级高雅厅堂 星级舒适卧室 品味尊贵高雅生活！,别墅主题,借助得天独厚原生态自然仙景，完美融合，打造别墅独一无二的四季主题，切身感触春夏秋冬，四季变幻!,别墅功能,休闲娱乐、生态旅游度假、商务洽谈、拓展基地生态核心区,生态核心区一站式价值体系,水上风情商业街,综合运动乐园,水上高尔夫,贵族游艇会,高端星级酒店,特色精品酒店,水上风情商业街,综合运动乐园,户外原生态体验基地,水上高尔夫,游艇俱乐部,别墅风格,独特的欧式建筑质感，特色生态园林，与周围原生态自然美景相融合，形成仙岛湖上最具特色的一笔。,仙岛湖蓝海一号,仙岛湖蓝海一号,客户定位,我们已定位投资型别墅,那么，投资客是 ？,消费客是 ？,千湖之省,仙岛原墅,他们已经拥有稳定的事业和高收入，也有了一定的社会地位； 他们手中掌控着大笔资金，而在时下大环境，更多的考虑是选择投资别墅，而且已经有比较成熟的投资技巧； 他们有财富、有远见，他们不满足于一套房，更认同别墅的投资价值； 他们或计划到年老退休的时候可以有栋特别适合人居的别墅养老、安度晚年，若现在有适合的，买来，既是保值增值，又是为以后着想。,客户描摹,项目的升值空间、潜在价值和性价比； 投资的便利性和保障性； 终端消费客户需求程度。,客户关注,投资客,投资客,市场利好,政策利好,规划优势,性价比高，升值潜力无限 ,谁会购买？,结合本项目,返租运营模式：推出闲暇时为业主托管放租服务，提高产品的投资收益。,购买客户区域锁定,广东房联认为，因本项目的特殊属于和定位，我们把主力投资客户群覆盖在项目周边黄石市、大冶市、咸宁市和武汉，而重点是锁定在武汉！,投资客,购买客户群体锁定,投资客,在仙岛湖，每年都有超过10万的游客前来旅游观光、休闲度假、体验原始生态！,主要来自黄石 、大冶、武汉、鄂州等地,消费客,喜好观光、游湖、爬山,喜欢水，与水亲近,喜欢户外拓展、团队游玩,喜好高尔夫、游艇,他们,消费客,客户群关系,蓝海一号,每年超10万的旅客量,丰富的旅游资源,住宿环境需求,消费客,需求,高位形象,赋予,保障,配套需求,稀缺的产品价值,投资客,购买,营销目标 营销推广策略 营销推广建议,我们的目标:,区域板块知名度提升，开发商品牌及项目形象树立,实现年底一期清盘