2007年武汉市保利街道口059地块项目市场分析及开发定位

房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,保利街道口 (2007)059地块项目,市场分析及开发定位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,定位的对象是谁？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,挂牌出让的P（2007）059地块,地块情况,定位对象,开发商储备地块,P（2007）059地块规划净用地面积约为17360平方米（以实测为准），用地性质为商业金融业用地和居住用地，平均容积率控制在4.3以内，建筑密度不大于25。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,实际项目用地条件 18042.8平方米（拍卖地） 4262.4平方米（存量地）,用地总面积：22305.2平方米 容积率：5.37内 总建筑面积: 119778.92平方米 建筑密度：25%,相关要求： 项目用地位于三级控制区片，套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%。 用地内应控制一条南北向和一条东西向、宽度均不低于7米的公共通道，并且新建建筑后退珞狮南路道路红线不少于15米。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,它处于什么环境？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,周边环境,项目地块所在处洪山区中心区域，集商贸、金融、观光、购物、餐饮、文娱于一体，经济发达，配套完善，属于武汉市的重点发展片区。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目四至关系,东临洪山区政府用地,南临武汉理工大学宿舍用地,西临50米宽珞狮南路,北临阜华大厦和洪山影剧院用地,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,相关情况,项目区域经济发展迅猛 旧城改造不断深入 大量土地重新开发利用 沿珞狮南路和珞喻路一线用地发展均为商业、办公等用途。 商业气氛浓厚 居住氛围浓厚 政府拟投入大量资金基础建设。 此片将成为武昌房地产开发的热点地区。 周边云集武汉理工大学、华中师范大学等多所全国知名高校，人文氛围浓郁。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,周边配套,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,周边商业格局,中南商圈,街道口商圈,鲁巷商圈,亚贸商业带,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,商业格局发展态势,中南商圈：区内规模最大、条件最为成熟的商圈；现为武昌的金融、商业和政治中心；由商业中心逐步演变为商务中心，商务优势逐步取代商业优势。 亚贸商业带：以休闲服饰销售为主的商业街，其消费人群主要来源于洪山区范围内的高校学生。随着街道口商圈的发展，此商业带将成为中南与街道口商业发展的贯通纽带。 街道口商圈：以传统商业经营和IT产品销售为中心的新兴商业中心。后期的商业业态的发展较中南商圈将更为丰富，不但聚集传统的商业百货，依托其高校消费力应势而生时尚卖场，最终其商业业态可能与江汉路相似。 鲁巷商圈：随着中国光谷的建设以及该区域住宅市场所伴生的社区商业，近年有了较大的发展，但因区位的限制对商业的发展有一定限制，随着高校的扩张及光谷建议的加快，未来此商圈的发展前景较可观。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,街道口商圈,东至广埠屯、西至武商亚贸、南北横跨珞狮路的圆心区域。,区位优势明显 辐射武珞路沿线 7215家企业扎堆于此 总注册资本高达125亿元 经营总面积0.4平方公里 年创收7500元/平方米,以东为电子 消费品市场,以北为休闲娱乐区,以西为中低端 商品消费区,以南为餐饮娱乐区,正街道口为高 端商品消费区,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,街道口商圈剖析,商圈面积:0.4平方公里 资本:125亿元,竞争激烈的武汉最具潜力的商圈之一,科技一条街90%商家经营终端产品销售。 商圈聚集大小200多家科研院所。,集研发、产销、规模一体化的商贸科技市场的市场空白有待开发。,固定、流动人口近10万人 目前酒店餐饮业432户,餐饮业总体规模很小，远远不能满足市场需求。规划引进大型连锁餐饮巨头，促进餐饮业国际化发展。,服务业需求市场巨大。文化体育娱乐业33户，教育产业11户。,随着二环线建设，具备发展物流、商务的良好条件，街道口商圈的服务业存在很大的机遇。,商圈商机潜值巨大 商业地产的开发成为片区开发主流,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,商圈商业消费力构成,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,街道口商圈现商业环境,继中南、徐东之后武昌又一繁华商业地带,以珞喻路为轴心的科技一条街，是仅次于北京中关村的第二大智力密集区,商业划分非常明显，商业消费人群的互动性较弱且消费目的性强,广埠屯电子市场经过多年的经营最为稳定已形成广泛的市场认知与影响。,珞狮北路依靠高校消费力形成了一定的休闲娱乐规模。,正街道口通过群光的多年经营以及新世界的入驻已逐步形成稳定的高端消费人群,珞狮南路由于受到道路改造的影响目前的经营状况并不理想。,街道口以西由于中南商圈的牵制经营状况较其它区域弱但也已形成了固定的中低端消费群。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,街道口商圈未来交通影响,未来的街道口将成为高速车行通路这将对为来街道口的商业环境造成一定的影响，车行状况得到改善但人流到达率将有所减弱。未来群光与新世界的消费群将以目的性强的消费客户为主。,理工大门口将修建一大型中心广场，未来将成为珞狮南路人群集中区域，这对于本项目将有较大的促进。中心广场所汇聚的人气将为本项目带来一定商业人气。同时洪山区即将启动的街道口“金十字架商圈”工程也将进一步为护本项目的商业氛围。,本案方位,本案方位,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,街道口商圈优劣势分析,优势 旺盛的消费力 高端的商业形象 一流的区位优势,劣势 处于中南商圈与鲁巷商圈之间消费客户存在分流 。 交通改造将形成地下隧道（珞狮路）与高架桥（武珞路）的十字交叉通道可能使得街道口商圈成为过路商圈。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,未来的街道口商圈将以周边居民为主要消费群，而随着街道口商圈的进一步经营并形成足够的商业影响力最终街道口商圈将取代中南成为武昌地区新的商业中心。 街道口未来的发展对新开发的商业项目的规划提出了新的要求，需通过规划手段来规避过路交通劣势。同时对商圈内所经营商品、服务水平及商业运作能力都提出了更高的要求，方可在激烈的商业竞争中获取市场最大份额。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,它的差异化在哪？,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划,项目分析,鹏程·蕙园,银海雅苑,新近开发的项目在楼盘档次上、立面风格上、建筑布局上、规模上、品质上均有较大的提升。,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划