2010年昆明春城阳光商业项目开盘前营销执行报告终稿
春城阳光项目开盘前营销执行报告,®,20101011,谨呈:聚诚地产,报告方： 麦哲森地产机构 密 级： 机 密 时 间：2010年10月25日,报告所有内容仅为麦哲森（中国）商业地产机构及其下属子公司独家所有，任何单位、个人和集体不得未经许可进行有商业目的拷贝、复印和传阅，否则视同对麦哲森（中国）商业地产的严重侵权，麦哲森（中国）商业地产机构将依据国家相关法律法规予以诉讼。,目录,商业销售与回款目标 商业案名及概念定位 开盘前分阶段推广媒体、活动 认筹政策与选铺方案 媒体计划总揽及费用预算,商业部分产品梳理,一层商业，约120间铺位,二层商业，约140间铺位,一二层商业总面积约4600 总铺位个数约260个，其中一层约120个，二层约140个。,本案商业销售目标与总产值是多少？,一楼商铺的目标销售单价为50000元/，二楼商铺的目标销售单价为30000元/。,总值,约1.9亿元,2010 年,认筹期,2011 年,启动期 准备期,营销中心 装修完毕 营销中心包装 户型效果图 营销方案确立 LOGO、形象、 物料设计完毕,一期老客户梳理 11月1日正式入场接待客户 11月6日开始商铺认筹卡,同步启动商业招商,开盘销售率达50%,12月19日商业集中开盘,商业清盘,各物业销售分期总纲图,开盘期,尾盘期,整盘销售周期及回款目标,目录,商业销售与回款目标 商业案名及概念定位 开盘前分阶段推广媒体、活动 认筹政策与选铺方案 媒体计划总揽及费用预算,案名建议,商业案名 主推：八面风·购享中心 内涵：一环·八面风购·享中心 shopping road 优点：简单明了的诠释出项目商业的价值，同时便于客户记忆，过目不忘。,案名建议,商业案名 次推：春城新天地 内涵：强调整合改造后的“新”天地， 优点：形象大气。,商业概念定位,一环·八面风购·享中心【Shopping Road】,Shopping Road阐释： 城市多条主干道交叉地带，商业通路发达的商业体。,备选案名：,春城旺角、春城新界、 北环新界、金牛座、 穿金旺角、川金坊,目录,商业销售与回款目标 商业案名及概念定位 开盘前分阶段推广媒体、活动 认筹政策与选铺方案 媒体计划总揽及费用预算,阶段性推广主题,第一阶段（11月2日11月6日）：价值认知和品牌形象塑造阶段 商业品牌塑造和阐释（一环·八面风购·享中心 shopping road） 定义shopping road购享中心； 阐述shopping road价值创造与实质内涵，并区别于其他商业概念； 为什么我们是shopping road？ 重塑并提升区域价值（一环八面风财富门户一环、八面风的内涵。新工人文化宫、地铁、七彩俊园的崛起）,第一阶段媒体计划,第一阶段报版设计举例,八面风·购享中心,shopping road,开启昆明商业新时代,一环 新财富门户,报版设计原则： 1、版面设计力求简约，主题明确，形象大气； 2、信息的重复化，加深品牌印象； 3、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。,短信信息释放重点,一环 八面风（环城北路与穿金路交汇处） 汇聚地铁2、4、5号线 精品百货、休闲餐饮、生活购享中心 Shoping road,第一阶段网络广告设计举例,商业改变城市 一环 八面风 中央商业门户 即将启幕,阶段性推广主题,第二阶段（11月8日11月21日）：价值释放阶段 入住商户的品牌和价值展示 投资模式和认筹政策的释放 相关投资案例的例举和算账,第二阶段媒体计划,第二阶段报版设计举例1,八面风·购享中心,shopping road,谁来坐享其成？,一环 新财富门户,报版设计原则： 1、此阶段的广告主要目的是形成较大的进线量与上门量； 2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人； 3、反问式和创意式悬念广告引起阅读者的思考并有理由形成电话询问； 4、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。,商户价值展示版,第二阶段报版设计举例2,八面风·购享中心,shopping road,谁能10万赚取100万？,一环 新财富门户,报版设计原则： 1、此阶段的广告主要目的是形成较大的进线量与上门量； 2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人； 3、反问式和创意式悬念广告引起阅读者的思考并有理由形成电话询问； 4、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。,投资政策版,第二阶段网络广告设计举例,启幕：一环 八面风 中央财富门户. Shopping road生活购享中心 改变城市的商业力量,阶段性推广主题,第三阶段：开盘阶段 铺王与特价铺慈善晚宴拍卖会（产品品鉴会） 认筹的火爆和新闻访谈（招商、认筹） 开盘花絮及成交额的公布 客户答谢会（老带新、客带客活动）,第三阶段媒体计划,第三阶段报版设计举例1,八面风·购享中心,shopping road,保值升值，舍我其谁？,一环 新财富门户,报版设计原则： 1、此阶段的广告主要目的是形成较大的进线量与坚定购买决定； 2、版面设计力求有创意，抓眼球和诱人； 3、以投资模式的稳健性和高收益性为主题； 4、软文应用与炒作重点传递，具有新闻意义。,商户价值展示版,第三阶段网络广告设计举例,启幕：一环 八面风 中央财富门户. Shopping road 财富新贵 舍我其谁,目录,商业销售与回款目标 商业案名及概念定位 开盘前分阶段推广媒体、活动 认筹政策与选铺方案 媒体计划总揽及费用预算,销售方式,放量认筹，集中开盘放货。 通过以下辅助方式有效提高客户的价格预期 铺王慈善拍卖销售（68888起）炒高品质铺位价格，引起舆论关注，建立立良好口碑（开盘前一周） 特价铺拍卖销售（18888起）炒高二层等物业价值，引起舆论关注，建立树立口碑（开盘前一周）,创造昆明商业销售史上的创举,认筹优惠政策,铂金卡（可更名）：5万抵7.5万 钻石卡（不更名）：10万抵15万,所有购卡客户都有权购买特价指定商铺18888元/ 享受开盘当天IPAD抽奖 钻石卡客户按购卡顺序拥有优先购买权，限量100张. 铂金卡选铺方式后续待定 仅限开盘当天,客户一次性付款客户享受97折 按揭客户无优惠,上述优惠仅限开盘当天,投资模式商业投资政策,全部铺位采用产权返租形式进行销售,返租模式： 返租年限为5年，5年后可自行决定是否续租或自营 售价按实收价上浮16.278%。 年返租率7%，总返租额35% 成交当日，即时返租后两年，以减轻首付压力，相当于首付仅36%。有效扩大成交。 其余三年逐年返租。实现三年无月供并略有盈利。 开发商获得商铺5年使用权，便于集中招商引导商业氛围。,1-2层商业销售应用举例,客户面的举例：按照每平米58139对外报价，实收50000元，客户购买1平米需要的首付为25000元（按照即买即减2年14%后的总价，签订合同的首付），贷款为25000元，月供为276.8（按照10年等额本息还款法计算），年月供为3321元，约等于58139的5.7%的回报，因此7%的年返租额大于月供并稍有盈余，每月每平米盈利约为62元。,开发商面的举例：按照58139元的对外报价计算，则单平米5年每年7%需要返给客户的总金额为16605 ，扣减虚增的8139元后，开发上实际需要支付的返租金额为8466 ，约等于每平米的单月租金到达141元即可打平月供。,商业整体销售应用举例,开发商的总账：商业实际销售额为19465.69 万元，上浮后的销售总价款为22634.31502 万，5年35%需要支付的返租金额为7922.01 ，减去虚增的价款，实际需要甲方支付的5年返租金额为4753.38524 万，则需要1-2楼每月每平米的租金为157元（大约相当于一楼200元，二楼100元按照建筑面积计算）。,客户的总账：扣减2年14%的价款后，客户需要支付的首付为9732.845万 ，贷款额为9732.845万 ，月供为107.762万，按照每年7%返租计算，则月得到开发商的返租额为132万，每月盈余24.27万，平均客户每平米盈余50元。,目录,商业销售与回款目标 商业案名及概念定位 开盘前分阶段推广媒体、活动 认筹政策与选铺方案 媒体计划总揽及费用预算,媒 体 排 期 总 揽,推广费用预算,媒体总费用128万元，其中报广95.2万，占比74.4%；短信费用16.8万，占比13.1%；网络推广费用6万，占比4.7%；活动费用10万，占比7.8%。 按销售总额0.95亿元计算。媒体费用与销售额占比1.347%。,ZHE END,
