2007嘉祥县商业房地产市场调研报告

fdc.21ask.com 中管网房地产频道,嘉祥县商业房地产市场 调研报告,2007年9月,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,目录,第一部分 宏观环境分析 第二部分 项目整体研究与特性分析 第三部分 商业房地产市场现状分析 第四部分 商业市场需求分析 第五部分 竞争项目市场调研 第六部分 市场调研综合评价,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,第一部分 宏观环境分析,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1.1 宏观环境分析,区域位置: 嘉祥县是中国古代”四大圣贤”之一曾子的故里,属济宁市辖, 嘉祥县位于山东省西南部,隶属济宁市，东连济宁市任城区；南毗大蒜之乡金乡县；西临巨野县、郓城县；北与梁山县。以郓城新河为界,东北隔梁济运河与汶上县隔河相望。 基本概况：嘉祥县总面积960平方公里,总人口808735人,耕地面积86.6万亩,辖8镇7乡。手套产业和石雕产业是其支柱产业，么哦年举办的手套展示会和石雕艺术节，吸引了大量外来人士。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1.1 宏观环境分析,城区现分为城区和开发区。城区集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心。开发区是重要的工业区和仓储区，随着城市的发展开发区将成为未来的政治、经济中心。 依据济宁市的总体规划,嘉祥县将成为济宁市西部开发区重点开发区域。嘉祥县的总体规划是“北扩东展”，与济宁市对接，这给嘉祥县的房地产发展带来新的契机。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,1.2 房地产市场现状,嘉祥县的房地产市场起步较晚，近两年来，房地产市场才得到大力发展，相对于前几年，开发量大幅增长，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。 城区在售项目较少，主要集中在建设路沿线和呈祥街沿线。住宅项目消化量较快，目前在售部分主要是商业项目和沿街底商。住宅项目价格区间在1300-2000元/，商业项目根据地理位置的不同价格不等主要集中在3500-6400元/之间。 由于手套、石雕产业的飞速发展，行业人员增加，嘉祥县的流动人口也迅速膨胀，商业需求相应产生。给商业房地产市场带来了机遇。 由于多方面的原因，商业项目运作普遍不成功，商铺空置率较高。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,第二部分 项目整体研究与特性分析,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2.1 项目地块地理位置,优势： 区位优势：地块位于曾子像北，建设北路，职业中专斜对面。东临建设北路，南踞327国道不远，北面紧靠新规划的符合嘉祥县乡北发展的趋势。地理位置优越，具有明显的升值空间。 项目总规划1000余亩地，一期规划面积5万，规模最大，且地块相对比较完整，容易规划而形成独立商业区。 劣势： 项目周围尚处在发展初期，人气不足，周围配套不成熟，有待完善。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2.2 参与项目公司状况,优势： 开发商实力雄厚，资金充足。 政府政策支持，给项目带来了信誉保证。 项目由在行业内具有丰富实战经验的世纪万邦进行代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。 劣势： 项目前期长期未动工及开发商的退出，给项目带来了负面影响。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,2.3 项目市场分析,优势： 区域房地产市场正处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。 现房地产市场商铺价格，高出消费者的承受价位，给本项目带来了机会。 劣势： 嘉祥县商业项目运作普遍不成功，消费者对本项目的信心不高 目前商铺租水平较低，投资客户难以收回成本，“租比买合算” ，流失部分客户。 本地主力宣传媒介较少，乡镇居民对媒介的关注度不高，项目在宣传过程中受一定影响。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,第三部分 商业房地产市场现状分析,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3.1 商业物业分布,曾子像,建 设 路,呈 祥 大 道,水利局,北 外 环,演武 小区,高豪房地产开发，住宅已售磬，商铺元平元平仅剩东西临街套，定金可退，面积.平米,业态： 医疗， 服务， t,获 麟 街,14家二层或三层， 平,年租万，业态： 餐饮，公司，便利店，,广场,花园小区,家,一层，平；租金：一年元；业态：餐饮，服饰，家居建材,家,二层平；一年万；业态：服饰，邮政，书店，家具，便利店，t,北,演 武 路,获麟街,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3.1 商业物业分布,家，一层， 业态：商品， 工艺 美容美发,药店； 租金： 元年- 元年,幼儿园,山,演 武 路,获 麟 街,小 道,小 道,迎 凤 路,武 成 路,家，二层或三层， 业态：专卖，连锁店，摄影 租金：元元年,8家。一层 业态：摄影， 商品， 服装代理,空地,演武商贸城,美国加州牛肉，便利店,小超市，共五家，二层,家一层 业态：美容 餐饮，小商品,门诊，幼儿园,商铺，共家，二层,学校,7家，一层商铺 业态：摄像，超市，娱乐,简易门头房,简易门头房，业态：超市,餐饮,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,建 设 路,中 心 大 街,获 麟 街,文 化 路,演 武 路,居 民 区,财 政 局, 二层，家 业态：专卖 ，服饰， 面点，化妆品,三联 家电,现代 家电 城,商贸市场， 漏天摊位,家二层,学 校,家一层，租金：.万万年面积：平业态：储蓄，双语学校，服装，精品店,家商铺二层，租金：万年，平业态：服装，鞋帽，手机，小商品,大福源 超市,家，租金：元年；业态：家电，摄影，餐饮,华星手套厂(100人左右记件工资）,利民祥聚苑花园（商住楼四层，济宁利民开发，16户底商在售，建筑形态：一层和两层一层售价：8800元/平两层4800-5800元/平（可优惠）；面积：100-128平：,中心大街,3.1 商业物业分布,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,建 设 路,中 心 大 街,文 化 路,青 年 路,华联， 农行， 三联 药店,家，二层， 租金：万万，业态：药店，钻石，鞋类，手机专卖店,福祥商贸城,福祥商业步行街,华祥 家具城,建设中的 三层商铺,七家二层 平左右 租金：万到万 业态：婚纱，家电,农行,家一层或二层 业态：诊所，电器，茶叶，土产品，简易饭馆,简易门头房,超市，邮政,中心大街,3.1 商业物业分布,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,建 设 路,兖 兰 街,青 年 路,武 成 路,一层商铺，租金：6000-8000元/年；面积：60平-100平；业态：服装，五金，装饰,业态： 家庭用品，果品， 新华书店， 工商行政管理 租金：1万,商贸市场， 业态：面料， 服装，小商品； 租金：20元/米,萌山市场,29家。租金：1万-2万面积：30平米左右，业态：五金，洁具，家具，水暖建材,一层简易门头， 50平左右 租金：8000元/年 业态：家庭用品 简易饭馆，五金配件,华祥 家具城,汽车站,69家，一层或二层，业态：五金，装饰，酒店，招待所，租金：一层，3000-4000元/年。2层：2000元左右，面积：12-60平,嘉祥鸿胜手套公司,济宁金成手套有限公司,一层，自建门头，业态：五金装饰,福祥 步行街,百成汇 服装城,8家， 一层 业态： 服饰,华联,11家。一层，业态：专卖，服饰，音像，鞋包，金店,兖兰街,3.1 商业物业分布,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3.2 商业物业经营种类及价格状况,目前，县城商铺数量数以千计，主要集中在兖兰街、中心街、青年路、演武路、获麟街、中心街、建设路沿线。经营范围广泛，服装和餐饮类最多，业态混乱，专业市场不多，市场专业化程度不高。占前几位的业种是服装鞋帽、餐饮、零售、汽配维修等。 商铺租金平均水平较低，租金范围0.1-1.8元/（·天）不等。除青年路附近租金水平较高，达到1.5元/（·天）左右。 商铺价格不等，在售商业价格区间3600-6400元/，超出普通购房者的承受能力。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,3.3 商业市场特征,目前嘉祥县商业物业主要分为专业市场和沿街底商两种。 经营状况较好，已经形成规模的专业市场多分布在远离市中心的位置，购物环境较差。以东关钢材市场、东关小商品市场和护山批发市场、五星家具城等为代表。 市中心的专业市场环境较好，租金水平较高，但空置率较高，经营状况不容乐观。代表项目有福祥步行街、华祥家具城等。 沿街底商主要集中在兖兰路和建设路沿线，一单层和两层连体产品为主，经营面积在30-200不等。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,第四部分 商业市场需求分析,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4.11 需求潜力分析,沿街走访经营商户发现，未来几年内有意向购买商铺的仅占28%，前景不容乐观。,已经购买商铺。 没有购买能力。,对商业市场前景没有信心。 租金水平低，认为买不如租合适,没有意向客户分类：,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4.12 潜在客户对项目的认可度,对本项目非常看好的仅占10%，58%的受访者队本项目持怀疑态度，对项目基本看好，考虑到部分客户的敷衍态度，这一比例还将继续下降。 原因： 1、项目地段不好，所处区位在不被人接受。 2、前期一直没动工，前期操作失败，产生负面影响。 3、周围其他县、市大型商业项目的操作失败。成功案例不多。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4.13 潜在客户购买意向分析,调研发现，半数意向客户在未来一年内有购买商铺的计划，可以作为项目的主要目标客户群。两年内购买的占30%，这部分群体可以作为项目的潜在客户。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4.14 潜在客户购买目的分析,依据受访者购买目的不同，将潜在客户分为投资需求和经营需求两种。投资客户比重不大，仅占18%。 经营客户经营种类多种多样，主要有小商品批发、服装鞋帽、五金、建材、装饰材料、家具、车辆销售、家电、医药、汽配维修、物流等。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4.21 潜在客户产品需求面积需求,被调研者中需求面积再30-60之间的占20%，60-80 之间的占26%，80-100之间的占14%，100-150 之间的占14%，他们的彼列为1.43:1.86:1:1。由此可知，在30150 之间的份额占到74%，面积需求弹性较大。,fdc.21ask.com 中管网房地产频道,4.22 潜在客户产品需求产品形态,调研结果显示，两层联体商铺市场认可度远高于其他三种形态，占57%。一层用于经营，二层主要是居住功能；单层商铺市场认可度也达到32%；三层联体产品仅占7%，有较大的市场抗性。三层联体商铺一层经营，二层也用于经营或仓储，三层用于居住。 建议：三层联体产品可以一