2009年12月青岛房地产市场研究报告_25ppt

2009年12月 青岛房地产市场研究报告,前言,地产泡沫化日趋严重，房价增长过快，国家领导人表态抑制，购房者再次持币观望 08年为了度过经济严冬的中国十大产业振兴计划，虽然没有把房地产行业列入其中，但随着国家大力振兴相关产业以及全国的交通路桥等设施的建设，加速了全国土地市场的拍卖，2009年全国土地市场拍卖达到高峰，在全国各地，以及青岛本地各个区域间出现了相当多的地王现象，伴随着土地市场的热度增加，房产市场也持续升温，房价日趋上涨，消费者投资方向也由证券市场转化到房地产市场，商品房销量一度上涨，以青岛本地来看一月份到二月份的观望期过后持续五个月的上涨趋势，但在8月份达到小高峰后出现转折，萎靡不振的“金九银十”促使开发商加大了推广和优惠幅度，在11月又拿到了近万套成交的良好业绩，但11月的成交很大一部分来自于政府限价房和经济适用房的房源。究其原因来自政策面的对房地产企业囤地现象予以惩处，对贷款政策的严管，以及对经济适用房的房款都是其中因素。随着温家宝总理在年末的发言主题“抑制高房价，打击囤房”让更多的中小开发商遭受痛击，与此同时加快了开发商建造步伐，但对2010年房地产市场的政策至今没有官方公布，相对而言，包括青岛本地的一些地方政府不断的放出相关房地产利好消息，未来的2010年的房地产市场究竟如何发展，又变得不可预计。 洋浩观点： 未来的市场趋势不明显，但不管国家在未来的房地产政策如何放出，适度的减少负债，增加现金流，控制投资节奏在2010年的房地产市场是较为稳健的应对措施。针对开发区市场而言从08年开始的放量以及09年的热销早已过度的透支了购房刚性需求，09年地价和房价的增幅之迅速也超乎想象，自住比例降低，租售比例过低也都预示着开发区房产泡沫现象的严重，虽然本地政府表态要继续延续相关购房优惠政策，未来究竟怎样还有待市场的,青岛房地产市场状况,青岛房地产开盘（加推）状况,青岛各区域板块状况,市场成交情况统计分析,重点关注楼盘信息追踪,房地产相关政策新闻分析,地产营销推广浅析,目录,·青岛房地产市场状况-总体成交走势,虽有下降但仍在高位运行,岁末的青岛楼市可谓又一次让人出人意料，11月楼市的小阳春在12月又一次的被消磨，根据以往经验，人们习惯于从岁末的楼市动态来预测未来一年的地产走势，但随着本年度楼市的大起大落，房价地价的突飞猛涨，政策面的先扬后抑，让这些习惯预测的人们众说纷纭，一时间又摸不到头脑。 本月青岛市商品房共计销售9026套，销售面积913655平方米，相对于11月的9844套虽然减少818套，环比下降8.31%但仍旧在2009年年度销量排行中位居高位。 随着青岛城市建设的快速发展，过度透支的购房刚性需求日渐显现出来，市区过高的房价迫使城市居住区外拓，但过热的购买同样拉动着周边市场房价的飞涨，青岛地产行业的泡沫化日趋严重。,·青岛房地产市场状况-区域成交走势,新都心形成，城郊，市郊节节开花，中小户型偏爱有家 从以上统计表格不难看出，12月青岛市场以四方区为成交主力，胶南，城阳，黄岛区的物业相对销售较好，青岛市商品房销售主要成交面积集中在60-120，120-144的商品房也占有一定的市场比例，市民对房价的接受程度普遍集中在4000-5000元以及6000-8000元左右，由于市场上低价产品相对较少，高端物业比例较少，所以这两个价格区间的物业所占比例并不高。,·青岛房地产市场状况-商品房销量分析,12月青岛市商品房销量Top10,12月青岛市内四区商品房销量Top10,从左侧青岛市商品房以及市区商品房销量统计数据可以看出，青岛市购房主要集中在周边区域，之前报告中提到的市南区作为青岛沿海一线的高端物业面临着有价无市的尴尬境地，一方面大量的宣传推广无法有效的吸引住本地客群，另一方面过高的房价也不被本地市民看好，虽然本月内青岛市政府公开了要将青岛市房地产优惠政策延伸到2010年年底，但也仅仅是执行草案的公布，并没有形成真正的决议性表态，在市南区超常态增长的房价面前，岛城市民也作出了较为明智的选择，在海边出生长大的城市居民对大海再强的依恋也无法支撑购买超高端物业的热情。与此同时，四方区，李沧区的房屋一直以来的热销，化解了市区居民的购房刚性需求，四方区大力进行区域建设，其新都心概念已经初具雏形，保利百合花园以其品牌和产品本月又一次荣登榜首，在销量，销售面积，成交金额上均为榜首。青岛居住区外拓的形式在本月画上了一个完美的句号，黄岛区的楼市从2008年的年初就告别了萎靡状态，08，09年涨势良好，个盘销售量猛增，其中比较有代表性的就是省房凤凰城，鲁商蓝岸国际，本月凤凰城荣登桂冠，鲁商蓝岸国际已经销售一空，正酝酿加推货品，在其区位的盛世江山也将在近期现市。,新都心格局，城市居住区外拓已形成，高端物业叫好不叫卖,·青岛房地产市场状况-各区市销量统计,·青岛房地产市场状况-区域点评,本月最大亮点是延续上月销冠的保利百合花园，其保利地产的品牌效应加之位于青岛新都心的青岛四方区地理位置，相对较低的价格和较高的居住品质，成为其连续领跑本月市场的销售冠军的保证之一。 市南区：本月市南区较上月销售有所提高，主要集中在中端物业，中海银海一号，海信金色慧谷，璞园，中央国际等中端楼盘销量较为理想，高端物业方面并无实效增长，凯悦中心虽在岁末推出其12-24层保留房源，但销售情况仍不乐观，佰御都优势户型已经销售一空，万丽海景小户型销售较好，大户型仍旧成交平平，东海路九号持续低迷，由此可见，青岛消费者对超高端海景物业兴趣度并不太高，尤其对其写字间格局的户型不为满意，佰御都体量较小，内部装修现代感强，空间利用好，在写字间格局的豪宅市场中一枝独秀。 市北区：万达39克拉综合体项目11月底开门纳客，对其本身的写字楼形成了一定的销量刺激，同时也带动了周边项目如花好月圆，锦绣华城，海尔尊园等，由此可见，商业配套设施的完善对房地产市场的冲击力度。天福时代阳光在11月底开盘后紧追赶上，本月取得不错的销售业绩其优越的地理位置和现代化的物管系统是成就热销的关键元素之一。 四方区：四方区的旧厂房搬迁工作进展速度很快，同时间推出相对较低价格的商品房产品，在一定程度上满足了市区购房者在市南市北买不起房却有不愿意去李沧城阳这些相对远离市区却又价格飞涨城区的弊端，加上四方区政府对本区开发力度的不断加强，城市新都心的地位已经逐步形成。后期连城海岸，中海清江路项目等一系列项目入市将会形成新一轮的冲击。 李沧区：李沧区的房产在2009年一直是水涨船高，新地王不断涌现，还一度出现了退一批空一批的销售热潮，在楼盘项目热销的背后，我们不难看出，初期的李沧区购房是解决新置业客群的买不起房问题，而后随着大量的购房者涌入，接机炒房的人也开始对此区域关注，价格涨势疯狂，随着CLD格局的不断完善，以及相关配套设施的投入使用，相信伴随着地铁沿线的二期改造工程以及各大地产商不断涌入，李沧楼市不久便将突破万元关口。 西海岸：以开发区和胶南为代表的西海岸片区从08年被关注到09年疯涨已经形成了较好的销售态势，但区域内配套设施相对较差，楼盘品质较为一般，随有景观资源和相对较低的人口密度作为宜居点，但脱离实际的房价和空置率较高的居住现状，无疑成为泡沫的负面，过度透支了海底隧道和跨海大桥带来的刚性需求，形成一种本地人买不起，外地人买了不住，投资客无钱可赚开始担忧的现状，危险度较高。随着外来移民和隧道通车形成的新一轮购房热情，未来的西海岸市场喜忧参半。,·青岛房地产市场状况-区域市场总结,随着青岛市计划单列市的确立，以及相关政府刺激房地产市场发展的举措不断涌现，青岛房地产市场日趋白热化，凭借其自身优越的滨海资源而形成的滨海豪宅市场日趋白热，各个高端楼盘随在开盘之日形成较好销量但在后期运作时均表现平平，随有着不错的销售额业绩和面积，但销售套数却表现一般，究其原因主要为大面积和高单价。青岛的海景住宅单纯靠景观很难吸引青岛本地客群，但青岛城市发展速度较快，吸引了一部分内陆客群到青岛置业，但这一部分客群并不是青岛住宅市场的购买主力，青岛本地居民收入水平并不太高，在房产价格疯涨的逼迫下只好选择外拓购房，由此形成了四方，李沧，城阳等地区的热销，此区域的热销一方面是可开发面积较多，知名地产商的进驻以及品质较好的楼盘也是众相追捧的原因之一，可发展速度过快房价涨幅过快也是值得警示的信息之一。即墨滨海大道沿线，崂山区的住宅也在09年快速增长，形成了鳌山，温泉镇等等高品质豪宅社区，无疑会吸引青岛高端客户的眼球。 纵观青岛房地产市场，可以看到一路追涨的态势，新商业中心的形成对商品房形成增量，轨道交通的建设也对商品房销售增量提供了有力的支撑点，城市居住中心不断外拓，势必对城郊市场形成较好的发展，但由此产生的过度投机和地产泡沫也是值得众多开发商警示的问题。 西海岸市场发展较快但其商业配套无法满足住房者需求也是弊端之一，所以在西海岸市场形成了空置率高，出租收益比较低的情况，由于交通的不便，市区居民大部分都是以投资购房的态度认购西海岸住宅项目，但伴随着海底隧道的建成在即，区域市场未来如何发自按，变得旧不可预计。,·青岛房地产开盘/加推情况,·青岛房地产开盘/加推情况,时值年末并没有太多的新盘选择在这个时间入市，只有部分楼盘在这个时间加推其产品，延续热销状态。中高端楼盘也趁着年底的时节和其客户搞联谊活动。 洋浩观点： 12月是一个多节日的月份，在这个月也是比较适合和业主搞情感营销互动的日子，平安夜，圣诞节，狂欢夜，元旦等等的节日节点除了各个地产公司在搞一些内部的年度总结会之余，也会和业主以及准客户之间做一些活动性的年底活动，虽然中国不是一个传统的基督教国家，但是随着改革开放现代化国际化程度的进程，圣诞节这一节日已经在青岛形成了根深蒂固的市场氛围，元旦亦是如此，青岛人的节日习惯表现为圣诞和朋友同事一起过，元旦和家人一起过，伴随着一些聚餐，表演，还有自驾游的形式，充斥着节日气氛。,Real estate Report Qingdao 2009-09,YHO综合考虑青岛市相关中高端楼盘以及大体量综合体， 重点关注楼盘罗列如下：,瀛海帝景 伊莎贝拉公馆 维多利亚广场 万丽海景 东海路9号 麦岛金岸 海信天玺 凯悦中心 御景峰 上实海上海 颐和星苑 万达39克拉 城建亚丁海岸 海尔山海湾 千城凤梧金沙 亚星蓝图 中南海湾新城 鲁商蓝岸国际 省房凤凰城 海上嘉年华,开发区,青岛市区,重点关注楼盘信息追踪,瀛海帝景 市南区 云南路277号,伊莎贝拉公馆 市南区 瞿塘峡路11号,尾盘清货所剩好房源减少。,重点关注楼盘信息追踪,尾盘清货所剩好房源减少。,维多利亚广场 市南区 火车站对面,万丽海景 市南区 东海路1号,黄金周期间促成项目销售增量 青岛市场对酒店式公寓接受程度有限。,10月开盘，当日销售火爆，前期蓄客充分。,重点关注楼盘信息追踪,东海路9号 市南区 东海路9号,麦岛金岸 崂山区,销售依旧惨淡。,楼盘基本消完。,重点关注楼盘信息追踪,海信天玺 崂山区,凯悦中心 市南区,未开盘,内部认购本月月底结束。,上月活动事件营销积累，本月集中放量。,重点关注楼盘信息追踪,御景峰 崂山区,上实海上海 崂山区,本月销售锐减优势房源减少，进入清盘期。,黄金周期间蓄客充分，黄金周后热销,重点关注楼盘信息追踪,颐和星苑 崂山区,万达广场 市北区,新房加推，促成多单销售。,住宅告罄，商户热销期，好房源较少。,重点关注楼盘信息追踪,城建 亚丁海岸,海尔 山海湾,金秋金沙活动促单。,重点关注楼盘信息追踪,千城 凤梧金沙 开发区,亚星蓝图,新房源推出尾盘清货。,重点关注楼盘信息追踪,中南海湾新城 开发区,鲁商 蓝岸国际 开发区,进入尾盘清盘期。,进入尾盘清盘期。,重点关注楼盘信息追踪,省房 凤凰城 开发区,海上嘉年华 开发区,项目加推,重点关注楼盘信息追踪,相关房地产资讯及解析,本月中央资讯 中央经济工作会议定调，三处涉及房地产：增加保障性住房支持力度；增加普通商品房供给，支持居民自助和改善型购房需求，加大农村危房改造支持力度；积极稳妥推进城镇化，把重点放在加强中小城市和小