2008年南昌解放路东东岸之春市场调研报告＆开发决策建议

,（,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,南昌市解放路东昌东工业园 1 号作品 A-05 地块 赢在开始：用策划的头脑思考调研 “东岸之春” 暂定名） 市 场 调 研 报 告 开发决策建议 江西京昌房地产开发咨询服务公司第一工作小组荣誉出品 二 00 八年五月十九日 1,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,目 录 一、南昌市房地产市场总体趋势 二、主要竞争个案及专项市场调研分析 （一）南昌市房地产市场概况 （二）南昌市房地产市场特点分析 三、南昌市主要楼盘专项分析 （一）南昌市城东板块房地产市场价值分析 （二）区域圈层个案分析 （三）外围竞争圈层个案分析 （四）综合分析篇 四、消费者心理综合分析 五、东岸之春项目分析 （一）SWOT 分析综述 （二）土地价值决策 六、结 论 （一）发展商开发流程 （二）发展商开发入市时机 （三）发展商开发思路 2,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,导 言： ·正值中国新一轮地产革命的开始，房地产格局将重新调整，本项目将在这次地 产风接受洗礼。是挑战也是机遇，就看发展商心态，准备的怎么样。 ·当前“房价涨跌争议和“市场观望局面，反而为新上的项目一个“备战备 荒和“客户储蓄的一次大好机会。 ·南昌十发展看城东，城东发展看昌东，昌东是一块“处地，地交通位置 显赫，生态资源和产业资源十分丰富，商业布局成熟，尤其值得一提的是罗家新 区的核心位置的昌东工业园，本案所处的城市副中心的中央地段，为项目开发提 供深厚的市场支撑。 ·罗家新区起步区的开发战役已经吹响，借势造势，片区互动，商住互动势在必 。 ·开发商凭借“康华企业集团、南昌溢沅地产的品牌和雄厚的实，义容辞肩 负板块“领头羊的使命。 3,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,·中国房地产又进入新一轮的“调整期。楼市格局正在发生重大变革，由卖方 市场向买房市场过渡，以产品为导的经营向以市场为导的经营转移， 开发商面临一次重大的挑战。2008 的宏观调控会放松，还会加强，政策 是对楼市的。 ·2008 的楼市扑朔迷离。价促销已成为市场主旋，尤其是 5·12 特大地震 灾害以来，此起彼伏的促销满天飞，南昌楼市将面临一次重新洗牌。 ·消费市场已经发生根本的变化。40%以上的纯投资客退出市场；仍有 30%的置业 者在“观望；只有 30%的迫置业者在购房；这有为数多的潜在消费群被 多众的“楼盘所追逐。所以一场争夺客户之战即将爆发。 ·消费渠道将是我们必修的新课题。开发商经过一段时间的“明送暗的促销 活动后，终于要走向到“销售渠道和“客户终端的桌面上来。展销售 渠道、挖掘潜在客户将成为开发商的必修课。 4,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,一、南昌市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供求平衡与 否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告，是在宏观经济未来 无重大变化的基础上，针对产品及消费者进调研分析，以促使本项 目找到尽可能多的机会点，以及解目前消费者的购买动机和消费市 场变化趋势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、 指导定位的作用！ 5,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,（一）南昌市房地产市场概况 目的： 分析市场，以了解掌握近期南昌房产市场的情况，从而得出我们对于整个南 昌房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 ·自从奥园打起“降价”第一枪后，相继有不少大盘跟风，而且降价促销的 楼盘多为昌南板块项目。 ·估计“十一”期间，将有更多的楼盘将发起促销活动。 ·如果“十一”以后市场还不能明朗外，直接降价促销将成为主流，并且会 有更加新颖的促销政策冒出。 2008 年上半年南昌市房地产的动荡不安、危机四伏，促销打折声不断，整 个市场突现“拐点”，前途未卜。 A.商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越 强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2008 年及今后商品房市场的 竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看，市场的供明显大于求。但由于住宅 市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发 商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。 B.中小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前南昌房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大南 昌建设的全面开展以及南昌正成为中国中部新的新兴城市，全面对接“长珠闽”， 加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，沿海·丽水佳园、 尚东大道、窿鑫广场、中大紫园等中小户型已全部售完，尤其是组团的郊区盘中 6,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,小户型尤为走俏。而正在销售的楼盘都以 95135 平米的户型为主，因此，南昌 房产市场上中小户型楼盘已经断档，形成了南昌市中小户型市场的真空期，成为 小户型产品再次投放市场的有利时期。 C.城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产 市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市 场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现象日益 明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势， 整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点， 就要锁定活跃于城市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。 D.房地产受市场供求关系、国家大限的制约将使开发投资结构更加趋于稳定 房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约之 一。目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化和 合理化。 E.房地产市场的规模经营特点将逐渐显露 随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励开 发商创企业品牌、发展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国 家有关城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理方法及法规，进一步加强 管理经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有利益冲突及不合理的 7,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,事情发生。以完善、健全整个房地产市场。 （二）南昌市房地产市场特点分析 目的： 通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比 较全面的市场依据和考量。 房产市场产品特点分析 按工期划分 ·分析 目前整个南昌市房产市场的在售个案基本分为现房和近期房二种类型。消 费者对产品的要求越来越高，样式要求实用新颖，设计要求“人性化”，以及价 格的合理化；随着已落成的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产生产品样式方 面的缺点，在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此，今后房产市场的 竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、实用性，以及地理位置的优越性、 规划的完善性、设计的“人性化”、小区配套齐全性。 按建筑形态划分 ·分析 目前南昌房地产市场以高层为主，几乎是清一色占绝对的权重，相对来说， 多层（甚至小高层）所占比重较小。高层由于公摊面积大，物管费高，总价高， 所以抗性最大。 8,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,错误！未找到引用源。按房型划分 ·分析 目前南昌市房产市场现有住宅建筑类型主要有住宅、酒店公寓及别墅等， 以 95135 平方米的高层为主要房型，另外还兼顾一定比例的中等户型，只要是 较好适中的房型都已经被冠名为“酒店公寓”。因此，要结合目标消费者的需求 和市场定位来确定主力户型，确保推广及销售顺利进行。 按面积划分 ·分析 南昌市的现有建筑项目的单套住宅面积以 95135 平米的居多，其次是 140 平米以上的占到一定的比重；另外，4090 平米之间的中小户型由于市场定位 的准确，在很大程度上也占有一定的市场份额并在市场中得到认可。因此，以目 标消费群体的需求为准，准确地定位单套房型面积和功、居住实在和房型能在后 期房产销售中是非常重要的前提。 9,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,二、主要竞争个案及专项市场调研分析 目 的： 通过对现有房产市场中典型竞争个案的调查统计和系统分析，来 进一步解南昌市房产市场的供求状况，以本案项目产品能够在投 放市场前作出准确的产品定位和市场定位。 10,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,1,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,（一）南昌市城东板块房地产市场价值分析 地理位置优势与项目价值 ·南昌市的总体规划是有利于城东发展，城东为南昌市五大组团之一。 ·城东区域主要包括：青山湖、高新技术开发、昌东工业园区、罗家新区、瑶 湖高校园校区、期间有北京东路、南京东路、洛阳东路、解放东路。 ·城东区域只有解放东路由老城区向东郊延伸最长直接到瑶湖西岸。直接拉近 了老城区于城东的距离，使城东与城区无缝对接。把城东郊区融入了城区范围。 ·城东区域交通十分便捷，生活方便，从城东到市区的车程仅 10-20 分钟；公 交路众多。并且是域区上外环高架最便捷的出入口。由解放东路至市区车程仅 20 分钟是市区通往罗家镇的必由之路。 经济,湾里 区,技术 开发,区,红 谷,东湖 区,青山 湖区,滩,新,高新,区,西湖 区,技术 开发 区,青云 谱区 南昌市基本区域图 11,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,安义 县,策划提升价值，营销创造市场,新建 县,南昌市 区,本案,南昌,县 进贤 县 本案宏观位置 12,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场 13,Add：南昌市八一大道 415 号省妇联大楼 2 楼,Tel：07917510660,网址：www.jx-jc.com,3,京昌地产,策划提升价值，营销创造市场,2城东经济优势与项目价值 ·城东是南昌最有发展潜力的经济区域，主要定位为集商贸、物流、休闲等 多种功能齐备的城市副中心区。 ·城东集聚了我省市重量级的产业园区：高新技术开发区、昌东工业园区、 南钢、江氨等大型工业企业为项目发展提供了广泛的客户群体。 ·城东汇集了我省著名的大型物资交易市和大型超市几十家： 江西纺织大市场、南昌钢材大市场、罗家粮油大市场、木材大市场、家具