2007年上半年临沂房地产市场调研报告

,目 录,一、上半年房地产市场供应分析 A、预售分析表 B、上半年商品房市场供应分析 C、住宅市场销售情况分析 二、上半年土地供求状况分析 三、上半年房地产广告投放媒体分析 四、上半年区域市场微观简析,一、综述, 2007年上半年临沂供应土地有所回落，共推出土地量约为263 万平方米，总建筑面积约为394万平方米。住宅用地面积约为117 万平方米。各区域出让的地块位置均以区域中心以外为主，大部分地块位置比较偏僻，虽然如此，但是仍然引得众多开发商在各区域内激烈争夺相对优质的地块。商业地块的供应量从整个土地供应规模来看，有所增加。南坊供应土地面积居各个区之首，由此可以看出开发商对该区域的充满信心。 1-5月份，全市商品房销售面积达69.67万平方米，同比增长84.5%，实现商品房销售额13亿元，其中商品住宅销售面积为65.09万平方米，同比增长74.13%。 2007 上半年，临沂市房地产市场呈现“供销两旺”的局面。与去年同期相比，在成交量和成交均价都一定的增长。同时由于去年“90/70”政策的出台和今年上半年刚性需求的集中爆发，临沂市场上中小户型集中放量，成为市场追捧的对象，但是在市场份额中只占了很小的一部分，供应相对有限，后续开发需要周期，所以在临沂市场出现了“供不应求”的情况，由于有效供应不足，产品结构的不合理，直接导致了今年上半年销售价格上涨较快，预计进入下半年以后，虽然上市量将会有所增加，但是价格依然会保持上涨的趋势，或者始终在高价位区调整，临沂房地产市场将会进入新的高速发展时期。 ,（一） 宏观经济,2、房产经济 截至今年6月底，全市房地产开发企业发展到249家。今年上半年，全市房地产业投资持续增长，房地产市场呈现出产销两旺的态势，全市房地产开发企业共完成投资30.6亿元，商品房施工总面积555万平方米，竣工面积114万平方米；仅市区上半年销售商品房10894套，建筑面积89万平方米，交易额21.7亿元，平均价格为每平方米2438元，与去年基本持平。 房地产投资完成21.1亿元，其中，商品房建设投资完成13.6亿元，增长32.4%。房屋施工面积479.1万平方米，商品房销售面积96.5万平方米。,人均可支配收入：上半年，全市城镇居民人均可支配收入5930元，增长12.8。其中，工资性收入4789.3元，增长13.2%；经营性收入501.9元，增长12.7%。城镇居民人均生活消费性支出4115.5元，增长18%。收入稳步提高，市场物价也稳步上升。,1、市场经济 固定资产投资：规模以上固定资产投资完成308亿元，增长24.8。其中，第一产业投资6亿元，增长36.3；第二产业投资209.9亿元，增长35.7；第三产业投资92.1亿元，增长12.7。,从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来，外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求新的发展，比如：鲁商、前田等实力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相当独到的见解。随着临沂市招商引资力度的不断加大，作为苏州市房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。 从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长，GDP 和人均GDP 呈上升趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景气局面。 从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多数楼盘销售情况良好，前两年积压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂市经济发展态势，预计下半年临沂房价将呈现稳中有升的局面。当前，要进一步调整好结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实现住宅建设的可持续发展。这样，临沂的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁荣的明天。,今年上半年，随着商品房销售形势的回暖，临沂市房地产开发投资逐步回升，临沂房地产开发市场不断壮大，房地产开发企业队伍不断扩大。房产市场呈现出产销两旺的局面。,3、市场分析,（二）政策法规,1、国家政策 1.12007 国土资源部工作要点,政策 2007年1 月8 日，国土资源部印发2007 年国土资源工作要点。要点明确严格落实土地管理和耕地保护责任制成为2007 年土地政策的重点，同时还要求严格土地利用计划考核，凡实际用地超计划的，按规定扣减下一年度计划指标。其中，最突出的一点是规定指标分配要适当压缩工业用地，增加民生用地，保证确实必不可少的基础设施用地。对各地工业用地指标的缩减从另一方面也“收紧”土地供应的闸门。 背景 “建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止”这是去年9 月在国务院关于加强土地调控有关问题的通知中对我国土地工作下的定论。其中特别指出工业用地问题严重，一些地方政府靠卖地为生。为了彻底根除这种状况，去年年底国土资源部连续出台了工业用地出让最低价标准和工业用地招标拍卖挂牌出让制度两大政策，对工业用地进行调控。2006 年12 月27 日，国土资源部下发了全国工业用地出让最低价标准，首次为我国各地区的工业用地划定了最低出让标准，遏制地方政府低价卖地的行为。同时还实行了工业用地招、拍、挂的制度，提高了工业用地获取门槛。 主要内容 落实严格土地管理和调控的各项政策，加快土地利用和管理方式的转变。除了严格落实责任制和各地领导负责人问责制度外，还要求注重发挥经济手段的作用。经济手段主要包括以下几种：调整新增建设用地土地有偿使用费；提高城镇土地使用税；将土地出让收入纳入地方财政预算等。继续深入研究土地利用规划中的重大问题，有序推进土地利用总体规划修编前期工作，对部分土地供需矛盾突出的省、市开展规划局部调整试点。加强计划对农用地（耕地）转用规模、速度、结构的控制和引导，将建设占用未利用地纳入计划管理。,1.2 职工购买单位地价方今起必须交个税 内容： 2007 年3 月1 日，财政部、国家税务总局出台了关于单位低价向职工售房有关个人所得税的通知。该通知明确规定，“对于单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照工资、薪金所得项目缴纳个人所得税”。 相关政策回顾： 1998 年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，提出了住房分配货币化的改革目标，要求在全社会范围内停止实物分房。2006 年，建设部会同监察部、国土资源部又联合发布“关于制止违规集资合作建房的通知”，明确一律停止审批党政机关合作建房项目，严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。 政策背景 近年来房地产市场价格不断攀升，许多拥有土地、资源或者资金雄厚的事业单位和企业自己建设或购买住房低价卖给员工。由于卖给员工的价格通常低于单位购买的价格，因此相当于给员工一种“补贴”，该政策主要是针对这一“补贴”征收个税。 政策评述 政策原意在于实现社会公平、降低低价房的垄断福利本质现阶段，有能力集资建房或者出售低价房给职工的单位都属于垄断行业或者国家事业单位，其较高的薪酬待遇本身就引起了社会诸多争议。在房价高企的今天，薪酬待遇高的企业反倒是能够享受单位提高的低价房，其实质是享受了过多的垄断福利，不免引起社会更多的非议。因此有必要采取一定的措施实现社会公平。 政策实施有使特权购房合法之嫌 早在1998 年全面叫停实物分房以来，部分手中握有土地资源的事业单位、企业纷纷采取单位自建房以低价出售给员工。实际上无论是集资建房还是单位自建经济适用房，均在于可以以划拨形式，零地价取得国有土地，这之中往往包含了不合理的特权。而此政策的实施，无疑有使此隐性特权合法化之嫌。 政策实施难度较大，且易滋生新的腐败 对于单位是否在按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，需要逐一进行核实，有比较大的工作难度。而且，有关部门同时规定：国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工应支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。在这两种情况下，其实都存在着滋生腐败的可能性。,1.3 中华人民共和国物权法审议通过 内容 物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律。2007年3月16日，在经历了七次审议，数易其稿之后，中华人民共和国物权法在第十届全国人民代表大会上表决通过，国家主席胡锦涛签署第62号主席令予以公布。该部法律分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5编19章247条，自2007年10月1日起施行。 审议过程 一审：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议，从法律上明确保护私有财产 二审：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议，完善保护私人财产法律制度 三审：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议，强调私有财产平等保护 四审：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议，房产三大变化 五审：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议，删除有关居住权规定 六审：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议，严控农用地转为建设用地 七审：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议，绝不保护非法财产 政策评述 住宅七十年使用权到期自动续期 物权法明确地规定了产权属性，购房者担心的问题将会不再存在，从而增强了购房者的信心。 物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。拆迁、征地应当给予足额补偿物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。 小区公用部分的规定明晰了产权 随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。物权法还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。条款对开发企业会造成一定的负面影响，但规定明晰了产权关系，从而为整个行业的规范发展提供了依据。 规范不动产登记 权属登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。物权法的相关条款有利于抑制开发商欺诈行为、预防“一房二主”、规范登记流程与收费标准等多项与产权相关的民生问题。,1.4 国家主管部门酝酿商品房预售款专户管理 内容 包括建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项帐户管理，但是政策最终出台和落实时间目前尚不明确。如果政策实施，又将是一次多部门协调、联动，并可能对房地产市场带来重要影响的调控。 所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的房款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。对预售款进行专户管理的目的是有效维护单个项目工程款的按