2011年成都春交会报告终稿

2011年成都市第三十七届房交会分析报告,2011年5月13日,1,近期全国宏观背景,近期成都房地产市场概况,本次房交会概况及分析,近期市场趋势预判,2,近期全国宏观背景,全国宏观经济背景 全国宏观房地产市场政策 全国宏观房地产市场概况 重点开发企业前4月业绩,3,2011年1-4月份宏观经济背景,3,2011年1季度GDP达96311亿元，经济增涨势头强劲，据国家统计局发布的4月经济数据显示，4月CPI回落至5.3%，但仍处于高位盘整期，预计下半年通胀将有所放缓。其中一个原因是中国经济增涨强劲，另外PPI涨幅仍然保持高位，对CPI存在传导效应。而M1、M2创下两年来新低，货币供应量增幅回落。,近期GDP增幅有所放缓，2011年1季度GDP达96311亿元，同比增涨9.7%。近两月通胀压力趋缓，CPI、PPI均呈回落现象。2011年4月CPI同比增涨5.3%，环比下降0.09%。PPI同比增涨6.8%，环比下降0.47%。4月末，广义货币(M2)余额75.73万亿元,同比增长15.3%；狭义货币(M1)余额26.68万亿元,同比增长12.9%；流通中货币(M0)余额4.55万亿元,同比增长14.7%。,2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。,4,房产税,国8条后连续的调控组合拳,提高首付,限贷加息,限价,需求被严重压制 成交量极度萎缩,监管,保障房,限外,限购,2011年1-4月份出台的全国政策,5,国家调控政策经历了2010遏制房价过快上涨的“国五条”“国十条”，2011年调控政策继续加码，被称为2011史上最严厉的调控政策“国八条”呼之即出。,2011年宏观调控小结： 把抑制通货膨胀摆在第一位；货币政策由适度宽松转为稳健； 落实和执行新国八条政策，同时抑制投资需求，增加供应； 加快建设保障性安居工程住房； 规范商品房预售制度监管。,调控不断加码，但房地产投资依然火爆，能有效的增加供给，住宅受到抑制，商业与写字楼成交量大幅提升,6,持续的调控对一二线城市的销售情况都造成了较大的影响，成交量在三月下滑明显，非限购区成交量影响较小。,7,主要城市2011年1季度成交面积同比变化情况,成都限购区域与非限购区域成交套数同比变化情况,前4月品牌开发商都取得了不俗的业绩，销售量与销售金额都大幅增加,8,4月品牌开发商销售量与销售额度增幅放缓，各项政策叠加效应开始显现，销售量的降低，销售金额的减少，开发商应作出及时的调整来应对日益严峻的市场考验,9,10,近期全国宏观背景,近期成都房地产市场概况,本次房交会概况及分析,近期市场趋势预判,11,近期成都房地产市场概况,近期成都房地产政策及市场表现 2011年成都土地市场情况,2011年1-4月份成都房地产调控政策,12,2011年1-4月份成都市针对房地产出台的宏观调控政策,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2月15日：成都细则出台,3月30日：成都公布今年房价涨幅 低于人均可支配收入增幅,4月15日：关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告,3月18日：四川省人民政府发布关于切实做好房地产市场调控有关工作的通知,4月1日：成都市城乡房产管理局关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,2007年1月-2011年4月成都市近郊商品住宅供销价走势图,2011年前4个月成都房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊，主城区价格一直在高位盘整，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况，可以看出今年4月的供销量处于历史最低值。,13,2007年1月-2011年4月成都主城区商品住宅供销价走势图,房价合理价格：价值线,供销比为1均线,备注：近郊包括温江、双流、龙泉、新都、郫县。,2011年成都房交会前土地供应与成交情况,14,备注:该土地数据为2011.1.1-2011.4.30数据；2011年土地供应中协议、行政划拨土地供应用做保障房的容积率按4.5计算；平均 楼面地价计算中未包含行政划拨用地。,2011年成都房交会前土地市场供应量同比下降34.7%，成交量同比上升22.32%，楼面均价同比下降35.03%；春节过后大力供应保障住房，供应方式为协议与行政划拨。,2011年成都房交会前土地供应与成交情况,15,2011年成都房交会前土地市场以协议与行政划拨方式供应保障房用地共15宗，为限价商品房、农迁房、保障房、新居工程、公租房、廉租房、经济适用房共690亩，将建设约207万方保障房。,备注：1.该数据统计时间为2011.1.1-2011.4.30；2.其中计算总建筑面积的容积率参照成都市已建保障房容积率，统一按4.5计算； 3.该表格宗地编号为方便地图标识，无实际意义.,2011年成都房交会前土地供应与成交情况,16,2011年成都房交会前供应的保障房用地主要分布在三环附近，偏城东区域；其中成华区7宗、锦江区3宗、青羊区2宗、高新区、金羊区、武侯区各1宗。,17,近期全国宏观背景,近期成都房地产市场概况,本次房交会概况及分析,近期市场趋势预判,18,本次房交会概况及分析,本届房交会及参展项目概况 本次房交会成交情况 房交会典型项目表现 参展保障房概况 二手房表现 商业地产典型项目 重点开发企业房交会表现及优惠 春交会购房者心态调查 本次房交会特点总结,展会概况： 2011中国成都(春季)房地产交易会(总第37届) 主办日期：2011年4月29日-5月3日 主办地点：世纪城新会展中心1-6号馆 参展项目： 227个楼盘，9个保障房项目 参展企业： 133家开发商，10家品牌中介，50家家装建材企业，8家营销代理机构 覆盖范围：区(市)县区(郫县、温江、华阳、新都、金堂、新津、龙泉、彭州、蒲江、大邑等)， 成都五城区,2011年成都第三十七届房交会规模介绍,19,项目参展情况,20,本次房产交易会共有227个楼盘参展，较前几届房交会亦有所回升，主要是因为在房交会前夕受政策的影响，在2010年两轮宏观调控，随后的“新国八条”的出台，以及随之而来的便是全国各省会城市、直辖市的限购令推进。而本次房交会参展楼盘的增加、前期形象楼盘的增加，可以看出在国家加大调控力度以来各开发商延迟推盘的时间，观望政府的进一步动作。 本届房交会133家开发商的集中亮相，受政策影响，参展开发商个数较上届房交会有所增加，万科、保利、中海等传统的参会品牌开发商外，招商、中粮等知名品牌房企也分别登台亮相。 “品牌”成为本届房交会的最大亮点之一。,本次房产交易会六大开发商参展阵容依然强势，华润本次参展项目10个，位居六大开发商第一，其次为保利和蓝光，均参展楼盘6个。而万科、龙湖、中海三大开发商均无前期形象楼盘展示；,项目参展情况,21,本届房交会共计227个参展楼盘，环比上届房交会上升26.1%（47个）。其中主城区参展楼盘个数为105个，郊县122个。 本届房交会展示在售楼盘152个，环比上升11.8% （16个）；前期形象展示楼盘75个，环比上升70.5%（31个）。 本届房交会前期形象展示楼盘个数主城区和郊县相对较平衡，主城区为38个，郊县为37个。其中主城区以成华区和高新区位居第一，均为13个形象展示项目，郊县以双流和新都位居第一，均为9个形象展示项目。,各行政区参展楼盘中，高新区的参展楼盘个数最大，达29个，成华区和金牛区分别位居第二、第三，参展项目分别为22个和15个。其它行政区参展项目个数相差不大，大约在13个左右。各行政区中以成华区和高新区的形象展示项目最多，均达13个。而武侯区无前期形象展示项目，其它区域前期形象展示项目在4个左右。 各郊县参展楼盘中，双流、龙泉、新都等近郊的参展项目相对较多，占郊县总参展项目的80.3%。其中双流的在售楼盘和形象展示楼盘均位居第一，在售楼盘19个,占郊县总在售的22.4%;前期形象展示楼盘9个,占总前期形象展示的24.3%；而金堂为远郊参展项目最多区域，为12个（在售楼盘9个，前期形象展示3个），占远郊总参展项目的50%。,现场人气,房交会现场,22,本次房交会为期5天，参展商133家，参展项目227个，其中住宅项目143个，商业项目84个，7个郊区组团； 比预计中还要少的市民前往展会现场看房，人气并不旺，品牌馆的人气也一般； 开发商准备了形式多样的活动和表演，达到吸引人气和宣传的效果； 大多数到场客户持观望态度，看的人多，买的人少； 房产新政下，保障房和郊区楼盘成为了此次房交会受大家关注的热点。,活动采风,房交会现场,23,本次房交会众多开发商准备了丰富的活动，如豹纹女举牌促销、本地笑星演出、加勒比海盗、美女钢琴弹奏等，还有开发商直接把车和车模搬进展厅，有歌曲、街舞、拉丁舞、魔术等多样化的表演形式，以及买房意向登记送彩票、送小礼物等活动，大多数开发商还是惯用美女来吸引人气，对宣传还是起到了一定的促进作用。,24,房交会成交情况,两届房交会销售对比,各面积段销售情况,各建筑形态销售情况,根据数据及经验，将4月29日至5月10日量，认购量界定为此次春交会现场认购量，主城区认购2457套， 23.3万平，近郊认购3820套，35.2万平; 对比上届秋交会，此届春交会各区域成交量下降明显，降幅最高达到73%；仅新都区成交逆市飘红，较上届上涨54%； 从各面积段销售看出，90平米以下刚需产品依旧为市场主力军，尤其是70-90平米产品；郊县改善型产品销售情况较好； 从建筑形态销售看出，中、高层产品几乎垄断市场，成交产品形态偏于单一。,春交会各区成交下滑明显，刚需产品依然主导市场，近郊改善型需求得到释放,25,25,房交会典型项目表现,以上选取此次房交会参展的部分活跃精装电梯项目与40年产权公寓项目两大类型，各项目认购情况为4月29日至5月10日认购量统计； 郊县精装项目主要集中于双流华阳等目前热点郊县区域，空港晶座、海悦汇城销售均破百，逆市飘红； 主城区精装电梯多数为品牌开发商作品，但本次房交会普遍表现不乐观，销售惨淡； 同为主城区产品，40年产权公寓项目异军突起，以其优越的区域位置、面积小、总价低等优势，在此次春交会上有不俗表现。,郊县精装项目潜力初现，主城区精装项目受限低迷，主城区40年公寓项目抢占市场,26,“十一五”期间，全市累计开工建设保障住房5.7万套，其中廉租住房1.9万套，经济适用房1.2万套，限价商品房1.1万套，公共租赁房1.5万套，已完工2.6万套，其余3.1万套将于2012年全全部建成交付使用。 “十二五”期间，全市将加大保障性住房建设力度，共建设保障性住房和实施棚户区改造2000万平米。,保障房建设规模不断加大,限购，加息，提高首付，连续的政策出台使得二手房成交陷入冰点，二手房需求市场受到严重抑制，市场观望情绪浓厚。,27,二手房1-4月销售同比情况,36届与37届房交会销售同比情况,37届房交会各区成交情况,二手房成交的持续低迷让房屋中介公司的业务发生调整，目前都以做租单为主，另外随着市场行情的萎靡，二手房公司也作出了战略上的调整，例如上海的港美联就宣布关闭上海的15家店，退出上海市场，也许新一轮的市场洗牌即将到来。,城市综合体项目集中亮相,28,29,房交会期间保利认购排在榜首，其次分别是华润和万科，中海旗下项目均分布在主城区，受限购影响较大，认购量相对较低。,数据来源：锐理数据4月29日-5月10日认购数据,重点开发商房交会优惠一览,30,在成都版限购令出台两个半月后，成都的购房者已经从最初短暂的观望后进行了分化，部分投资者转向商业地产的投资，改善型购房者继续观望或暂缓购房的计划，刚需购房者已经成为现在市场的购买主力，并集中在成都近郊不受限制的区域购房。购房者对后市的趋势预判为价格将会出现小幅下降。,参加此次房交会的目的,对于本次房交会最关心的问题,希望房交会上有哪些优惠活动,房交会主要关注的产品类型,购房者本次的购房目的,购房