2008年上半年长沙房地产市场分析报告

2008年上半年长沙房地产市场分析报告 7/23/2008,目 录 一、2008年长沙房地产政策解读及总结 二、2008年上半年长沙房地产市场数据分析 三、2008年下半年长沙房地产市场总结及发展预测 四、2008年1-6月长沙房地产交易情况分析 五、2008年7月长沙房地产商品住宅价格分析,2008年上半年房地产政策回顾及解读,一、湖南省国有建设用地储备办法7月1日起施行 湖南省国有建设用地储备办法自2008年7月1日起施行。将加强土地调控，促进土地节约集约利用。国有建设用地储备，是指县级以上人民政府依法采取收回、收购以及征收等方式，将国有建设用地纳入政府国有建设用地储备，以保障集中统一供应土地的行为。国有建设用地储备范围包括，依法无偿收回、补偿收回或置换的国有建设用地；政府依法行使优先购买权收购的国有建设用地；以市场方式收购的国有建设用地；已规划为建设用地并依法办理了转用手续的国有未利用地；在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施城市规划而依法征收的土地；国有建设用地使用权出让合同中约定收回的国有建设用地；其他依法可以纳入储备的国有建设用地。违反法律以及该办法规定，拒不交还应当依法收回的土地的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令限期交还；逾期仍不交还的，处以每平方米10元以上30元以下的罚款。 政策解读：规范土地储备流程，严格控制土地供应。,2008年上半年政策回顾,二、不缴维修金 禁拿房产证 2008年4月，长沙市物业维修资金管理中心下发通知，要求进一步加强物业维修资金交存。为了解决归集前置之前的历史遗留问题，进一步加强物业维修资金交存，该中心今日下发通知，要求各开发、建设单位立即对本单位物业维修资金代收代缴情况进行全面清查，将清查情况登记造册后报该中心，并于今年4月1日前将已代收的物业维修资金全额交存至该中心专管账户内。4月1日后，未按规定交存物业维修资金的，将暂缓办理其物业维修资金相关手续。该项手续办理将直接影响楼盘栋证办理。 政策解读：这是继2007年9月将物业维修资金归集前置后，该中心保障购房者维修资金安全采取的又一强力措施。,2008年上半年政策回顾,三、长沙市征地补偿实施办法于2008年4月1日起施行 长沙市征地补偿实施办法经第13届人民政府第3次常务会议通过，于2008年4月1日起施行。征地补偿标准主要分为两大类。长沙市征地补偿实施办法规定，征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。住宅房屋补偿费由房屋补偿费、房屋装（饰）修及室内设施补偿费和购房补助费三部分组成。 四、全面实施自购住房组合贷款政策等系列新举 长沙市住房公积金管理中心正式对外公布，长沙市住房公积金管理中心全面实施自购住房组合贷款政策、提高贷款金额、缩短贷款办理时间等一系列新举措。这一系列措施的公布，主要是为了简化购房者办理公积金手续，更便于购房者使用公积金贷款。,2008年上半年政策回顾及解读,五、2008年7月22日，长沙人民政府出台关于促进我市房地产业健康发展到的若干意见 ，四大楼市政策出台； 1、城市无房困难户可获8万元购房补助； 政策解读：这对于启动房地产市场，盘活市场存量房，特别是对二手房市场将会产生积极影响； 2、二手房政策交易税调整为1.1%； 政策解读：二手房交易综合税下调，对于刺激市场的作用不言而喻，既有可能提将释放一部分消费者的购房欲望； 3、多项房地产税费减免或延迟收取； 政策解读：这一政策的出台，传递的市政府对于长沙房地产市场发展大力支持的态度，就面对资金压力的开发商而言，无论是哪一方面的开支减少，都意味着可以在今年的房市严冬中支撑多一点时间，等待着行情复苏的到来。 4、公积金贷款首付比列将为20%。 政策解读：这一政策的出台，将使得长沙市住房公积金贷款成为市民购房最重要的金融工具之一，对于自主需求的观望消费者而言，这将会促动他们重新考虑是否重启购房计划。,小结：从2005年3月至今，不同的各种宏观调控政策不断颁布、实施，说明政府对控制地产泡沫、抑制房价过快上涨的态度非常明确。诸多政策的出台，对长沙房地产的影响主要表现在以下几方面： 1、因政策的不稳定性，导致开发商不确定因素太多，致使开发节奏放缓，销售周期后移，开发商资金压力加大。 2、刚性需求将成为今后23年市场需求主体：出于市场各方对中央调控的后续配套政策和措施的不可预见性，市场投资热情受到抑制，自住型购房消费观望心态增强，二次及多次以上置业者的市场主体地位将被首次置业或其他刚性需求置业者所替代。 3、中小户型将成为市场主流产品，市场竞争进入白热化。 4、产品创新压力加大，同质化竞争激烈，催生户型创新。 5、房贷从严，将影响房地产业开发投资的资金保障和社会购买能力。长期来看，会形成优胜劣汰的市场进化。,2008年上半年政策回顾及解读,2008年上半年长沙房地产市场数据分析,2008上半年市场供应情况（批准预售套数）,2008年上半年批准住宅预售面积约481.46万m2，同比增长58.25% ，套数约为35422套，市场供应量大幅增长。,2008年1-6月长沙商品住宅去化情况,2008年上半年长沙房地产市场数据分析,2008年上半年长沙房地产市场数据分析,1-6月长沙市共成交住宅期房39325套，与2007年下半年环比跌幅为-28.5%，其中雨花区成交套数最多为14613套，芙蓉区成交最少为4836套。,2008年上半年长沙房地产市场数据分析,2008年1-6月长沙商品住宅销售价格统计（元/）,2008年上半年长沙房地产市场数据分析,1-6月各区商品住宅价格（元/平米）,1-6月长沙市房地产均价3978元/，其中6月比5月价格环比约有下降，跌幅为-2.8%。,一、房地产投资与开发量依然增长较快 2008年上半年预计完成房地产开发投资约195亿，与去年同期相比增长约30%，商品房施工面积约3800万，其中新开工面积面积约1040万，竣工面积约320万，同期比分别增长约44%、102%、9%。 二、供大于求局面凸现，市场出现“供升销跌”的局面，市场形势严峻 2008年上半年，商品房供销比为1.62：1，其中住宅供销比1.65：1 全市商品房累计批准预售561万，同比增长约58.25%，其中住宅批准预售481.46万，同比增长58.25%； 同期全市商品房累计销售347.74万，同比减少28.89%，其中住宅销售291.4万，同比减少28.20%，住宅销售成交金额为105.90亿元，同比减少11.45%。 分区来看，除芙蓉区，其他各区商品房批准预售量同比增幅均超过70%，特别是开福区，批准预售量是去年同期的2.2倍。但各区销售量均有不同程度的下跌，其中岳麓区、芙蓉区同比减幅较大，达到30%以上。,2008年上半年长沙房地产市场分析总结,三、房价上涨势头得到明显抑制，价格基本稳定； 2008年上半年，全市商品房均价为4410元/平米，其中商品住宅均价为3978元/，与去年同期相比上涨924元/，但从上半年各月均价来看，住宅月均价基本稳定在4000元/,房价上涨势头得到明显好转。 目前销售较为良好的主要是价位在35004000元/的普通商品房和价位在5000元/以上的高档物业。 四、宏观调控政策作用逐步凸现， 受90/70%政策影响，紧凑型、中小户型产品供应量逐步增多； 2008年上半年累计住房供应套均面积为104.87，同比缩小1.47%，销售套均面积为111.21，同比缩小0.28%；全市所有户型供销比均大于1，特别是60-90户型供应所占比列增大，比去年同期增长了4.95个百分点，目前已成为全市供应量第二大户型区间。但是从市场看，消费最旺盛的依然是90-144之间的实用户型 。,2008年长沙房地产市场分析总结,五、房价上涨势头得到明显抑制，价格基本稳定； 2008年上半年，全市商品房均价为4410元/平米，其中商品住宅均价为3978元/，与去年同期相比上涨924元/，但从上半年各月均价来看，住宅月均价基本稳定在4000元/,房价上涨势头得到明显好转。 目前销售较为良好的主要是价位在35004000元/的普通商品房和价位在5000元/以上的高档物业。 六、宏观调控政策作用逐步凸现， 受90/70%政策影响，紧凑型、中小户型产品供应量逐步增多； 2008年上半年累计住房供应套均面积为104.87，同比缩小1.47%，销售套均面积为111.21，同比缩小0.28%；全市所有户型供销比均大于1，特别是60-90户型供应所占比列增大，比去年同期增长了4.95个百分点，目前已成为全市供应量第二大户型区间。但是从市场看，消费最旺盛的依然是90-144之间的实用户型 。,2008年长沙房地产市场分析总结,一、市场供需结构还将继续失衡，市场放量巨大，竞争趋白热化 1、近年来新开工面积逐年增加，2008年或将形成史上供应高峰，预计全年商品房批准面积有望突破1000万，达到新的供应高峰值。短期内，供需结构还将继续失衡； 2、商品房价格涨幅趋缓，区域和品质将差异日显竞争力； 3、为防范通胀风险，国家货币政策将进一步从紧，虽有民间资本补充，但仍不能完全解决房地产开发的资金压力； 4、高通涨、利率倒挂，股市持续下跌，房地产保值增值能力将进一步凸现；,2008年下半年市场预测,二、长沙商品住宅价格涨幅逐渐趋缓，但房价下降空间不大，中长期向好的态势没有改变 1、购房者的观望与开发商的价格保卫仍在角力，下半年或将打破平衡； 2、两型社会建设催生新的刚性需求，消费需求将逐步释放，市场趋向明朗； 3、在政府不出台重要扶植政策的情况下，二手房市场前景将不堪明朗； 4、短期内租赁市场将保持活跃，市场秩序将进一步规范。,2008年下半年市场预测,2008年下半年市场预测,三、宏观调控继续，投资购买减少。刚性需求将成为市场主体，首次置业人群可能将成为市场主要群体。 四、受新政影响，90以下中小户型所占比例将大幅提高，中小户型将竞争激烈，户型的创新和品质的提升将成为竞争首要条件。 五、未来长沙楼市供应将以中档住房为主，中档住房行情看好；中低档住房未来开发量增大，但整体供求平衡；高档住房的开发在经济环境和城市定位的作用下，存在着上升空间。 六、外来资本加大垄断局面。京、浙、粤、港四方地产豪强火拼本土湘军。品质地产、主题地产，渐成楼市主流声音。,2008年7月，全市商品住宅价格统计论证 论证方法： 1、长沙房地局政务网7月公布的数据汇总统计 2、分区选取市场上部分在售商品住宅楼盘进行价格统计,2008年7月房地产市场交易统计,一、成交套数统计,7月，本市商品房成交套数为7254套，从各区成交量看，雨花区成交量最大为2546套。,小结：本月，本市商品房住宅均价为3946元/平米，其中芙蓉区价格最高为4758元/平米，雨花区价格最低为3326元/平米。,2008年7月房地产市场交易统计,一、成交均价统计,2008年7月房地产市场交易统计,小结：从成交套数和成交价格综合来看，雨花区成交套数最多，成交均价也最低；芙蓉区成交套数最少，同时成交均价最高。这说明，价格仍然是购房者关注的最重要的因素。,一、成交套数和均价综合统计,2008年7月部分在售楼盘价格统计,2008年7月市场部分在售楼盘价格统计,2008年7月市场部分在售楼盘价格统计,总结： 本报告选取了市场上近40个在售楼盘价格进行统计，得出2008年7月全市普通商品房住宅价格为：4624元/平米；与房地局公布数据（住宅平均价格3978元/平米）有较大出入， 主要原因如下： 1、房地局统计的数据为最终成交价（含折扣、优惠等）；而本次统计为市场表价（网上调查及电话询问）； 2、房地局统计数据为1-6月时间段价格，本报告统计的是7月份时点价格，所以数据有出入； 3、销售合同在房地局备案有滞后性，有可能部分合同为2007年签订，2008年才到房地局备案； 4、房地局公布的统计数据包括目前在售的经济适用房（如：鄱阳小区） 5