2009年厦门别墅市场研究报告

1,别墅市场研究综述,厦门别墅市场物业功能主要有三类，第一类是第一居所，以岛内别墅为主；第二类是第二居所兼周末度假型，以岛外和角美龙池为主；第三类是纯度假型，如分时休闲度假，以长泰和漳州港区为主。 大厦门别墅市场总体供大于求，未售存量148.8万，年均销售22万平，项目销售周期长。 角美-龙池区域别墅市场认可度不高，市场运作风险大。 按别墅套型统计，各类型供求比均在1.5以上，并无明显细分市场空白。 独栋别墅主力面积在400平以上，联排面积220-300平为主，叠加别墅190-250平为主。 200-300平的度假型别墅市场关注度最高，去化速度相对较快。,2,三、别墅市场研判,1、市场发展概况 2、市场供给分析 3、市场需求分析 4、市场研判总结,3,三、别墅市场研判,1、市场发展概况 厦门别墅市场的发展历经了起步期、发展期、高潮期、低谷及恢复期四个阶段 起步期：（20世纪末至2000年初）岛内独栋别墅先行，推量较少 鼓浪屿的老别墅是厦门别墅最早的见证，而大厦门别墅市场的起步，则主要从20世纪90年代开始，筼筜湖岸的西堤独栋别墅是当时最典型的代表。此时的别墅项目也仅位于厦门岛内，位置景观优越，产品设计也皆以独栋别墅为主。 发展期：（21世纪初起到2004年）区域外扩，产品衍生，供销得以提升 进入2000年后，先后有不少别墅项目进入市场，市场供应量开始增加；在区域上，实现了岛内到岛外的发展。岛内国际山庄、集美的国建东海岸等项目都先后进入市场；在产品上，联排、叠加等泛别墅广泛入市，这类产品在市场上得到了认可，销售良好；供求基本达到平衡状态。,4,三、别墅市场研判,1、市场发展概况 高潮期：（2005年至2007年下半年）区域范围拓广，产品持续创新，竞争激烈 自别墅用地出让被停止后，以“低层住宅”名义建造的别墅项目仍层出不穷。由于别墅产品的稀缺性越加凸显，别墅市场仍旧继续以较快的速度发展。本阶段，岛内海景别墅成为主流，凸显了厦门海湾生活的品质。岛外及周边城市的资源型、旅游度假型等各种别墅项目挤入市场，市场竞争更为激烈。随着别墅产品和功能的多样化，旅游度假等第二居所形式的购房更多地活跃起来，同时，投资也开始在别墅市场活跃。别墅市场也进入了繁荣时期，大厦门区域五大板块（岛内板块、岛外板块、角美龙池板块、漳州港区板块、漳州长泰板块）的别墅市场格局形成。,5,三、别墅市场研判,1、市场发展概况 低谷及恢复期：（2008年至今）市场低迷后渐渐恢复 在经历了2008年的房地产市场低迷后，2009年，房地产市场进入复苏通道，别墅市场也缓慢恢复。2009年1-5月份，厦门成交类别墅产品共计100余套，相当于2008年的总套数的2倍多。部分别墅项目开始重新启动。但目前别墅市场仍未完全恢复。早期推出项目销售依旧较为缓慢，圣地亚哥等部份项目暂停了别墅产品的推广而先进行公寓销售，角美、长泰等地已规划别墅为主的项目颇多，集美等地山地资源项目也以别墅产品为主要方向，别墅项目的开发企业仍面临着一定的市场风险。 未来三至五年内，房地产市场将处于恢复周期中，在海西建设等利好因素影响下，别墅市场容量将得以扩大，但可预见的是，别墅后期供给仍然十分巨大，未来市场仍面临较为激烈的竞争。,6,三、别墅市场研判,2、市场供给分析 自2003年别墅用地禁批条例出台后，以别墅物业的供应量开始出现递减趋势，至今市场上在售别墅项目大多以普通住宅形式报批。我司通过实地调研，统计当前大厦门区域别墅市场上的在售、未售项目，从而综合分析当前的市场供应形势。,2.1、供应总量存增量达148.8万，供应巨大，市场竞争激烈,当前存量别墅约37.7万，约1400套； 未来增量别墅约111.1万，约3600套；,7,三、别墅市场研判,2、市场供给分析 2.2、区域分布 以五大板块统计市场存量及未来的增量，结果显示如下：,存量供应：岛内外板块是市场存量最大的区域，当前竞争最为激烈。 增量供应：漳州港区、漳州长泰的增量供应巨大，漳州地区的三大板块的未来竞争更为激烈。,8,三、别墅市场研判,9,三、别墅市场研判,10,三、别墅市场研判,2、市场供给分析 2.3、产品供给分类统计 根据独栋、联排、双拼、叠加四种产品特征统计合计市场存量及近期增量项目的套数共计2004套（远期增量项目尚未明确具体规划，不列入统计范围）结果如下： 独栋别墅的总供应量最大，共计约934套，所占比例高达46%； 其次为联排别墅，共计491套，所占比例高达25%； 再次为叠加别墅，共计406套，所占比例达20%； 双拼别墅市场供应量最小，共计173套，仅9%。,11,三、别墅市场研判,2、市场供给小结 大厦门区域别墅市场存量大、增量大，市场竞争激烈，后市不容乐观； 岛内外市场是目前存量竞争的主战场，未来外围三大板块增量供应更甚，市场竞 争压力更大； 分产品统计存增量市场供应，独栋别墅的市场体量最大。,12,三、别墅市场研判,3、市场需求分析 为了充分反映大厦门区域市场的需求特征，综合统计当前市场上在售项目（28个市场存量项目）的销售情况，深入剖析市场需求总量、各板块的需求情况等各类需求特征，并结合市场供应，为寻找市场机会点和未来市场形势预测提供依据。 3.1、年均销售量 统计结果显示，当前28个存量别墅项目（包括纯别墅社区与含别墅社区）共计含别墅92.8万，存量37.7万。其中已售约55万，年均销售量约22万。如（下表统计所示)：,13,三、别墅市场研判,14,三、别墅市场研判,15,三、别墅市场研判,3、市场需求分析 3.2、区域去化统计 销售量排行：岛外板块岛内板块 漳州长泰板块角美龙池板块漳州港区 别墅运作时间久，销售周期长，各板块的别墅市场都将表现出供过于求现象。,岛内、岛外、长泰板块供销比徘徊于1.4-1.6，表现出供给过剩; 角美龙池板块供需比高达3.6,供需矛盾尤为突出; 漳州港区市场表现供需平衡。新增项目众多，未来必将供过于求。,16,三、别墅市场研判,3、市场需求分析 3.3、产品去化分类统计,总体而言，独栋别墅市场容量最大，但从销售情况上来看，各类别墅均表现出供过于求的现象，供需矛盾突出。独栋、叠加、双拼别墅的供需比徘徊于1.5至1.7，联排别墅的供需比甚至高达2.4。,17,三、别墅市场研判,3、市场需求总结 大厦门区域别墅市场年均销售量统计约22万； 当前别墅市场的销售量主要集中于岛外、岛内板块， 漳州区域的三大板块中，长泰板块销售量高于其他两个板块； 各板块的别墅市场都将表现出供给过剩现象。角美龙池供需矛盾尤为突出； 独栋别墅市场容量最大，但总体而言，各种类型的别墅均表现出供过于求的现象，供需矛盾突出；,18,三、别墅市场研判,4、市场研判总结 4.1、市场周期总结去化市场存增量项目需要将近6.7年以上时间,供给：根据对当前市场上别墅产品存增量的统计，增量别墅约111.1万，存量别墅约37.7万，市场供应量合计148.8万。 需求：通过整理市场上别墅销售情况，测算可得市场年均销售量约为22万。 研判结论：完全去化市场上别墅产品的需要将近6.7年的销售周期，但随着周边新增项目的增加，实际可能更长于这一周期。当前不少在售的别墅大盘均已运作3年以上，综合累计可得知中大型别墅项目的销售周期一般需要8年以上。 本案定位别墅社区将面临激烈的竞争环境和较长的市场周期，不确定风险高。,19,三、别墅市场研判,4、市场研判总结 4.2、本案运作周期控制于8年以内 本案属于郊外别墅大盘，选取当前市场较为类似的5个在售楼盘，郊外别墅大盘的年均销售量约为1.4万/年。本案别墅初拟为162200，运作周期需将近11年时间。但在海西建设的利好影响下，别墅市场容量将得以扩大，预计未来本案的运作周期可以控制在8年以内。,20,三、别墅市场研判,4、市场研判总结 4.2、区域竞争研判漳州片区的增量项目将对本案造成巨大的竞争压力 存量供应以厦门岛外板块的体量最大，但市场上新增别墅项目较少。未来岛内、岛外两板块的别墅供应将渐渐减少，漳州区域的三大板块供应巨大。 本案入市时竞争对手主要来自于市场增量项目，不仅要面对同区域内的竞争，还将面临来源漳州区域其余两大板块的挤压和客群分流。本案必须在严峻的供给过剩的市场形势下寻求新的定位，实现突破。,21,三、别墅市场研判,4、市场研判总结 4.3、产品机会研判缺乏市场空白点，应通过产品创新超越竞争 本案面临供给过剩的市场环境势成必然，通过对市场上的产品进行分类剖析统计（如下表所示），各类产品供过于求的现象普遍存在，供需矛盾突出，难以寻求差异化空白点，本案应面对竞争，通过产品创新超越竞争：,22,三、别墅市场研判,4、市场研判总结 4.4、价格走势研判09年6月8日土地市场火爆竞拍，楼面地价再度破万，催升房价,23,三、别墅市场研判,4、市场研判总结 4.4、价格走势研判土地热拍引发价格走高，别墅市场价格也将水涨船高，本案的入市价格有了一定的升值空间。,土地竞拍,地价高位成交，成熟地段价值凸显 自09年起，厦门土地市场竞拍火热。岛内地块争夺激烈，岛外基本以底价成交，仅有少数边远地块流拍。楼市经历此轮调整后，成熟地段的增值潜力突显。6月8日一天拍出总价97亿的地块，岛内最高楼面地价又重新上万元。未来岛内商品住宅售价必将突破1.5万元。,后市影响,当下市场酝酿提价在火热竞拍后，大部分开发商开始酝酿提价，土地市场火爆的局面促使房价在短期内不断攀升。 未来新盘高价入市竞拍后的地块将在两三年后集中上市，集中于岛内的高价地块必将出现造成新一轮高价入市的楼盘。,24,1、区域个案汇总分析 1.1、项目规模 1.2、项目规划 1.3、产品特征 1.4、客群分析 1.5、销售分析 2、重点个案分析,四、个案深度剖析,根据本案实际情况以及整体别墅市场严峻的市场现状，现选取各板块内的典型代表楼盘进行深度剖析，从而寻找本案的市场突破点；,25,四、个案深度剖析,1、区域个案汇总分析 1.1、项目规模 大厦门区域内主要在售的别墅项目规模大小不一，总体而言，岛内项目规模体量小，岛外及周边区域的规模体量较大，运作周期也相对较长。 在售别墅项目容积率大多徘徊于0.82之间，主要因大多数项目均规划为别墅+公寓项目，且公寓占有一定的比例，完全纯别墅社区相对较少。,26,主要在售别墅项目规模指标,27,四、个案深度剖析,建筑形态,建筑风格,园林设计,社区配套,纯别墅以独栋别墅为主；非纯别墅社区组合小高层（8-18F）公寓，部份含多层、高层，少数项目搭配花园洋房、空中别墅等类别墅物业；大型旅游地产项目还规划投资类物业，如酒店式公寓。,引入国外建筑风格（美式/欧式居多）并与现代元素相融合的是当前市场上在售别墅大盘的建筑设计的主流； 此外，现代简约也是市场上较常见的建筑风格之一。,别墅社区绿化率一般达到45%，高者甚至超过60%；园林风格的选择上，以热带风情园林居多，同时，各项目内部园林风格的打造均基本与相应的建筑体风格和谐搭配。,会所是几乎所有别墅社区的必然配套，承担展示项目品质的功能。第一居所定位的别墅社区规划有幼儿园； 其他配套设施还有游泳池、社区商业街、迷你高尔夫等，对项目起到提升作用。,1、区域个案汇总分析 1.2、项目规划,28,主要在售别墅项目规划汇总,29,四、个案深度剖析,独栋别墅,联排别墅,主要为东方高尔夫、发现之旅等山体别墅项目，或第二居所特征项目规划较多； 上有独立空间，下有私家花园领地，最大化的突出私密性，突显高端品质； 市场上在售独栋别墅的建筑面积大多400左右，一般设计为三四层，部份通过 限制地下室/保姆房的层高将面积控制在300左右，少数采用架空层（如古龙居 住公园）、减少层数（如天颐香溪，两层）将面积控制在300以内；,当前厦门市场上最为常见产品，其面积发挥空间大，度假型社区或定位第一居所 均可规划该类型产品。岛内板块别墅普遍规划有该