01 天津西青中兴路项目初步可研报告
www.zhongnangroup.cn,天津西青中兴路项目初步可研报告,2,Contents 目录,02,城市及地块区位,06,天津市房地产市场,04,项目SWOT分析,03,项目简介,05,项目初步测算（完善中）,01,项目初步结论,3,01,项目初步结论,项目初步结论,1、项目主要结论,5,02,城市及地块区位,城市区位,周边配套,项目区位,6,1、城市区位,天津：中华人民共和国直辖市、国家中心城市、环渤海地区经济中心，全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。,城市处于环渤海经济圈核心区,地理位置：,行政区划：15区（和平、河西、南开、河东、河北、红桥、滨海新区、东丽、西青、津南、北辰、武清、宝坻、宁河、静海）1县（蓟县）,行政分区及中心城区区位图,北京,沈阳,大连,济南,青岛,605公里,100公里,天津,318公里,447公里,382公里,西青区,天津位于华北平原海河五大支流汇流处，东临渤海，北依燕山； 2014年天津GDP为15722亿元，比上年增长10%； 2014年底天津户籍人口为1017万，常住人口1517万人，属于人口流入城市。,7,2、项目区位,西青区位于天津市西南部，东与红桥区毗邻，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清区和河北省霸州接壤，北依子牙河。南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积545平方公里。,津南区,北辰区,红桥区,河北区,河东区,和平区,东丽区,滨海新区,天津滨海国际机场,河西区,天津市政府,南开区,西青区,中兴路地块,5.5km,天津南站,天津西站,天津站,8,3、地块周边现状,地块处于西青区李七庄，地块内有地铁5号线李七庄站。地块南侧有西青监狱、王台陵园等不利因素。(王台陵园即将搬迁，而西青监狱规划也会搬迁。),融泰城，占地19万方，容积率1.5，建面28.5万，规划高层、小高、洋房。未售，预计高层12000元/，洋房14000元/,9,3、周边配套,商业、学校、医疗等配套多集中在外环线以内，外环线以外配套较少。,目标项目,天津九十五中,小南河中心小学,梅江风景区,华联万家购物中心,中天首府商业广场,大津城商业广场,中医一附院,津涞公路,西青富力中学,天津理工大学,精武门中华武林园,外环,卫津南路,天津师范大学,蔡台中心小学,西青郊野公园北区,西青监狱,王台陵园,10,03,项目简介,项目概况,地块现状,项目背景,合作模式,11,4、项目概况,规划居住、商业、学校及公建，总占地73万方，总建面113万方。其中首期地块139亩，总建面约22.2万方。,12,5、地块现状,地块北至中兴路，西至排污河及道路，南至地块现状及西青监狱，东至地块现状及育水佳苑。,西侧排污河,王台陵园（将搬走）,南侧水塘围墙,地铁围闭现场,供热厂办公楼,内部荒草地,北侧中兴路,供热厂烟囱,中部道路及厂房,厂房,供热厂,厂房,13,6、项目背景及合作模式,项目背景：目前地块为李七庄集体建设用地，未来拆迁补偿问题解决后由市土地管理部门转为国有建设用地进行收储，再根据发展商勾地情况分批推出，出让时可设置相关有利条件。目前项目存在的问题：1、目前对方设想的挂牌条件，无法保证我司获取地块；2、地块紧邻陵园和监狱，影响较大；3、对方对于回购的商品房确权及销售问题并未考虑，该部分商品房存在销售风险,合作方式1：中南集团与合作单位成立合资公司直接参与土地出让 1、中南集团与合作单位成立合资公司A（以下简称A公司），中南集团持股80%，合作单位持股20%，双方按持股比例A公司权益，但项目所有开发费用、营运费用等由中南负责； 2、A公司与天津市西青区李七庄街办事处签署合作协议，并提交存单或股权质押或设立共管账户，保证以不高于楼面地价5500元/参与土地招拍挂； 3、A公司与项目地块涉及到的村民委员会签订回购权转让协议，约定土地拍卖后，以600元/的价格回购村委持有的以8000元/ 的价格回购20-30万商品房的权利； 4、A公司参与项目土地的招拍挂，若A公司取得土地，则由A公司支付土地款，办理土地证； 5、不论A公司是否拿到土地，A公司均执行与各村委会签订的回购权转让协议，支付给各村民委员会回购权费用。,合作方式2：中南、合作单位与李七庄街合作，由李七庄街成立公司参与土出让 1、招拍挂拿地：中南与西青区李七庄街办事处、项目方签署三方协议，由村集体负责对项目地块进行拆迁、整理及项目地块的招、拍、挂手续，并由李七庄街成立A公司； 2、签署协议后，中南向李七庄街缴保证金； 3、李七庄通过设立挂牌条件（设定回购条件，以1000元/平方米价格回购30%的商品房，由该地块涉及的村民委员会进行回购）； 4、中南与项目地块村所涉及的村民委员会签订回购权转让协议； 5、中南借钱给A公司参与竞拍并缴纳竞买保证金及支付土地出让金； 6、A公司在取得土地使用权证后，中南收购A公司股权； 7、中南执行与各村民委员会签订的回购权转让协议，中南控股的A公司开发本项目。,14,04,房地产市场,住宅市场,竞争个案,土地市场,周边地价,15,9、土地市场,天津住宅用地放量递减，但成交楼面价升幅较快，从2010年起，每年增长500-1000元/平，西青区住宅用地年成交建面在60-140万方左右，近年土地供应明显反弹，成交楼面价保持快速增长态势，截止15年底，成交楼面价达到6725元/平,16,10、周边地价,地块溢价成交，溢价率普遍在20%以上，土地市场较活跃。西青区新成交土地，楼面价处于5000-11600元/m²区间。,地块：津西青（挂）2014-04号 面积：12万平方米 楼面价：3223元/m² 溢价率：0% 竞得单位：旭辉集团,地块：津西青（挂）2014-03号 面积：5.2万平方米 楼面价：2728元/m² 溢价率：0% 竞得单位：天津庆达地丰,地块：津西青（挂）2014-09号、津西青（挂）2014-10号 面积：23万平方米 楼面价：7100元/m² 溢价率：33% 竞得单位：天津建工,本案,地块：津西青（挂）2015-01号 面积：18万平方米 楼面价：7101元/m² 溢价率：22% 竞得单位：永辉地产,地块：津西青（挂）2014-08号 面积：10万平方米 楼面价：5123元/m² 溢价率：14% 竞得单位：中骏置地,地块：津海河园（挂）2016-011号 面积：11.6万平方米 楼面价：7815元/m² 溢价率：55% 竞得单位：鲁能,地块：津海河园（挂）2016-012号 面积：10.5万平方米 楼面价：7268元/m² 溢价率：44% 竞得单位：仁恒置地,地块：津海河园（挂）2016-009号 面积：12.3万平方米 楼面价：8085元/m² 溢价率：54% 竞得单位：鲁能,地块：津海河园（挂）2016-013号 面积：12,7万平方米 楼面价：4451元/m² 溢价率：0.01% 竞得单位：龙湖,地块：津西青（挂）2015-090号 面积：3.7万平方米 楼面价：11607元/m² 溢价率：25% 竞得单位：福建融侨,地块：津西青（挂）2015-102号 面积：13.3万平方米 楼面价：8706元/m² 溢价率：0% 竞得单位：天津信科,地块：津西青（挂）2015-03号 面积：9.9万平方米 楼面价：6623元/m² 溢价率：53% 竞得单位：联发集团,地块：津海河园（挂）2016-014号 面积：15万平方米 楼面价：4447元/m² 溢价率：0.01% 竞得单位：旭辉集团,地块：津海河园（挂）2016-010号 面积：8.8万平方米 楼面价：7836元/m² 溢价率：49% 竞得单位：仁恒置地,外环路,精武镇,张家窝,15年至今本案周边出让土地，主要集中在外环路沿线、张家窝、精武镇，以及海河教育园。地块普遍溢价成交，溢价率约为20%-55%之间。,海河教育园,17,11、房地产市场,天津市区商品住宅价格一路走高，截止16年3月，成交均价达到12193元/平，成交量保持在1000万方左右起伏。西青区商品住宅稳定上涨，但16年前3月，成交均价达到12935元/平，年成交量保持120万方左右,截止16年3月天津市区商品住宅存量为1649万方，按近近一年的平均去化速度，去化时间需要11.4个月,截止16年3月西青区商品住宅存量为113万方，按近近一年的平均去化速度，去化时间需要9个月,18,12、竞争个案,项目位于西青区李七庄，周边项目较少，环内、环外项目价格差异较大。环内项目基本在18000-24000元/，而环外项目高层基本在12000-14000元/。,地块,融泰城 建面：28.5万方 容积率：1.5 物业：高层、洋房 成交均格：高层120000元/平，洋房14000元/ 未售,五矿榕园 建面：10万方 容积率：0.7 物业：高层、联排 成交均格：高层14000元/平 联排2000元/平 最近一年月均去化：高层约35套/月,万科东第 建面：31万方 容积率：2.2 物业：高层、洋房 成交均格：预计24000元/平（精装） 未售,旭辉燕南园 建面：万方 容积率： 物业：高层、洋房、叠加 成交均格：高层11500元/平，洋房13000元/，叠加20000元/ 月均约200套,境界梅江 建面：57万方 容积率：1.67 物业：高层 成交均格：18000元/平 4月刚清盘,19,05,项目SWOT分析,优势 劣势,机会 威胁,20,13、SWOT分析,市场部结论：项目质素较好，价格合理，合作条件风险小，但存在明显硬伤。,SWOT分析,Strength,Weakness,Opportunity,Threat,1、项目位于西青区于李七庄街道办中兴路南侧，交通便利，与主城区只有一路之隔，与天津房地产发展成熟的奥体板块及梅江板块只有不到一公里，是我司进入天津市场的合适区域； 2、将于2017年通车的天津地铁5号线在项目内设置有终点站李七庄站，一站地铁即可快速直达主城区，全线贯通全市繁华核心区； 3、项目南侧1公里为规划30平方公里的西青郊野公园，一期已投入开放，离梅江风景区、中华武林园2公里，满足居民休闲需要 4、我司通过合作方可提前介入地块出让事宜，在基本无需付出成本的条件下锁定项目，并设置有利出让条件，降低我司投资风险。,1、目前地块为李七庄集体建设用地，未来拆迁补偿问题解决后由市土地管理部门转为国有建设用地进行收储、挂牌、出让，最快在2016年年底完成上述工作，本年度无法产生销售业绩。 2、项目范围内现状为工业园区及供热厂，目前片区形象一般。 3、周边配套不足，学校、医院、商业等配套设施缺乏,1、天津主城区楼市发展健康，近一年楼价涨势明显，我司进入时机合适； 2、与项目一个地铁站之隔15年9月份出让的融侨地块楼面地价已达11606元/，对本项目未来售价有较大利好； 3、本项目片区范围内规划教育、商业、医疗等公建配套齐全，起点较高； 4、南面西青监狱区远期将搬迁，水塘范围将改造为郊野公园的一部分，有利楼盘销售。,1、项目未来出让时若有其他发展商参与竞拍预计将有一定溢价，我司是否溢价摘牌尚需考量。 2、因监狱、陵园导致客户认知度较低，客户对项目或有排斥； 3、西青其他区域如津涞公路沿线、张家窝等区域项目竞品分流；,21,06,项目初步测算,产品定位及售价 指标拆分 初步测算,主要参考合作方的方案,22,14、产品定位、价格,定位及产品建议（首期139亩宅地）：,售价建议：,以首期139亩为参考,23,15、指标拆分/强排方案,拆分为合作方的方案,24,16、收益测算,测算为合作方的方案（按乐观价格测算）,
