2010年宁波世贸广场住宅定价建议报告

世贸广场住宅定价建议报告,前言 本报告着眼2010年房地产市场宏观走势，结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势，旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议，以供贵方参考。,宏观环境,近期政策解读,宏观经济解读,2010年宁波拆迁量,节后市场出现回暖迹象，成交量增长迅速； 1、2月份作为市场淡季受政策影响开始显现，再加上春节长假影响，市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷；节后第一周，市场回暖明显成交量出现大幅增长，逐渐恢复正常水平；,拆迁预期使成交量持续放大，市场回暖趋势明显 1、2月份作为市场淡季，受政策、春节长假影响，市场成交量出现短暂低迷； 节后市场逐周回暖，成交量呈现大幅上扬趋势；,2009年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量约33.6万平方米，2010年此列住宅项目的后续推盘体量约有267.5万平方米；2010年宁波市四区合计供应量将达到301.5万平方米。,后市供应量,从历年供应量来看，301.5万方的预计市场供应量较以往有所减少，实际供应量更可能由于市场短期的不确定性，而低于这个数字；由于价格高筑，未来住宅市场以高端项目为主，供需不平衡现象将更为明显。,住宅市场分析,2010年预计新开楼盘,09年，住宅高价地比例上升，高端市场压力巨大,楼面价在5000元/平米以上的土地，就达到了134万平方米,一般高端住宅比例占总量的20-30%左右，而根据09年土地成交的情况来看，此比例已达到50%以上。,在地价迅速攀升的市场背景下，高端住宅比例大幅上升。,宏观政策旨在促进市场稳定发展，控制部分城市房价虚高势头； 外贸经济持续回暖，整体经济形势看好； 市区大量拆迁，带来新的市场需求； 应对新的预售政策，营销策略需快速调整； 未来供应量以高端项目为主，供需不平衡,宏观环境总结：,预计2010年下半年，在政策走向与市场供应的双重压力影响下，宁波高端住宅市场竞争激烈，而中低端项目市场空缺较大，对于市场我们应保持谨慎乐观的态度。,微观市场,镇海 板块,海曙区均价 15000-20000,江东区均价 18570,江北老城均价 22200,江北新区均价 9500-15000,高新区均价 18000-25000,鄞州区均价 18349,东钱湖区均价 20200,联丰板块 14000-18000,泛城西板块 10000-13000,镇海板块均价 7500-12000,市场价格格局,镇海片区是宁波各板块中最典型的一个“价格低谷”区，但受地域因素影响，其市场成交以本地客源为主。,自09年1月份到2010年的2月份，镇海市场出现了“M”型销售走势。由于近期市场不稳定，在价格不断上升的同时，区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落，后市不容乐观。,镇海区住宅市场,住宅价格回落明显,从镇海区09年成交的土地楼面价来看，未来1-2年区域销售项目的起价在9000元/平米以上，高端项目频出，使区域价格跃上新价值平台，随之也带来了巨大的竞争压力。,镇海区土地市场,土地价格跃上新平台,2009年 镇海区开盘项目明细,从09年开盘项目的均价看，区域价格维持在8000元/平米左右；而近三个月内，由于宁波城区高涨的市场行情，高价地成交频出；区域价格已在9000-11000元/平米的区间，但销售放缓迹象明显。,2010年1-2月 镇海区商品住房成交明细,从成交价格格局上看，海尚广场由于销售已经进入末期房源不足，成交均价在10355元/平方米，而百隆小骆花园仅售不到9000元/平米；临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元/平米左右，但近期成交均包含了装修1500元/平米的标准，因此，实际均价在9000元/平米左右。,镇海年初成交情况,考虑项目的地段、配套及装修的因素，实际价格应较为保守。,销售价格较为平稳，销售量自11月初后下降明显，北岸公馆开盘后成交量短暂出现回升，后期下降明显；,风景九园近期成交走势,竞争楼盘成交情况,销售价格呈平滑曲线下探，但幅度很小，销售量自11月初后逐步下降。,海尚广场近期成交走势,竞争楼盘成交情况,12月27日北岸公馆 （1号楼）开盘发售作为保亿·风景九园二期最后一批150套精装修房源。 开盘房源：150套 户型面积： 69-120平方米（主力户型68.64、95.34、120.29） 价格情况：11000元/平方米（其中装修1500元/平米） 实际白胚价格：9500元/平米 销售情况：截止3月7日，已备案销售95套，备案销售率63%。,1号楼后期销售速率较为缓慢,竞争楼盘动态,保亿.风景九园二期,将于3月底推出三期首批房源，17-22#共计900多套房源； 开盘房源：900多套 户型面积： 84-136平方米（主力户型84、87、90、 136 ） 价格情况：高层均价9000-10000元/平米、多层均价11000元/平米 近期动态：3月10日起，3期“两万变四万”认筹活动开始。,最新市场动态,目前正在蓄客阶段,竞争楼盘动态,保亿.风景九园三期,1月31日首推5幢高层精装房源，共计447套，面积为89、158平方米； 均价：15000元/平方米（包括装修1500元/平米） 小面积（89m²）：均价13000-14000元/平米 大面积（158m²）:均价 15000-17000元/平米 销售信息：开盘后2周，实际去化率不足20%；低楼层的90平方米户型；由于总价低，去化速度较快。,最新市场动态,目前销售速率较为缓慢,竞争楼盘动态,合生国际城 -高层住宅,08-09年住宅性质土地成交未开发体量约有71万方，其中项目所在板块潜在供应量约11.3万方，加之已探明住宅体量，未来二年内供应量约31万方，市场竞争压力较大。,最新市场动态,未来市场潜在供应量大,未来预计供应量,宏观环境有短期变化的可能性 节后市场出现回暖迹象，成交量恢复到正常水平 消费者在房价高筑后，观望情绪浓厚 未来市场供应量逐步加大，后市不容乐观,微观市场总结：,基于以上市场情况，建议本案第一批房源以平稳的价格策略进入市场，以求快速去化。,产品定价策略,由于保亿.风景九园为本案直接竞争项目，另一方面，其前期又推出北岸公馆高层项目，其产品定价策略具有参考意义。,保亿.风景九园（1号楼） D户型 建筑面积：120平米 户型：三房二厅二卫 均价：11500元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：10000元/平米 位置：边套,北岸公馆定价策略分析,边套大户型-实际去化情况,南边套（01户型）去化速度最快，已备案销售18套，已基本售完。,北边套去化速度最慢，仅备案销售5套（708室），北朝向抗性还是较大。,销售差距较大,保亿.风景九园 F户型 建筑面积：95平米 户型：二房二厅一卫 均价：11000元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：9500元/平米 位置：中边套,北岸公馆定价策略分析,中边套户型-实际去化情况,中间边套（04、05户型）去化速度一般，共备案销售26套, 04室备案13套、05室备案13套，差距不大。,保亿.风景九园 E户型 建筑面积：69平米 户型：二房一厅一卫 均价：10858元/平米 装修：1500元/平米 实际白胚价：9358元/平米 位置：中间套,北岸公馆定价策略分析,北边中间套（02.03）去化速度一般，已备案销售25套。,中间套户型-实际去化情况,南边中间套（06.07室）去化速度一般，已备案销售24套。,销售差距小,风景九园三期价格预期,三期多层房源均价11000元/平方米,三期高层房源均价9000-10000元/平方米,全明设计，主卧朝南；双阳台设计，客厅附送飘窗；,E：2房2厅1卫 87M2,空间方正紧凑，通透性差；主卧带景观阳台，客厅带飘窗；餐厅独立；,F：2房2厅1卫 84M2,主卧朝南，配以景观阳台；全明设计，厨房临近入户门；餐厅布局影响交通动线；,G：2房2厅1卫 84M2,南北通透，全明设计；客厅配景观阳台；多处飘窗设计增加附加值；,J1：3房2厅2卫 136M2,全明设计，通透性好；两间朝南，客厅配景观阳台，多处采用飘窗设计；,J2：3房2厅2卫 135M2,本案产品分析,主力户型1号楼,空间方正紧凑，分区合理；南北通风，0.9米进深飘窗、9平方米大阳台，附加值较高；,户型方正南北通透，短进深，三房朝南；3.5米大开间主卧室；,南北通透，短进深；主卧、次卧转角阳台，附加值高，挑空楼板可增加使用面积,1a：3房2厅2卫 134M2,1b：2房2厅1卫 89M2,1d：2房2厅1卫 89M2,主力户型2号楼,2a：3房2厅2卫 139M2,2b：2房2厅1卫 84M2,全明设计，户型南北通透；1.2米进深阳台，9平方米大阳台附加值高；,户型方正，短进深，三间朝南，独立储藏室，朝南大阳台，采光条件优越；,2c：2房2厅1卫 89M2,全明设计，短进深；主卧附带大飘窗，9平方米挑空楼板增加附加值；,传化绿都住宅,项目对比分析,保亿风景九园,本案在项目配套、规模、景观资源、周边环境等各方面系数，与银亿海尚广场、保亿.风景九园相比还有一定差距。,满分为80分,系数定价模式参考,建议定价：139平米 边套 均价9300元/平米,建议定价：84平米 中间套 均价8500元/平米,建议定价：89平米 边套（挑空楼盘，附加值高） 均价9500元/平米,建议定价：134平米 边套 均价9300元/平米,建议定价：89平米 中间套 均价8500元/平米,建议定价：89平米 边套（挑空楼板，附加值高） 均价9500元/平米,建议定价：89平米（挑空楼板，附加值高） 中间套 均价9000元/平米,根据产品自身综合分析比较、并结合实际市场情况，我们建议将产品均价设定为9000元/平米,本案直接竞争对手风景九园三期将于3月底开盘，合生国际城高层二批房源预计将于下半年续推。,本案 遭遇竞争项目,2月,2010年1月,竞争项目,风景九园三期,本案销售阶段,3月,4月,5月,6月,8月,7月,9月,10月,11月,12月,空档期,合生国际城二批房源,建议开盘时间 -,2010年4月中旬开盘,充分感知市场温度，建议在市场预热后的4月中旬推盘 在2011年市场反转周期到来之前尽可能快速走量。 风景九园三期（预计3月底），本案争取以价格上的优势，分流风景九园客户；另外，避开与合生国际城二批房源的竞争（预计7-8月份）。,公寓与写字楼市场小结,宁波公寓市场供需分析（07-09年）,凭借09年楼市成交回升的热销势头，公寓市场在09年共成交5724套，整年的成交量已经超越07、08年两年的销售套数，是历年同期成交新高。,在住宅价格高涨、供应量急剧下降的市场背景下，公寓类产品的价格也开始水涨船高，由年初的7000元/平米左右稳步上升到14188元/平米。,09年 宁波公寓市场价格分析,住宅项目的供应不足，导致更多消费者向公寓类产品分流，使以往投资为主的公寓产品，自住客户的比例也逐渐增加，销售价格逐步提高。,五、一周开盘信息（1.18-1.24）,1月23日 新城名苑首批房源开盘 开盘时间：1月23日 开盘房源：首推220套面积在50-80的精装公寓，16、17、18、24、25、26层为单层产品，33、34、35为复式产品； 价格信息：3.2米平层均价为14000元/，5.4米挑高复式均价为21000元/； 开盘优惠：开盘3天内可优惠总价的3%，一次性付款可再享受2%的优惠。 装修标准：2500元/平方米 去化情况：单层产品去化较快，开盘当天，本次开盘房源去化率在50%左右。,新城名苑开盘信息,09年12月25日内部预定： 来电平均每天20组左右，初访的客户平均每天5-10组左右； 09年12月25日内部预定，共推出200套房源，主要分布在16、17、18层，目前剩有朝北10套左右，复式剩余3套左右。 付款方式：内部一次性