2010年6月青岛市房地产市场深度研究报告

,1,2010年6月份青岛市房地产 深度研究报告,【2010年7月刊,总第20期】,【银海世邦市场研究中心】 声明：本报告由青岛银海世邦市场研究中心撰写及 编制，所载信息和意见不是旨在供全面研究、或提 供财务或法律意见用途，本报告亦不构成任何投资 或买卖建议，报告中所有图文及数据资料仅供合法 取得本报告的机构及个人参考之用。本公司保留对 本报告形式及内容的最终解释权，未经许可任何机 构或个人不得抄袭或剪辑本报告全部或部分资料。 2,政策效果显现 楼市陷入观望,随着“七一”建党节的到来，上半年的全国楼市在交易惨淡中落下了帷幕。 与去年同一时期的楼市相同，上半年的全国房地产市场留给了人们太多的深 思与“大起大落”式的感受；与去年同期又不同，因为他们有着截然不同的过 程与结果，在去年的这个时候，岛城楼市和全国一样经历了低迷、徘徊、回 暖、小阳春、奇迹与火爆，住宅成交量随着气温的升高而持续上扬；但是今 年，受调控政策频繁出台的影响，楼市逆天气升温之势逐渐走向“冰冷”，住 宅成交量遭遇滑铁卢，一泻千里。,受4月中旬以来频繁出台的调控政策影响，目前楼市买卖双方的博弈已陷 入更深的胶着状态。在大部分人选择静观其变的同时，住宅成交量显得越发 萎靡，此种情况在部分重点城市表现的尤为突出。与此同时，受成交量低迷 影响，从万科的等龙头企业到整个行业，从北京等一线城市到二线城市，商 品住宅销售价格都已出现明显的松动。尤其是北京的新房市场，已开始出现 分化：一部分现金充裕的房企，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价 房、按付款给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降；而有些资金相 对紧张以及新政后入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。,在一线城市住宅市场出现”量价齐跌“的同时，岛城楼市住宅市场也不可避 免的受到影响。6月份，全市住宅签约5264套，约50.04万平方米，面积环比 下降35.8%，同比下降44.7%，套均面积与上月相同仍为95平方米，中小户型 支撑起住宅交易市场，成交量仍主要集中在城阳区等市郊区市。剔除政策性 住宅影响，全市共签约商品住宅4917套，约47.13万平方米，面积环比下降 37.1%。全市商品住宅签约均价小幅下滑至5735元/平方米，环比下降1.2%， 与上月基本持平。与一线城市市场表现略有不同，6月的岛城楼市表现出“量 跌价平”的市场特征，但随着楼市调控政策的影响进一步显现，价格下行的 趋势将逐渐明显。,3,写字楼市场方面，6月份共有55套房源进行签约，签约面积共约7800平方 米，环比下降18.9%，同比下降62%。价格方面，由于香港路CBD无房源签 约，致使整体签约均价大幅回落至10244元/平方米，环比下降32.5%，同比 下降22.4%。,商业物业方面，6月份全市共签约商业类物业178套，约2.82万平方米， 面积环比下降35.5%，与去年同期相比下滑16.8%。价格方面，因6月份全市 商业类物业签约的重心仍然在城阳区、平度市等郊区地市，全市商业类物业 平均签约价格继续下跌，降至8032元/平方米，较上月环比下降27.6%，与去 年同期相比下降21.2%。,进入2010年后，全国各地住宅成交量虽较2009年底有所回落，但已经高 企的房价却没有因为年底出台的政策调控出现丝毫松动，反而不断冲高。为 了促进房地产市场健康有序发展，自4月14日以来，国务院联合十部委“重磅” 出台了一系列调控政策。受此影响，岛城住宅市场在经历过4、5月份的辉煌 后，6月份开始发生“季节变换”，上演了一幕冷暖两重天的景象，卖方和买方 开始了又一轮博弈。,随着住宅市场遭到政策打压，相信后期将会有更多的投资需求进入写字 楼和商业市场，而在国内经济转好的大形势下，办公和商业的需求也会逐渐 回暖，青岛写字楼和商业市场或将迎来新的发展契机。,4,目录,背景篇,第一部分：全国宏观经济及房地产数据解读007 第二部分：青岛市宏观经济及房地产数据解读017 第三部分：6月政策环境分析.025 第四部分：6月份行业重点资讯.034,土地篇,第一部分：6月份青岛土地资讯.046 第二部分：土地市场分析.053 第三部分：6月地块一览表.064,住宅篇,第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析.071 第二部分：2010年6月区域住宅市场分析（七区）.092 第三部分：2010年6月市内四区一二手住宅市场对比分析.146,商业、办公篇,第一部分：写字楼市场分析159 第二部分：商业物业市场分析184,板块研究,第一部分：三大板块综合对比分析196 第二部分：南部板块分析203 第三部分：中部板块分析208 第四部分：北部板块分析211,营销篇,第一部分：广告投放分析.215 第二部分：营销策略盘点.222,5,第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析,第二部分：2010年6月区域住宅市场分析（七区）,第三部分：2010年6月市内四区一二手住宅市场对比分析,6,第一部分：2010年6月份全市住宅市场分析,1、全市一手住宅市场综述,随着“七一”建党节的到来，上半年的全国楼市在交易惨淡中落下了帷幕。与 去年同一时期的楼市相同，上半年的全国房地产市场留给了人们太多的深思与 “大起大落”式的感受；与去年同期又不同，因为他们有着截然不同的过程与结 果，在去年的这个时候，岛城楼市和全国一样经历了低迷、徘徊、回暖、小阳 春、奇迹与火爆，住宅成交量随着气温的升高而持续上扬；但是今年，受调控 政策频繁出台的影响，楼市逆天气升温之势逐渐走向“冰冷”，住宅成交量遭遇 滑铁卢，一泻千里。,受4月中旬以来频繁出台的调控政策影响，目前楼市买卖双方的博弈已陷入 更深的胶着状态。在大部分人选择静观其变的同时，住宅成交量显得越发萎 靡，此种情况在部分重点城市表现的尤为突出。与此同时，受成交量低迷影 响，从万科等龙头企业到整个行业，从北京等一线城市到二线城市，商品住宅 销售价格都已出现明显的松动。尤其是北京的新房市场，已开始出现分化：一 部分现金充裕的房企，仍旧倾向于看看再说，最多有些促销、特价房、按付款 给些折扣，总体来讲价格虽然松动但是没有普降；而有些资金相对紧张以及新 政后入市的开发商，已经大幅调低开盘价格。,在一线城市住宅市场出现“量价齐跌”的同时，岛城楼市住宅市场也不可避免 的受到影响。6月份，全市住宅签约5264套，约50.04万平方米，面积环比下降 35.8%，同比下降44.7%，套均面积与上月相同仍为95平方米，中小户型支撑起 住宅交易市场，成交量仍主要集中在城阳区等市郊区市。剔除政策性住宅影 响，全市共签约商品住宅4917套，约47.13万平方米，面积环比下降37.1%。 价格方面，全市商品住宅签约均价小幅下滑至5735元/平方米，环比下降 1.2%，与上月基本持平。与一线城市市场表现略有不同，6月的岛城楼市表现 出“量跌价平”的市场特征，但随着楼市调控政策的影响进一步显现，价格下行 的趋势将逐渐明显。,7,8,2、供应分析 u新增供应月度走势 新增供应小幅下滑 从全市住宅新增供应走势看，进入2010年后，全市住宅新增预售房源继 2月份触底后持续回升，5月份在即发·金色荔园、金日紫都等50多个项目新 取得预售或加推下住宅新增预售房源数量达到一个小高潮。 6月份，受调控政策效果逐渐显现影响，众多开发企业放缓了取得预售 的步伐，全市住宅新增预售房源共计7349套，约72.68万平方米，面积环比 下降20.9%，结束了连续四个月上涨势头。套均面积99平方米，与5月份基 本持平。,140,万平米,全市住宅新增供应月度变化趋势,套,14000,120 100 80 60 40 20,12000 10000 8000 6000 4000 2000,0901,0903,0905,0907,0909,0911,1001,1003,1005,面积,套数,u新增住宅面积区间分布 60-120面积区间套数占比81.6% 6月份全市住宅新增预售房源仍以60-90中小户型和90-120中等户型 面积区间为主，其中60-90中小户型3212套，约27.02万平方米，约占住 宅新增预售房源总套数的42.2%；90-120中等户型3003套，约29.64万平 方米，约占新增住宅预售房源总套数的39.4%，二者占比高达81.6%。其次 为120-144中大户型面积区间，792套，约10.31万平方米，占住宅新增预 售房源总套数的10.4%。其他面积区间占比较少，占全市新增总套数的比例 皆在4%以下。,与5月份住宅新增预售房源面积区间占比不同，6月份的新增住宅房源虽 仍以60-120为主，但90-120中等户型面积区间比例明显增大，而60-90 面积区间比例稍有减少；此外，144以上大户型和超大户型面积区间所 占比重也稍有增加。说明在调控政策效果逐渐显现的时期，各开发企业为提 高销售业绩，在迎合首次购房的刚性需求消费者的同时，也将目光投向了部 分刚性改善型购房者。 2010年6月全市新增住宅面积区间套数占比,10.4%,3.6%,2.6%,1.8%,42.2%,60以下,60-90 90-120 120-144 144-180,39.4%,180以上,u新增供应区域分布 城阳区一枝独秀 胶州市跃居第二 从6月份全市住宅新增供应区域分布看，位居住宅新增预售房源面积前三 甲的分别为城阳区、胶州市和四方区，其中城阳区21.97万平方米、胶州市 12.76万平方米、四方区7.98万平方米。 青岛作为一个三面环海的滨海城市，其城市发展必然会受到地理位置的影 响。但如果青岛仅仅依靠海岸线进行辐射发展，则会显得过于单薄，经济辐 射力和影响力都将不够，而且城市基础设施建设压力较大。所以在依托老城 区东扩西进饱和的基础上，北上发展成为青岛发展的趋势。在此背景下，作 为青岛“北大门”的城阳区无疑成为岛城的新宠儿，区域整体发展进入前所未有 的黄金期，房地产市场随之苏醒并在短时间内进入发展快车道，加之城阳区 住宅建设用地储备丰富，近年区域住宅新增预售房源持续在高位运行。 6月份，在万科·城市花园、中冶·圣乔维斯、波士顿小镇（香邑漫步）等 新项目取得预售及卓越·蔚蓝群岛、天泰城·迦南美地等老项目加推的共同拉动 9,州,市,市,南,区,市,北,区,四,方,区,李,沧,区,崂,山,区,城,阳,区,黄,岛,区,即,墨,市,胶,南,市,平,度,市,莱,西,市,莱,西,胶,市,下，城阳区住宅新增预售房源达2197套，约22.63万平方米，荣登区域住宅新 增预售排行榜冠军宝座，把此前已连续四月把守榜首的胶南市挤下来，时隔7 个月后，再次登上排行榜榜首。 前期在青岛房地产交易中心备案不全的胶州市随着青岛商品房销售的正规 化及管理的严格化，备案项目逐渐增多，受此影响，区域住宅新增预售房源 大幅增长。6月份，在紫城·紫金苑小区、北都怡福居小区、新城怡和家园小 区、华丽澄月湖畔小区等6个新取得预售项目及3个加推房源项目的共同作用 下，住宅新增预售房源达1430套，约12.76万平方米，首次跻身区域住宅新增 预售排行榜前三甲。 市内四区方面，市南区仅国隆唐巢一个项目取得预售，为区域带来132 套，约1.63万平方米住宅房源；而市北区则延续了其低迷的态势，新增预售 房源继续为零；四方区在保利百合花园西区一期1、2、3#楼座及兴旺花园取 得预售带动下，以830套，约7.98万平方米居市内四区住宅新增预售房源