2010年9月最新宝龙企业战略研究报告上精选

宝龙商业地产,1,样本企业研究：宝龙地产,2010年09月28日,宝龙商业地产,2,主 要 内 容 提 示,宝龙企业研究,青岛宝龙城市广场项目研究,青岛李沧宝龙项目研究,郑州宝龙城市广场项目研究,给甲方的建议,宝龙商业地产,3,目 录,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产土地模式,宝龙集团及地产业务介绍,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、宝龙集团当前发展概述 2、宝龙集团企业背景 3、宝龙业务结构 4、宝龙发展策略 5、宝龙集团发展阶段,宝龙商业地产,4,宝龙集团当前发展概述,青岛城阳,宝龙估计2010年从银行贷款20亿，计划2010年用销售收入和银行贷款合计的30亿资金10 块新土地。,开业商业项目4个，在建和新开工项目12个。,2009年10月，宝龙地产香港IPO筹 资20亿元，土地储备600多万平方米。,1,2,3,4,总部位于厦门，是国内为数不多以商业地产为核心主业的公司,宝龙商业地产,5,宝龙集团企业背景,创始人：许健康（籍贯福建省泉州晋江） 许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业，90年代回内地发展。,现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营,自主投资五大连锁体系：康城奥特莱斯、宝龙乐园、影城、美食及酒店,风格和家族企业特点,许健康: 集团董事长兼总裁 个性内敛、极富冒险精神、实用主义、事必躬亲、具有战略眼光、做事随性。,家族公司管理结构 扩张之前典型的家族企业，裙带关系浓重人才和管理是当前制约宝龙扩张的核心问题,宝龙名言： 模式是用来被打破的！,宝龙 集团,宝龙商业地产,6,宝龙业务结构商业地产成为核心主业,宝龙集团产业结构图,集团业务,自营配套机构：商业地产开发、经营,百润顾问（销售）、商业管理、建筑设计,商业地产核心业务支持,注重外部商业资源招商和资源整合,宝龙集团核心主业明确为商业地产开发和商业经营。 自营商业配套产业的经营情况和品牌性有待提高 。,核心主业：商业地产,住宅： 40%-50%,OA产业（集团内夕阳产业定位）,宝龙工业 （08年扭亏为盈长线孵化）,宝龙商业地产,7,项目分布具有显著的聚集性特点 : 集中在四个省份 山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。 上市后，开始进入四川与安徽等省。,宝龙发展策略区域深耕模式,选址,1 .定位在城市化进程基础上。 2 .在三四线城市的待发展地区拿项目，在新城区打造新商圈，与地方政府找到良好的合作契合点。,操作,1 . 大体量商业在三四线城市确立竞争优势，与少数品牌商家合作造势。 2 .综合体建筑迎合了地方政府对城市发展的要求。 3 .大型商业解决带动当地大量就业。,宝龙商业地产,8,宝龙集团发展阶段,第一桶金 艰辛创业,1980-1990,1、受经济环境影响，建设进展放缓。 2、2009年10月IPO成功，紧张的资金链得到缓解。,创业期,发展期,扩张期与高速发展期,IPO推动,宝龙商业地产,9,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产产品特点,宝龙地产土地模式,宝龙地产商业模式,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、盈利模式： 现金流滚资产+开发补商业经营 2、2009年业绩表现 3、经营指标分析 4、2010年业务发展态势,宝龙商业地产,10,盈利模式：现金流滚资产+开发补商业经营,“现金流滚资产”模式,资产收益,开发利润高,租金收益,政府提供低地价、地价分期付款、税收减免和城建配套支持,大型商业弥补新城商业配套不足 五星酒店，形象工程 弥补新区配套不足，招商需要 区域经济带动作用促进就业,开发利润补贴后期商业经营 弥补商业孵化期长、租金低之不足,销售平衡现金流，商业销售部分利润高,三四线城 市的新城,选址,购物 娱乐 休闲,业态,销售回款超过或者接近总投资,宝龙商业地产,11,2009年业绩表现,宝龙商业地产,12,商业销售面积增加拉高业绩,销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率,销售金额明细 销售并交付面积明细 毛利润比率 净利润比率,2009年,2008年,宝龙商业地产,13,经营指标显示结构性问题,经营指标分析 2009年宝龙地产营业额达到41亿元，同比增长1.6倍。其中，核心利润12亿元，物业公允价值变动收益24亿元。,经营业绩指标,关键比率,资料来源：公司数据和工银国际预测(保荐人),宝龙地产单纯从经营业绩指标看，高增长显著，其原因在： 低土地价格、低建筑成本，以及商铺销售的高溢价。 物业公允价值变动收益占比高，公允价值的增加只来自建成面积的增加，而非经营水平的提高。 从营收结构看，租金与物业销售的比例，企业实质为住宅模式。,宝龙商业地产,14,2010年发展态势延续即定商业模式,2010年新增土地储备计划 计划在2010年投资30亿收购5-10块新土地，从而可能将土地储备从现有的630万平方米激增到1000万平方米。新增土地成本能够控制在售价的10%-15%，能够保持较高的毛利率和内部收益率。,宝龙的资产净值,来源：工银国际预测,自持物业业务发展态势 继青岛宝龙城市广场、洛阳宝龙城市广场和无锡玉祁宝龙城市广场完工，可租赁的总建筑面积从20.5万平方米增加到54.5万平方米。据宝龙自身披露资料，2010年平均每平方米月租金39元人民币，但我们的测算显示实际经营情况应该更低。 在2010年，预期租金收入及管理服务收入从2009年的1.27亿元增加到2010年的2.25亿元。可供租赁的建筑在2010年底将达到 90万-100万平方米，工银国际估计其完工商业物业资产价值约为57亿元。,宝龙商业地产,15,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产土地模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、产品组合、产品类型及系列设计 2、自持/销售比例、租售组合模式 3、主要商户资源 4、宝龙城市广场的概念、定位 5、宝龙的商业地产租金水平低 6、新区商业经营孵化周期长,宝龙商业地产,16,1 根据项目地理位置条件和项目总体量的不同，在10万、20万、30万平方米不等。 位置优越、整体体量偏小的项目，侧重商业面积。 大体量项目，游乐面积占较大比重，增加客流吸引力和留滞时间，游乐投资强度不高。 2 商业多为低密度项目，B1-4层设计。 3 商业建筑的外观，注重奇特外形设计以吸引消费者。设计水平与一、二线城市有差距，但在当地已经具有较大竞争优势。,产品组合、产品类型及系列设计,商业产品涉及,住宅产品涉及,大型主题商业、步行街、风情街、沿街商业、游乐场所、餐饮。,住宅、公寓、别墅、低密度住宅、中高层板楼。,住宅部分占项目比重在35%-50%左右，办公用地一般做酒店式公寓,宝龙商业地产,17,宝龙项目中商业、住宅比例构成,注1：其他包括办公室、夜总会、迪斯科及酒店等设施,宝龙商业地产,18,产品比例参考数字,可持续商业投资组合,土地储备 （单位：万平方米）,可预售的面积 （单位：万平方米）,宝龙商业地产,19,宝龙城市广场原则上50%商业自持经营。 根据项目现金流平衡情况，商业销售面积比例可伸缩。 商业出售部分采取“售后包租”，年投资回报率承诺在6%-7%。 售后包租模式案例：3-5年，第一、二年租金为总房价的6%，第三、四年租金为总房价的7%，第五年为总房价的8%，前5年累计租金达总房价的34%。一般采取直接从房价中扣除。 自持部分，更加侧重招商。（宝龙内部定义的核心竞争力四项内容，1、研发和创新能力；2、成本管控能力；3营销招商能力；4商业经营能力。） 宝龙集团还拥有自主投资的四项商业业态，现阶段主要为大型商业项目开业支持体系。根据项目情况，给予外部同类型商业资源优先进入的选择。 酒店自持。五星级酒店2008年4月与喜达屋集团签署委托管理协议，与国际酒店一线大品牌合作，增强IPO筹码。同时提高五星级酒店管理水平。对四线城市，宝龙e栈商务和度假酒店自主经营。,自持/销售比例、租售组合模式,宝龙商业地产,20,主要商户资源,宝龙商业地产,21,宝龙城市广场的概念,宝龙商业地产,22,宝龙城市广场定位,宝龙商业地产,23,在宝龙地产的整体自持的商业中，2009年前十大租户 （按建筑面积计），平均租金为1.26元/平方米/天。 前十大租户合计总租赁面积为9.85万平方米，占全部持有面积的41.3%，占总租金营业收入的78.8%。 2009年，自持物业的的平均租金水平为0.48/平方米/天；2008年自持物业的平均租金水平为0.72元/平方米/天。 除福州宝龙乐园游乐有限公司及郑州食全食美餐饮管理有限公司外，其他八大租户均为无关联的独立第三方。,2009年前十大租户,宝龙的商业地产租金水平低,宝龙商业地产,24,宝龙集团的商业项目孵化期，除福州宝龙广场时间较短在3年左右外，目前新建成项目预计在3-5年左右，孵化期较长。 由于宝龙非常注重散户招商，在业态组合的控制上经受挑战，业态组合复杂多变。开业运营后的业态调整，在1-2年内会重复发生。,新区商业经营孵化周期长,宝龙商业地产,25,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产资本情况,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产土地模式,1、宝龙地产IPO情况 2、宝龙地产的负债结构 3、资本：资金渠道构成 4、项目资金链：自有资金实质较低,宝龙商业地产,26,2008年6月，宝龙地产通过IPO聆讯。在金融危机与房地产调整双重合的市场环境下，宝龙地产仍计划上市筹资30-40亿元，显示出其资金链压力，但最终IPO仍未成行。 2009年10月，宝龙集团IPO，出让约26%股份，筹资净额约为21亿港元。IPO所得资金约68.9%用于支付地价款。,宝龙地产IPO情况,宝龙商业地产,27,宝龙地产的负债结构,分析： 宝龙集团银行借贷金额偏小，在项目贷款中皆是类似情况，显示企业的银行资信偏低。 作为一家外资公司，在整体负债中短期负债比例偏高，包括成本更高的票据融资。 作为一家以商业地产定位的企业，其持有资产的公允价格更多从估值角度体现，由于租金很低，其资产价格在银行得到认可以及获得经营性物业抵押贷款情况不乐观。,08和09负债结构及比较,计入非流动负债的借贷期限结构,08年、09宝龙银行借贷情况,宝龙商业地产,28,资本：资金渠道构成,整体资金链偏传统,在低地价成本下，产品竞争力使销售回款发挥了极其重要的作用,类似国美地产模式，但宝龙在该领域获得的资金支持程度仍有限,资金杠杆和滚动开发模式： 1、土地抵押贷款； 2、低地价成本、以及地价款分期缴纳； 3、建筑垫资； 4、除福州商业经营较好外，其他商业未见经营性物业抵押贷款,宝龙商业地产,29,项目资金链：自有资金实质较低,从后续宝龙的项目研究显示，项目贷款偏低，自有资金偏高，未充分发挥财务杠杆的作用。 这一方面与上市前宝龙的资信情况与直接联系；另一方面也与项目启动的自有资金，多为筹集外部资金有关。,宝龙商业地产,30,目 录,宝龙集团与地产业务介绍,宝龙地产商业模式,宝龙地产产品特点,宝龙地产土地模式,宝龙地产借鉴性分析,宝龙地产资本情况,1、宝龙的土地地价水平优势突出 2、项目获取优势及商业操作 3、土地获取、项目分布、选址标准 4、宝龙的选址纬度 5、项目分布与城市经济 6、2010年新土地储备商业面积 有所缩减,宝龙商业地产,31,宝龙的土地地价水平优势突出,于2010年3月，宝龙集团的开发中及持作未来开发土地的总占地面积分别约670万平方米（包括签约未竞得部分）及约300万平方米。,宝龙商业地产,32,宝龙项目主要从地方政府土地储备中直接获得，通过招商洽谈确定项目，以挂牌、招标形式获得土地,宝龙集团获取的低价项目，基本是