2009年9月全国各大城市住宅市场月度报告

住宅市场月度报告 2009年9月,战略与投资管理部 2009年10月12日,近期市场分析,目录,9月，14城市住宅成交额环比-8%，同比08年+172%，比07年+1%，金9不金,09年,08年,07年,12月,11月,10月,9月,439,8月,455,7月,507,6月,664,5月,630,4月,-2%,3月,506,2月,229,1月,-8%,558,0%,-1%,+15%,+17%,+76%,+34%,* 14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉 资料来源：各地房管局、战投部分析,14*城市住宅成交额变化趋势 单位：亿元,价,9月，14城市住宅成交面积环比-4%（已是连续第4个月下降），同比08年+106%，比07年-17%；成交价环比-5%，同比08年+32%，比07年+21%,09年成交面积,08年成交面积,07年成交面积,09年成交均价,08年成交均价,07年成交均价,11月,12月,10月,8月,9月,1,282,1,333,6月,7月,5月,8,562,4月,3月,2月,1月,-4%,-6%,-2%,-8%,* 14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉 资料来源：各地房管局、战投部分析,14*城市住宅成交面积和成交均价变化趋势 单位：万平米、元每平米,9月，14城市成交价格下滑的原因，主要是深圳、广州、上海、北京成交价格相对较高的四城市成交占比下降,9月大部分城市供应大增而成交略降，使得14城市成交批售比环比大幅下降至1以下，结束连续供不应求状态,09年,08年,07年,1.0,12月,11月,10月,9月,8月,1.42,7月,6月,5月,4月,3月,2月,1月,0.86,* 14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉 资料来源：各地房管局,14*城市住宅成交批售比变化趋势 单位：0.00x,9月，14城市批售面积环比增加60%，成交面积环比减少4%，造成成交批售比大幅下降,%,0812,0806,0801,0710,0909,14城市成交价格增幅,万科成交价格增幅,=,×,0801,0710,0909,26,0812,0806,14城市成交额变化,万科成交额变化,去年同期万科积极出货，因而成交额基数较高，使得9月万科成交增速远低于14城市,万科成交价格增幅,14城市成交价格增幅,0909,106%,0710,0812,0806,0801,* 14城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉 资料来源：各地房管局,14*城市和万科成交额、成交面积和成交价格历年变化对比 单位：百分比,9月，万科10城市平均市场占有率3.85%，环比升0.6%，同比大降4.2%。根据前三季度情况估算，万科09全年全国市场份额将降至2%以下,0901,06,0801,7,09,0901,06,0801,09,2,0901,06,0801,09,12,0901,06,0801,2,09,0901,06,0801,09,6,0901,06,0801,09,6,0901,06,0801,09,1,0901,06,0801,09,7,0901,06,0801,09,5,0901,06,0801,09,4,深圳,广州,东莞,上海,杭州,南京,北京,天津,沈阳,武汉,* 本报告市场占有率均指成交金额占有率 资料来源：各地房管局，集团财务部,假设万科四季度的月均成交和9月份持平，则万科的年度销售额 619.3亿元； 假设全国09年1-8月住宅成交额占全年的比例和08年一致，则全国09年成交额将达35103亿元，万科市场占有率将降至2% 以下,格,09年前8个月，主要同行成交旺盛；特别是绿城，成交额(287亿)首次超过保利,12,16,53,47,50,-40%,-12%,27,62,44,58,+32%,17,-17%,0907,34,0904,0905,42,63,0906,0901,0902,31,0903,40,0908,35,-45%,+1%,-5%,-29%,保利,万科,绿城,+30%,+115%,+153%,+80%,中海,08年1-8月,09年1-8月,09年1-8月，绿城签约成交额287亿人民币，首次超过保利；认购金额则已达到315亿 8月，万科成交额环比-5%、中海-12%、绿城+32%、保利+1%；和成交高峰6月相比，万科成交额-29%、中海-40%、保利-45%，绿城-17%（降幅最小）,成交金额,成交价格,绿城,中海,保利,万科,资料来源：各公司公告、战投部分析,2009年1至8月同行签约金额 单位：亿元、元每平米,）,十一黄金周，不少城市举办房交会，促使成交量同比上升,北京,26%,-54%,杭州,重庆,165%,522%,148%,深圳,56%,上海,苏州,-19%,成都,09年（左轴）,08年（左轴）,同比变化（右轴）,国庆,国庆前一周,+76%,+21%,日均销售面积（万平米）,日均销售套数（套）,杭州今年上半年以来的统计口径中新增两个区域，因此成交量大幅上升，深圳、成都、上海、苏州今年十一有房交会 从深圳假期成交结构分析，成交套数环比上升了76%，明显高于成交面积21%的增幅，说明小户型成交活跃,资料来源：投行报告、战投部分析,主要城市国庆期间销售情况 单位：万平米每天、百分比,深圳国庆期间销售情况 单位：万平米、套,天津房交会：参展楼盘比春交会多，大盘活跃；虽然价格有提升，但以自住产品为主，促使成交创07年房交会以来的最高值,08年秋,08年春,07年秋,09年春,09年秋,07年春,参展楼盘（左轴）,成交面积（右轴）,07年春,07年秋,08年春,09年秋,09年春,08年秋,成交面积：本届房交会各物业类型成交面积、成交金额创2007年以来最好成绩 参展开发商：本届参展开发商45家，比09年春季房交会增加了8家；本届参展项目为55个，比上届增加5个 大盘活跃：新上市和即将上市大盘项目逐步成为主角。天山水榭花都、星耀五洲为了增强客户对区域的认可度，都在房交会上占据了有力地形 价格提升：各项目价格开始普遍飚升，老项目如富力城价格由15000元/上调至16500元/，尚未上市的格调艺术领地对市场释放的价格达到9000元/，大大的超出区域商品房成交均价。 客户特征：刚性需求导致中小户型充斥市场，并成为市场供需焦点；自住及改善类客户在价格持续攀升后，观望情绪渐浓；而投资类客户由于近期政策调整，也日趋谨慎,房交会参展企业 单位：家,房交会期间参展楼盘和成交面积 单位：个、万平米,* 2009天津秋季房地产展示交易会9月8日12日 资料来源：一线公司、网络,沈阳房交会：参展楼盘比夏季房交会多，到访客户和参展产品都刚需为主，成交面积创07年来最高值,09年秋,09年夏,09年春,08年冬,08年秋,08年春,07年冬,07年秋,07年夏,07年春,成交面积,参展楼盘,成交量：09年秋交会，成交面积和金额创07年来房交会之最 品牌开发商：本次房交会品牌开发商热情不高，中海、华润、瑞安等未现场布展，参展的品牌开发商主要以推出新品和扩大市场影响为主要目标，如远洋、保利、亿达、万达等 成交结构：近期市场内大户型产品成交逐步上升。90120平产品占整体比例依旧很大；120平米以上面积段产品成交面积增长 价格：本届房交会并没有出现以往的降价打折潮，相反整体价格有较明显的上涨趋势。从近期市场情况来看，沈阳大部分项目的价格波动上升，或向市场释放涨价信号 客户特征：到访客户以刚需为主；改善和投资类客户观望情绪浓厚,90以下,90-120,120-144,144以上,09年秋,37%,10%,09年夏,39%,9%,09年春,40%,6%,房交会期间参展楼盘和成交面积 单位：个、万平米,房交会期间各成交面积占比 单位：百分比,* 2009沈阳秋季房地产展示交易会9月15日-19日 资料来源：一线公司,成都房交会：参展楼盘比春交会少，但成交延续春交会火爆势头，成交额同比08年秋交会+55%，与09年春交会持平,-19%,-25%,08年春,07年秋,07年春,08年秋,09年春,09年秋,房交会期间参展企业和参展楼盘 单位：个,房交会期间意向成交面积和成交金额 单位：万平方米、亿元,* 2009成都秋季房地产展示交易会10月2日-6日 资料来源：一线公司、网络,参展楼盘,参展企业,+55%,+1%,09年春,08年秋,09年秋,08年春,07年秋,07年春,意向成交金额,意向成交面积,深圳房交会：参展楼盘较少，本地盘只占55%，其中龙岗占一半；且高端项目多，促销力度小，造成量缩价涨,09秋,09年春,08秋,外地项目占一半：共65个楼盘参加，其中深圳本地36个楼盘 高端项目多：参展项目中别墅、豪宅项目占46%，结构高端化；另外形象项目在此次展会中的比例达到48%，未来供应量将比较充足 促销力度小：开发商普遍无意促销，8成以上楼盘延续平日价格策略，基本无额外国庆优惠，主要采取现场抽奖的形式吸引客户,房交会期间参展楼盘和地域分布 单位：个，百分比,房交会期间新房成交套数 单位：套，元每平方米,* 2009深圳秋季房地产展示交易会10月1日-5日 资料来源：一线公司、网络,参展楼盘,22%,惠州,3%,珠海,12%,东莞,3%,中山,5%,海南,55%,深圳,5%,盐田,17%,南山,3%,罗湖,11%,福田,47%,龙岗,17%,宝安,09秋,09年春,08秋,12,000,成交价格,成交套数,北京房交会：和春交会比，秋交会外地盘多，一线品牌少，自住产品少，价格高且促销力度小导致成交量下降,异地楼盘抢眼：本次房交会汇集了百余个来自北京、天津、河北、辽宁、山东、海南和国外的房地产项目参展，其中北京项目仅占到40% 一线品牌减少：对比春交会，秋季房交会除了绿地、龙湖、富力外，万科、远洋、中粮等一线品牌开发商秋交会均未参展 参展项目价格高：今年秋交会北京项目价位区间为7000元-30000元/平方米，整体均价约为13300元/平方米；而春交会北京项目价格在5500元至24000元/平方米，整体均价约为7649元/平方米 居住型产品少：此次参展项目多为别墅、投资型公寓、和其他外地旅游二居项目，自住产品较少 促销力度小： 与今年春夏两季房展会相比，折扣幅度很小，最低折扣仅为9.5折。其中，北京项目全款平均折扣为9.7折，按揭平均折扣为9.85折,1,291,1,297,北京外,1,811,北京项目,-28%,09年秋,09年春,北京外,北京项目,-14%,北京项目,6,064,北京外,14,700,11,600,+27%,房交会期间成交套数 单位：套,房交会期间成交面积 单位：万平方米,房交会期间成交价格 单位：元每平方米,40%,25%,25%,10%,山东、威海、河北,北京,辽宁、天津、海外等,海南,各地参展楼盘占比 单位：百分比,* 2009北京秋季房地产展示交易会9月3日-6日 资料来源：一线公司、网络,武汉房交会：参展楼盘比夏季房交会增加42%，但成交面积比08年秋交会-32%，比09年春交会-6%,09秋,09春,08秋,+42%,品牌开发商集体出席：万科、长城建设、南国、保利、宝安地产等武汉20强企业集体出席 中心城区楼盘过半：75个楼盘参会，参展楼盘数量约占全市在售楼盘的1/4；其中中心城区43个楼盘，为历届房展会之最 郊区楼盘优惠多：接近一半的郊区楼盘价格狂打折扣促销，