2011年重庆永川房地产市场分析研究报告
永川房地产市场,一、永川地图及概况,1、永川区位于长江上游北岸，重庆西部，东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。地处东经105°38106°05、北纬28°5629°34。幅员面积1576平方公里，辖19个镇、3个街道，45个社区居委会、210个行政村。,2、永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。公元776年置县，1992年撤县建市，2006年撤市设区。因城区“三河汇碧”，形如篆文“永”字而得名。全区幅员面积1576平方公里，辖19个镇，3个街道办事处，人口109万人，其中城区面积35平方公里，城区人口35万人。是重庆市12规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。 永川发展势头良好。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。2007年，全区实现地区生产总值153亿元，增长16.8%；全社会固定资产投资118.3亿元，增长35%；社会消费品零售总额60亿元，增长18.5%；地方预算内财政收入10.26亿元，增长61%。城市居民人均可支配收入11744元，农民人均纯收入4523元。城镇化率达到52.8%。,二、永川城乡总体规划,1、永川城市总体规划,2、永川城乡总体规划（待批）,三、永川房地产市场走势,2005-2010年永川房地产市场销售面积稳步增长； 2010年住宅供求比达到1.1，供求基本平衡。,房地产市场走势,2010年销售均价3804元/平方米，环比2009年增长63%，价格达到历史新高度，近三年价格平均增长幅度为33%。,2011上半年房地产市场走势,2011年1-6月份住宅成交面积为604673平米，与去年1-6月成交面积比较，同比增长9.91%。从图表中反映出自2011年3月开始，同比增长率负增长持续。,2011上半年房地产市场走势,从图表中反映出自2011年以来，月成交均价维持在4000元/平米左右。价格未出现明显波动情况。,2011年1-6月份住宅预售面积为681872.5平米，与去年1-6月成交面积比较，同比增21.46%。预售套数为6729套，同比增长9.49%。平均为101.33平米/套。,2011上半年房地产市场走势,2011下半年房地产市场形势预判,上半年市场困局主要体现在政策、供应、预期、资金四个方面,下半年市场形势主要体现在以下几点：,1、 目前房地产调控政策已经取得了一定的效果，但政策调整依 然是长期性问题， 未来政策将以巩固和加强执行为主。 2、 今年中国经济出现硬着陆的可能性不大，经济增长对房地产的推动将依然持续。 3、 进入三季度后，在资金压力之下，房价将出现阶段价格调整， 这将有助于由于供应压力导致的价格调整。 4、 进入四季度后，供应量将持续增加并且紧接资金压力对市场形成价格下行压力， 但由于供需之间并非彻底反转，价格下行压力的增加并不会造成价格的突破性 下降。,未来房地产市场预测,洋房潜在供应集中兴龙湖、体育公园板块,据统计，永川（包括在售和即将面市的）36个项目中，共计有20个项目含有洋房产品，在售的15个，即将面市的有5个项目。,洋房市场，剩余总体量是约103万方，预计在2011-2012年两年内去化，年度供应约40万方，而最大的竞争来自于兴龙湖和体育公园板块的洋房，共计45.7万方，2011年预计供应量28万方。,高层竞争市场剩余体量大，竞争压力大,据统计，永川（包括在售和即将面市的）36个项目中，共计有34个项目含有高层产品，在售的26个，即将面市的有8个项目。,高层市场剩余体量约为290万方，预计将在2011年-2013年度供应。,2010年1月至2011年土地成交情况,四、永川楼盘分析,产品分析,洋房热销户型,建筑面积：113.31 套内面积：102.03 赠送面积：31.65,户型分析： 4.6米客厅开间设计 带入户花园，赠送露台 主卧带独立衣帽间,建筑面积：113.31 套内面积：102.03 赠送面积：31.65,户型分析： 4.6米客厅开间设计 带入户花园，赠送露台 主卧带独立衣帽间,洋房热销户型,高层热销户型,建筑面积：72.09 套内面积：58.50 赠送面积：10.04,户型分析： 赠送空中院馆，可实现1房变2房 大空间生活阳台，方便储物,高层热销户型,建筑面积：88.49 套内面积：71.65 赠送面积：31.65,户型分析： 赠送空中院馆，可实现2房变3房 次卧带飘窗,客户分析,产品分析,产品分析,热销户型,建筑面积：114.46 ,户型分析： 纯板式平层，1T2户，大采光面 多阳台设计，可实现3房变4房 主卧室配备独立衣帽间 动静分区合理，水区集中 独立阳光餐厅,热销户型,户型分析： 4.5米客厅大采光面 多阳台设计，可实现2房变3房 次卧开间达3.9米，较舒适,建筑面积：106 ,客户分析,产品分析,热销户型,建筑面积：125.61 套内面积：108.44 赠送面积：约21 ,户型分析： 4.5米客厅大采光面 多阳台设计，可实现2房变3房 分区合理 阳光餐厅,热销户型,建筑面积：148.68 套内面积：129.36,户型分析： 4.5米客厅大采光面 多阳台设计 主卧带衣帽间 独立阳光餐厅,客户分析,产品分析,热销户型,建筑面积：84.66 套内面积：72.03 赠送面积：32.97,户型分析： 大面积赠送，多阳台设计 带入户花园 可实现1房变3房,热销户型,建筑面积：112.97 套内面积：95.85 赠送面积：31.34,户型分析： 大面积赠送，多阳台设计 带入户花园 可实现2房变4房,客户分析,2011年下半年竞争项目推盘数据,
