2010年杭州华联进贤湾生态旅游综合项目产品策划及概念性规划报告

深圳市锦绣时代顾问机构,华联进贤湾生态旅游综合项目 产品策划及概念性规划,基础分析 发展定位 概念规划 产品策划,总体思路及框架,项目区位 项目面积 优势资源整合 市场需求导向 SWOT分析 总结：开发模式,一、基础分析,本项目位于浙江省杭州市淳安县千岛湖风景区的北侧，通过跨湖的千岛湖大桥与千岛湖镇紧密相连，东至杭州，南至金华，西至黄山。,本项目总用地面积：约13.6平方公里,其中： 陆地面积9.33平方公里 水域面积4.27平方公里,自然资源,人文资源,品牌资源,旅游资源,湖水清澈 岛屿百姿 港湾幽深 森林繁茂 岸线曲折,江南文化 新安文化 宗教文化 饮食文化 民俗文化,度假酒店 休闲社区 风景名胜 娱乐场所 水上运动,国家级风景名胜区 国家级森林公园 国家黄金旅游线 国家AAAA级旅游区 国家级生态示范区,四大优势资源整合,通过资源整合，提炼出本项目核心资源为 “湾的核心价值+湖的水色思维+岛的私密气质+山的空间层次”,客源市场规模,近年来，千岛湖旅游呈现出快速发展的趋势，旅游规模和旅游收入逐年快速增长，连连创出历史新高。,游客量（万人次/年）,2004年,2007年,100.3万人次,旅游总收入（亿元）,2002年,2006年,11.9亿元,观光旅游时期,度假旅游时期,休闲旅游时期,2006年长三角人均GDP已经超过5000美元，远远超越了度假门槛，度假旅游需求成熟旺盛，消费能力日益增强。,休闲度假市场发展趋势 旅游市场正呈现由单一的观光旅游时期向休闲旅游、度假旅游时期转变，休闲度假旅游逐渐成为世界旅游消费的趋势和潮流。,生态度假,商务会议,异域文化,聚焦长三角中高端度假市场八大需求,养生康疗,高端运动,休闲观光,国际论坛,节庆娱乐,以休闲度假为目的游客约占千岛湖游客总量42%，近两年千岛湖会议接待增长率估算在20%-30%左右，商务会议休闲度假的需求旺盛 休闲度假游客与观光游客的消费比重约为10：1，商务会展游客甚至达20：1，消费能力强。 千岛湖及周边大型会议产品缺乏，大多数产品品级较低、规模较小，商务会议产品供给无法满足庞大的市场需求。,需求主体：商务会议及相关配套度假逐渐作为休闲度假市场的主体,商务会议产品供给,商务市场消费特征,商务会议市场规模,SWOT分析,商务会议市场 康疗养生市场 高端度假市场 婚庆蜜月市场 家庭度假市场 文化旅游市场 传统观光市场 第二居所市场,自然资源 人文资源 旅游资源 品牌资源,会议中心等商务产品 主题酒店等度假产品 矿泉SPA等康疗产品 高尔夫等体育产品 商业小镇等文化产品 水公园等旅游产品 佛禅园等宗教产品 山地别墅等地产产品,进贤湾 四大资源,以商务会议需求为主的八大需求,以商务会议产品为主的八大产品,顺 应,开 发,整 合,项目总体定位 产品业态组合 项目发展目标 核心开发策略,二、发展定位,以主题化、景点式规划理念为核心,国际湖湾生态旅游新地标,以深厚经典文化内涵为支撑,打造以高端商务会议为中心,集生态旅游、主题度假、人文居住、品尚休闲为一体的,矿泉SPA,主题酒店,商业小镇,佛禅文化,品尚运动,旅游地产,生态旅游,商务会展,体验式旅游,休闲 度假,商务 会议,分期开发式,生态循环化,品牌国际化,近水亲水性,土地价值最大化,统一规划，分期实施，突出重点，循序投入，分期推进式开发建设与提升，实现项目稳步发展和可持续发展,在强化生态资源保护和环境保护的前提下,发展循环经济，合理利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度开发,高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发项目产品，优化进贤湾旅游品质和旅游品牌形象,注重休闲度假项目开发的近水亲水性，以及湖水的可视度和景观视觉效果，突出体现滨水项目的特色，提升土地可利用价值,合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用,三、概念规划,土地现状分析 功能分区 规划总平面 各分区总平面 规划核心理念 交通体系规划,高程分析,坡度分析,坡向分析1,坡向分析2,安龙半岛临湖立面 示意图1,安龙半岛临湖立面 示意图2,兴财地块临湖立面示意图,山体尺度分析,湖湾内部尺度分析,山顶高程示意,用地红线范围图,二区,三园,三镇,国际会展区,主题度假区,生态水公园,山地体育公园,佛禅文化园,山地小镇,半岛小镇,滨水小镇,生态 水公园,私人城堡酒店,发展 预留地,国际会展区,主题度假区,狂欢岛,山地体育公园,山地小镇,滨水小镇,半岛小镇,佛禅文化园,总平面规划图,国际会展区 国际会展中心 主题酒店 国际度假村 高端商务企业会所 国际养生基地 国际康疗中心 高端山地矿泉SPA 国际抗衰老中心 主题度假区 直升机坪 婚庆古堡 艺术Salon酒店 私人城堡酒店 总统别墅 渔人码头 水下餐厅 游艇会 狂欢岛 水主题公园 18. 入口商业街 19. 四季花园 20.神秘岛乐园 21.水主题公园区 22.动感娱乐区 23.峡谷探险区 24.温室花园 25.湿地花园 山地体育公园 26.高尔夫练习场 27.拓展训练基地 28.乒羽中心、网球场 佛禅文化园 29.佛禅院 30.饮斋园 31.佛禅小道 32.佛禅养生苑 三 镇 33.山地小镇 34.滨水小镇 35.半岛小镇 五 站 36.气象观测站 37.生物垃圾处理站 38.污水处理站 39.森林环境观测站 40.太阳能电站 41.发展预留地,国际会展区平面图,国际会展中心,高端山地矿泉SPA,国际康疗中心,国际养生基地,国际抗衰老中心,国际度假村,高端商务企业会所,主题酒店,主题度假区平面图,黑森林乐园平面图,四季花园,神秘岛乐园,水主题公园区,家庭娱乐区,峡谷探险区,温室花园,湿地花园,入口商业街,山地体育公园平面图,高尔夫练习场,拓展训练基地,乒羽中心、网球场,佛禅文化园平面图,佛禅院,饮斋园,佛禅小道,佛禅养生苑,山地小镇平面图,滨水小镇平面图,半岛小镇平面图,以有机生长的理念对项目进行规划，在功能分区、产品布局、项目落点、交通道路规划、土地利用等方面，依据本项目自然地理环境、地形特征，以不破坏生态与自然环境为前提，因地制宜、因势分布，合理规划本项目。,绿色交通：自行车,游览交通：观光电瓶车、观光马车,空中交通：空中缆车、直升飞机、索道,垂直交通：山地电梯,水上交通：风情小船、游艇、摩托艇,日景效果图,夜景效果图,四、产品策划,二区产品策划 三园产品策划 三镇产品策划 水上地标策划 五站产品策划 项目主题创意,国际会展区,国际会展区,策划理念： 国际会展区，位于进贤湾东侧最南端，紧邻进贤湾主湖面，具有独特的湖湾景观资源。 国际会展区将健康养生理念融入商务会议业态中，同时借鉴国际著名论坛举办地达沃斯的开发模式，以欧洲山地小镇文化风格为特色，营造一种与自然相融合的独特氛围，并通过举办大型国际湖湾论坛、年会等会议，将国际会展区打造为：以健康养生理念为特色的“长三角商务会议旗舰产品”、“国际论坛高端会议首选地”。,产品定位： 千岛湖最具规模的国际化大型多功能会展会议中心 产品特色： 打造集大型多功能展览中心、商务论坛、奢侈品艺术沙龙、国际外交官文化论坛等活动举办为一体的商务会议会展中心，弥补千岛湖大型会展中心的缺失。,经济技术指标： 用地面积：4.7(70亩) 建筑面积：8，000 容 积 率 ：0.17,国际会展中心,产品策划： 为增强项目商务会展会议的地位和影响，全面有效利用大型多功能会展会议中心，依托良好的生态资源，策划举办具有国际影响力的论坛、会议等，进一步体现本项目高端商务产品品牌。,初步导入四大主题论坛：,产品定位 作为国际会展中心最核心、最高端的配套酒店 产品特色 以奥湖滨风情文化为主题的超豪华五星级酒店，独具匠心的建筑设计和艺术元素渗透每个细节，一流的设施设备，一流的服务品质，是高端商务人士、论坛学者等提供度假、休闲的好去处。,经济技术指标 用地面积：15 (225亩) 建筑面积：60，000 容积率：0.40,主题酒店,产品定位： 世界政要以及国际外交官度假休闲最佳选择地。 产品特色： 以欧洲建筑风情、人文特色、景观艺术等为参考，选择世界一流的度假配套设备，引进国际先进的度假村管理理念与服务标准，打造一处风景宜人、品位高端的适合世界政要、国际外交官休闲放松的、高品质的世界顶级度假村。,经济技术指标 用地面积：5.7万（85亩） 建筑面积：14，000 容积率：0.24,国际度假村,产品定位： 打造华东最高档的商务休闲、企业会所聚集地 功能定位： 为全国以及华东地区知名跨国企业集团、中国大型企业集团等提供一个集商务会晤交流、商务休闲娱乐、企业奖励旅游、论坛活动于一体的企业培训基地。,经济技术指标： 用地面积：5.7(85亩) 建筑面积：13，900 容积率：0.24,高端商务企业会所,产品定位： 以中医药养生理念为主题的健康养生度假基地。 产品特色： 针对此区域具有国际化、高端化养生需求的世界政要、外交官等，打造具有中国文化特色的、融合中医药养生文化精髓的针灸、推拿、按摩等养生保健手法的国际性养生品牌。,经济技术指标： （包括国际养生基地、国际康疗中心、 高端山地矿泉SPA、国际抗衰老中心） 用地面积：5.7(85亩) 建筑面积：24，200 容积率：0.42,国际养生基地,产品定位： 面向世界政要、外交官以及高端商务人士等的集世界先进技术的健康体检、健康管理、健康养护中心 产品特色： 引进世界先进的健康检测设备，致力于为顾客尤其是为老年人提供中西医全方位的身体健康检测。 聘请欧美知名健康管理专家，为顾客度身建立个人健康档案、健康检测报告、健康评估 、医疗保健等，以及其它生活方式的专业意见。,国际康疗中心,产品定位： 作为国际会展区的配套项目，是具有国际专业水准的、华东最豪华顶尖的矿泉SPA保健水疗中心。 产品特色： 开发特色矿泉水疗、健康护理等产品，引进世界顶级的SPA疗程设备。以极臻完美的欧洲园林设计+世界顶级的SPA疗程设备吸引高端商务人士。,高端山地矿泉SPA,产品特色： 引进全球最安全有效的瑞士羊胎素注射治疗抗衰老医疗服务，通过针对不同的体制和衰老症状制定治疗方案，为人们实现青春健康、延缓衰老的梦想。,产品定位：为世界政要、外交官以及商务人士等提供的瑞士羊胎素抗衰老注射治疗医疗服务,国际抗衰老中心,策划理念： 主题度假区是本项目的核心区域，依托山地、滨湖特色打造度假产品。 设计多种风格的精品酒店产品、渔人码头以及狂欢岛，打造本项目高端主题度假、娱乐休闲、婚庆、节庆活动等多种度假功能最核心、最聚集的区域，在该区域营造出千岛湖最欢乐、愉快的度假氛围。,主题度假区,佛禅文化园,主题度假区,私人城堡酒店,狂欢岛,产品定位： 华东最顶级的具有欧洲风情的浪漫的婚庆城堡酒店。 产品特色： 婚庆古堡，是千岛湖上最梦幻浪漫的地方，将打造为中国首个高端山地婚庆产品，为新婚恋人和蜜月度假市场营造浪漫梦幻的婚礼氛围，在山水作证的誓言下典藏和铭记人生最重要的一刻。,经济技术指标： （包括婚庆古堡、艺术Salon酒店） 用地面积：3.3 (50亩） 建筑面积：9，000 容积率：0.27,婚庆古堡,产品特色： 艺术Salon酒店以山地田园风光为特色，以红酒文化为主题，以高品位、简约自然的建筑形式打造艺术家理想聚集地，提升项目的文化气质。文学、绘画、建筑等艺术思想的碰撞，将使这里成为伟大艺术作品的诞生地。,产品定位： 具有城堡风格最高端的居住形态的奢华酒店。 产品特色： 风景优美的湖畔私密空间，独特的城堡风格奢华的装饰，管家式的服务都使酒店成为高端人士度假居住的最佳选择。,经济技术指标： 用地面积：1.3（20亩） 建筑面积：3，800 容积率：0.29,产品特色： 总统别墅是以豪华的中世纪风情为特色的千岛湖最顶级的总统别墅，位于本项目的山顶区域，开辟直升机专有航线，在山顶区域配备直升机起落坪，为高端人士提