2011年6月银川房地产市场调研报告上

银川房地产市场调研报告,2011年6月27日,城市认知,城市概况 城市交通 城市经济 城市规划 小结,银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市面积110.77平方公里。 银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。,城市概况,银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，区位优势明显。,城市交通,银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。现有4条国道、4条省道从银川境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。,银川将成为东北、华北地区联接西北地区乃至中亚、中东地区的 重要通道，具备发展物流业与贸易业的先天优势。,城市经济总体经济,2010年全年全市实现生产总值763.26亿元，按可比价格计算，比上年增长14.8%。分产业看，第一产业完成增加值41.37亿元，增长6.4%；第二产业完成增加值379.26亿元，增长19.0%；第三产业完成增加值342.63亿元，增长11.0%。三次产业比例5.4:49.7:44.9，对经济增长的贡献率分别为2.2%、63.8%、34.0%。 按照当前区域常住人口为1993088人 计算，2010年银川人均国民生产总值约为38295元，远远高于同期宁夏省人均国民生产总值26160 元水平。,区域人均国民生产总值突破5000美元，进入产业转型与经济高速发展期。,城市经济支柱产业,“十二五”期间，银川市工业将重点发展 “一强四优五新”产业，即：做强能源化工产业，做大装备制造及再制造、羊绒、清真食品和穆斯林用品、发酵及生物制药产业，加快培育新能源装备制造、电子信息、葡萄酒酿造、新材料、家具装饰五个新的增长点。,加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易物流、房地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。,城市经济消费品零售,2010年银川实现社会消费品零售总额225.14亿元，比上年增长19.8%。 在限额以上批发和零售业零售额中，石油及制品类增长61.1%；汽车类增长44.6%；金银珠宝类增长37.4%；食品、饮料及烟酒类增长27.9%；服装鞋帽针纺织品类增长22.7%；家用电器和音像器材类增长21.2%；体育娱乐用品类增长9.9%；通讯器材类下降0.1%。 。,区域消费需求旺盛，汽车、珠宝等高端消费品需求快速增长。,城市经济人民生活,2010年全年银川城镇居民人均可支配收入17073元，比上年增加1358元，增长8.6%。城镇居民人均消费性支出13589元，增长10.7%。城镇居民恩格尔系数32.1%。其中，支出增幅较大的是：交通通讯和教育文化娱乐服务，分别增长23.9%和13.2%。 2006-2010年区域人均消费性支出占人均可支配收入的75%以上，区域居民消费价格指数居全国前列。,人均可支配收入与消费性支出稳步增加，居民消费价格指数在全国36个大中型城市中居前位。,区域规划城市性质,城市规划城市性质,1、城市性质 宁夏首府，全区政治、经济、文化中心；国家历史文化名城；西北地区东部重要的区域中心城市。 2、城市职能 区域中心城市：作为西北地区东部的重要城市，承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能； 重要旅游城市：成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能； 交通枢纽：成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽； 能源化工业基地：承担着最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。 宁夏回族自治区首府：承担着自治区政治、经济、文化和信息中心职能,城市规划城市规模,市域城镇化水平与人口规模 2015年城镇化水平72%，市域总人口220万人。 市区人口规模 2015年，中心城区人口达到150万人;2020年，中心城区人口达到200万人。 用地规模（2011年2020年） 市域：银川市行政辖区总面积为3500平方公里； 中心城区：高速环路以内地区面积为400平方公里； 城市规划区范围：总计2286.5平方公里,城市规划规划布局,总体布局：三纵两横 “三纵”南北向三条轴线 主要包括沿GZ25、G109及包兰铁路形成以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴，沿S305和S201分别形成以生态保护和旅游发展为主两条三级城镇发展轴。 “两横”东西向两条轴线 包括沿GZ35形成联系银川中心城市和宁东能源化基地的二级城镇发展轴，沿G307至灵武吴中二级公路形成联系灵武和宁东能源化基地的二级城镇发展轴。,贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。,四条产业带 东部能源化工产业带 依托宁东能源化工基地，以煤炭、电力生产为基础，以化工产业为主导，以新材料、建材为补充，发展规模经济、技术先进、清洁生产的现代工业体系。 中部综合产业带 以银川经济技术开发区和德胜、望远工业区为主体，重点发展高新技术产业、发酵及生物制药产业、清真食品及保健品和穆斯林用品产业、机械装备制造和新材料产业。依托中心城发展区域性物流中心，建设区域性现代服务业中心，形成特色旅游区和旅游服务业基地。 中部沿黄河产业带 依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。重点发展灵武的羊绒加工业和高端纺织业，同时依托航空港发展物流业。 西部沿山旅游休闲生态产业带 依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。,城市规划规划布局,城市规划规划布局,“南进北拓西优东控” 近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局,银川是是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，区位交通优势明显。,银川人均国民生产总值突破5000美元，进入产业转型与经济高速发展期。,加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易物流、房地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。,对本项目启示： 区域具备较好发展潜力与前景，消费需求旺盛，但居民可支配收入增长相对较慢，将很大程度限制银川未来市场消费。作为区域性大盘，本案应充分利用区位交通优势和市场空白点，率先打造西北区域标杆型休闲旅游购物综合体项目，突破地域与消费能力限制，将客群幅面拓展到宁、蒙、陕、甘。,城市现状小结,区域消费需求旺盛，居民消费价格指数在全国36个大中型城市中居前位。,项目所在贺兰县，处于银川西部沿山旅游休闲生态产业带，重点发展旅游文化休闲及相关服务产业。,房地产市场概况,政策环境 房地产投资环境 开发量 销售状况 土地市场 小结,政策环境,2011年2月23日，银川市颁布“银八条”。 对在银川市已拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭限购第三套住房，其中，人均住房建筑面积低于43平方米的不在计算范围内。对在本市已拥有一套住房的非本市户籍居民家庭，限购第二套住房。此次规定银川市2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。本次银川市制定的新政策，将不足5年转手交易的房屋税收提高。继续加大保障性住房建设，并明确规定保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70。打击性价比不合理性楼盘，将重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。对这类楼盘，住房保障部门将公布其成本构成特别是土地成本，并限制其商品住房备案价格，对处于预售阶段的，取消预售许可。,由于利率的上调及限购令的颁布，银川楼市观望人群增多，外地人购房的数量减少，房屋成交量出现一定程度下降。,房地产投资环境,2010年，银川市房地产开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%。其中，住宅投资116.08亿元，占整体房地产开发投资的72.2%，比上年增长了61.8%；办公楼投资7亿元，比上年增长了85%；商业营业用房投资20.7亿元，比上年增长了54.4%；其他用房投资17.05亿元，比上年增长了128.7%。,房地产开发投资处于高速增长阶段，办公、商业类用房投资增长率高于50%。,施工、竣工面积,自2007年开始，银川房屋建筑施工与竣工面积呈快速增长态势，年平均涨幅在13%左右。 2010年，区域市房屋建筑施工面积为1637万平方米，增长25.1%；房屋建筑竣工面积649万平方米，增长12.3%,2010年区域施工面积仍保持较快增长，竣工面积增长速度回落，市场推盘速度放慢。,房地产销售状况,2010年，全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低,2007-2010年银川市房屋销售面积和均价增长较快， 2010年，银川市房屋销售均价达到4234元/,增长率为12.7%。,银川宜居生活环境及商品价格洼地效应，吸引大量宁夏周边区域客群投资置业，带动商品房销售面积及价格的大幅提升。,土地市场基准地价,2009年银川市商业用途基准地价图,土地市场基准地价,2009年银川市住宅用途基准地价图,土地市场成交状况,区域2009年至今招拍挂成交土地约1735万平米，其中商服类用地约767万平米，住宅类用地约968万平米。,土地市场市区土地成交,银川市区2009至今成交土地约750万平米，其中住宅用地成交楼面价集中在1000-1500元/，商服用地楼面价集中在2000-2700元/。,土地市场贺兰县土地成交,贺兰县2009年至今出让土地约200万平米，2011年出让商服类用地主要用于批发市场及汽车4s店等建设，政府对大体量商贸物流类项目支持力度较大。,2011年成交商服类用地楼面地价集中在400-550元/平米左右，普通商品房用地楼面地价在150-550元 /平米左右，容积率普遍低于2。,房地产开发投资处于高速增长阶段，2010年办公、商业类用房投资增长率高于50%，但受宏观政策影响，目前涨幅出现回落,银川宜居生活环境及商品价格洼地效应，吸引大量宁夏周边区域客群，带动商品房销售面积及价格的大幅提升。,银川近两年土地供应量及实际开发量均较大，商业地产开发进入热点期。,对本项目启示： 项目面对较好的城市投资环境与开发时机，但目前项目周边区域目前配套设施及整体商业氛围较弱，且前期投入成本较大，因此，本案应争取更多政府支持，引入实力合作伙伴，前期针对市场需求打造快销类产品，迅速回流资金，平衡投资风险。,银川房地产市场小结,贺兰县属于价值洼地区域，开发成本较低，区域地产项目具备较高发展潜力与升值预期。,住宅市场现状分析,总体市场格局 西夏区市场现状 金凤区市场现状 兴庆区市场现状 永宁县市场现状,市场格局,贺兰县 产品趋向多样化，含中高 端普通住宅及少量别墅。 兴庆区 以景观豪宅、高端公寓、别墅与高端商业、商务项目为主。 金凤区 以高端小户型公寓、景观豪宅及别墅项目为主。 西夏区 工业区，以学区中低档普通住宅为主。 永宁县 以保障性住房及普通住宅为主。,西夏区市场现状,西夏区市场现状,区域特征：西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目