2009年成都中奥华都市综合体项目营销报告（下）
洗手间：女士设置化妆间，男士设置吸烟区 咖啡、雪茄吧：名品展示，特定时间开放 亲子游戏区：设置儿童玩具及安全设施 书吧：提供多重时尚及商务杂志，格调等,营销策略展示策略 售楼部布局及细节,营销策略展示策略 样板间风格一,SOHO公寓简约、时尚 住宅简洁、时尚、欢快,营销策略展示策略 样板间风格建议二,SOHO公寓简约、时尚 住宅温馨、浪漫,营销策略展示策略 意境区,功能定位“嘉年华”主题广场 娱乐场所、自由交流空间，项目整体形象展示 海洋动物小品、各类活动交流平台,营销策略广告物料,楼书调性示意图：简洁、时尚、欢快,营销策略展示策略 广告物料：楼书+DM,户外围墙包装及DM调性示意图设计时尚、调性活泼、欢乐,营销策略广告包装,围墙包装调性醒目、时尚、活泼,政府公关活动2009新天府广场区域发展论坛 邀请政府相关部门领导参与本次活动，通过对城市综合体结合旅游地产，势必构造成都国际城南新的经济增长点。借势而为，顺势推广项目。,媒体公关活动产品推荐会 依附营销中心样板间以及现场包装呈现，邀请各大媒体记者亲临现场，为项目造势冷餐会形式，赠送项目形象手册礼品以及向媒体前面介绍项目。,事件公关活动名人论坛 邀请成都知名地产人举办“城市嘉年华都市综合体”论坛，制造新闻爆破点和市场影响力以增加产品内涵。为项目造势。活动内容：邀请知名地产人深度解读项目。,互动公关活动“音乐节”、“电影周”、“圣诞嘉年华”等 通过客户联谊的互动活动，调动客户的积极性，制造项目高关注度和市场曝光率。,营销策略活动策略 活动制造影响力,商报为主，华西、居周刊、成都楼市为辅，前期通 过硬广+软文形式树立项目及公司品牌形象，依托 项目价值进行软文+硬广的适时炒作，引爆市场。,主要以搜房为主，辅助其他房产网站，进行项目 宣传及价值解读，扩大全国辐射力度；,主要以南延线、成渝、成雅高速路、市中心为主， 吸引往返客户及外区域客户,主要城南二环路、红牌楼、双楠区域为主，进行 主城区客户全面覆盖；,主要以客户长期出入的地方和频繁接触的渠道如： 写字楼轿厢广告、旅行社广告、短信、电台、电影 院线广告形式，进行客户终端拦截；,房交会作为成都楼盘集体展示和蓄客的主要活动， 势必对项目推广起到重要作用；,立 足 成 都 辐 射 全 国,营销策略渠道策略,报纸媒体,网络媒体,户外媒体,公交站台媒体,房交会,特色渠道,价值解读期从品牌形象过渡到消费者推广，培育市场购买欲望,价值倡导期以品牌形象推广为主线，制造全城项目关注热点,价值释放期以购买引导推广为主线，品牌形象推广为辅助,开盘强销期以购买引导推广为主线，产品价值推广为辅助,户外大牌、报纸广告、公交站台广告强势出击，高密度、高频度、高强度推广,营销中心、样板间、环境包装呈现，报纸软文+硬广，网络、短信等,户外大牌、报纸广告、VIP会员排号申请、房交会、短信、网络、电台全面覆盖,户外大牌、报纸广告、短信、网络、电台全面覆盖，开盘活动引爆,营销策略推广策略 推广周期划分及媒体组合,项目营销推广线路图,营销中心、意境区开放,品牌推广,活动推广,工程条件,价值解读期,价值释放期,开盘强销期,SOHO公寓+住宅部分主体施工,现场活动体验,品牌升华引爆,价值倡导期,全面亮相、生活方式导入,生活方式解读,品牌高度树立,海洋世界休闲体验活动 嘉年华系列主题活动 年度城市综合体论坛活动 (价值保温、建立品牌高度),软文,硬广,南城首席快乐生活方式领地+区域联合炒作,倡导快乐生活方式、全面解读,SOHO+住宅落地,我的“欢乐海洋”我的快乐选择！,09年区域联合发展论坛,“欢乐海洋” 快乐新主张全面解读,产品价值全面解读,预售许可证取得,开盘活动,营销策略推广策略,生活方式价值保温+开盘信息,从周边可类比项目分析可以看出，区域高层电梯项目均价由于其产品质量、周边配套、区域环境等因素影响，价格浮动较大，均价区间在38005300元/平米之间。,营销策略价格定位,从竞争层面讲： 本项目由于属于新开发项目，开发商知名度相对较低，周边可比楼盘均价浮动较大，建议均价以合理的价格取值来突破市场。 从客户层面讲： 本项目1期目标客群主要是青年群体为主，收入有限，建议在保证合理的利润条件下，快速切入市场，赢得客户口碑。 从销售层面讲： 项目一期入市必须采取低开高走的价格策略，才能支撑项目后期大体量的住宅和商业的联动销售，为后期住宅的入市蓄势。,营销策略价格定位,住宅产品：均价区间：42004500元/平米 精装修SOHO公寓：均价区间：43004600元/平米,备注：以上价格是根据现阶段区域市场可比项目销售价格体系结合项目目前实际情况进行的初步建议，不作为后期定价的依据，后期需要对项目进行详细的细分和评估，才能获取合理的价格定位。,营销策略价格定位 初步价格建议,住宅部分均价取值：4300元/平米 公寓部分均价取值：4400元/平米 公寓装修标准：600元/平方米（SOHO公寓） 1期住宅销售收入: 40000×4300 =1.72亿 1期公寓销售收入: 50000×4400 =2.2亿 合计销售收入：3.92亿 根据前面整体推广思路，因涉及项目整体定位及推广，因此一期总体营 销费用比例占总销售额的1.5（不含售楼部、意境区及样板房修建、装 修费用） 项目整体推广费用合计：588万,营销策略经济测算,根据前面营销推广周期划分及营销线路安排，结合销售策略对项目1期入市的价格预判，对本项目2009年至2010年1期物业营销节奏做出如下建议：,营销策略营销节奏,工程进度,展示节点,活动节点,媒体推广,推广支出,销售回款,一期开工,主体施工,预售证取得,预热,VIP排号及认购,开盘,围墙出街,售楼部呈现,样板房呈现,意境区呈现,项目亮相活动,圣诞嘉年华,电影周、音乐节,开盘焰火晚会,软文+硬广,户外+站台,房交会、网络、短信,直邮+院线广告+电台,220万,180万,90万,100万,1.5亿,2亿,房交会,持续销售期,硬广、短信、夹报、直邮,09年区域发展论坛,营销策略2009年至2010年一期物业营销节奏总控图,房交会,宏观市场房地产走势,（1）供需矛盾将继续加大 08年成都市供应量约1000万方，成交量约600万方，存量面积约800万方，存量住宅近90000套，按08年平均销售速度，需18个月才能完成存量住宅的消化；同时09年成都市预计还将新增供应量约600万方； （2）楼市回暖缓慢，量价小幅上涨 09年房地产市场的观望情绪仍将持续。随着政府一系列利好政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。 （3）政府或将出台更多繁荣房市的政策 09年政策的主调应该是“扶持”，但力度取决于宏观经济、行业健康及民生问题的动态平衡。,09年房地产市场走势仍受国家经济及政策环境影响较大，进入调整期，量价相比2008年应有小幅增长。,汇报完毕！ Thanks！,
